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부동산

어느 영끌러의 하소연…"우리 집 가격 결정하는 '그 집'이 두렵습니다"

금리 인상으로 부동산 가격이 하락기에 접어들면서 '영끌러'들의 마음고생이 깊어지고 있다. 집값 급등기였던 최근 1~2년 사이에 주택을 매수했는데 실거래가를 밑도는 거래가 속출하고 있어서다. 설상가상 대출 이자를 감당하지 못한 '급매' '급급매' 매물이 종전 실거래가 보다 수 억원 이상 떨어진 호가를 부르면서 밤잠을 이루지 못하는 영끌러도 늘어나고 있다. 잠 못 드는 영끌러들 "뚝뚝 떨어지는 호가만 보면 밥맛도 뚝뚝 떨어져요." 40대 회사원 A 씨는 요즘 들어 주기적으로 포털사이트 부동산 카테고리를 검색하는 습관이 생겼다. 지난해 서울 마포구에 18억5000만원대에 장만한 아파트의 실거래가를 확인하기 위해서다. A 씨는 "사실 내가 아파트를 산 뒤 약 1억원 더 높은 가격에 거래가 성사된 적도 몇 번 있었다. 그런데 올해 들어 몇천만 원씩 야금야금 떨어지더니 내가 산 가격대까지 내려왔다"며 씁쓸해했다. A 씨를 더 속상하게 하는 건 더 있었다. 실거래가를 크게 밑도는 호가다. 그는 "단지가 커서 매물도 많다. 그중에는 '급급매'를 달고 호가가 17억원 수준인 것도 있다. 이 가격에 실거래가 된다면, 아직 입주도 못 했는데 손해를 봤다는 생각에 멘탈 관리가 잘 안 될 것 같다"고 한숨을 쉬었다. A 씨처럼 부동산 가격이 가파르게 내려가면서 불안해하는 이들이 적지 않다. 소위 말하는 다주택자도 아니라 '평생을 살 자가'라면서 마련한 1가구 1주택자인데도, '내가 최고점에서 집을 샀다'는 허탈감을 떨치지 못하기 때문이다. 온라인상에서는 이런 세태를 반영한 웃을 수도 울 수도 없는 유머도 돌고 있다. '내 아파트값은 내가 산 가격도 아니고, 내가 부르는 호가도 아니고, 우리 단지에서 제일 빚 많은 세대의 이자 지불 능력에 달렸다'는 것이다. A 씨는 "이 글을 읽고 '현타'가 왔다. 나도 대출을 받아 집을 사서 금리 인상 부담이 큰데, 나 혼자 허리띠 졸라매고 이자 내면 뭐하나 싶다"며 "우리 단지 사는 누군가가 빚 감당 못 하고 싼 가격에 던지면 그게 내 집 가격이 되는 판"이라고 했다. 그는 이 유머가 인터넷상에 떠도는 명언을 뜻하는 '띵언'이라면서 친구들 사이에 돌려봤다고도 했다. 본지가 확인한 결과, 종전 최고가를 크게 밑도는 실거래가 속출하는 데 이어 이 가격이 해당 단지의 평균 호가가 되는 상황이 적지 않았다. 서울 송파구 대표 아파트인 '잠실엘스'는 이달 초 전용면적 84.8㎡가 19억5000만원에 계약이 성사됐다. 지난해 10월 같은 면적이 27억원에 실거래된 것과 비교하면 1년 만에 7억5000만원이 떨어졌다. 23억1000만원에 거래된 지난 8월과 비교해도 3억6000만원이 하락했다. 실거래 가격이 대폭 낮아지면서 이 단지의 호가도 더 떨어지는 모양새다. 매물로 나온 전용면적 84.8㎡ 중에는 최저가인 19억5000만원에 나온 세대도 있다. 잠실엘스는 '리센츠' '트리지움'과 함께 송파구를 대표하는 아파트다. 그러나 잠실 일대에서는 이러다가 '엘리트'로 불렸던 잠실엘스의 30평대 가격이 20억원 선도 지키지 못하는 분위기가 완전히 자리 잡는 것 아니냐는 목소리가 나온다. '급급매' 호가가 우리 집 시세 전문가들은 영끌러들의 이런 자조의 목소리가 현실을 일부 반영한다고 보고 있다. 윤지해 부동산R114 리서치팀 수석연구원은 "'우리 단지에서 제일 빚 많은 세대의 이자 지급능력에 우리 집값이 달렸다'는 말들이 완전히 틀린 말은 아니다. 급매 가격이 우리 집 시세인 것은 맞다"라고 했다. 다만 윤 수석연구원은 '묻지마식' 문어발 투자로 대출 금리를 감당하지 못하는 다주택자가 아니라면 지나치게 스트레스를 받을 필요는 없다고 봤다. 1주택자의 경우 대출 금리 인상이 부담돼 매도를 택하더라도, 그에 준하는 월세를 감당해야 한다는 것이다. 윤 수석연구원은 "현재는 시스템적인 위기로 1주택자보다는 이자를 감당하지 못하는 다주택자들이 물건을 던지는 사례가 많다"며 "만약 1주택자가 이자 부담 때문에 하락기에 급매를 선택한다면 그건 애초부터 본인의 소득 수준을 넘는 집을 샀다는 의미"라고 지적했다. 문제는 날마다 집값 하락이 헤드라인을 장식하면서 공포에 떠는 1주택자들이 늘고 있다는 점이다. 박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 "이른바 '영끌' '빚투' '패닉바잉'으로 집을 무리하게 사들였지만, 집값이 급락하면서 심한 트라우마에 시달리는 이들이 많다. 집을 새로 사기는커녕 트라우마와 싸우기도 벅찬 상황"이라고 설명했다. 박 위원은 이어 "금리 충격으로 시장 참여자들이 모두 두려움에 떨고 있다. 이런 공포 심리가 스마트폰을 타고 급속히 전염되고 있다. 모두 스마트폰만 쳐다보면서 서로 눈치를 보고 있다"고 짚었다. 지난 21일 한국갤럽 여론조사에 따르면 앞으로 1년 동안 집값이 '내릴 것'이라는 전망이 69%에 달했다. 이는 지난달 조사보다 3%포인트 오른 것으로 이 업체가 2013년 9월부터 조사한 이래 가장 높다. '내릴 것'이라는 응답은 6월 조사에서 44%로 역대 최고치를 깬 후 5개월째 상승하고 있다. '오를 것'이라는 응답은 12%로 역대 최소에 그쳤다. 서울 아파트 실거래가 지수는 역대 가장 큰 폭으로 내리는 중이다. 서울부동산정보광장에 따르면 9월 서울 아파트 거래 건수는 이달 19일 기준 555건으로 지난해 9월(2691건)의 약 5분의 1 수준에 그치고 있다. 강북이 가장 먼저 떨어진다. 구별로 노원구(-0.41%)와 도봉구(-0.42%)가 0.4% 이상 떨어졌고, 성북구(-0.37%)·서대문구(-0.31%)·금천구(-0.30%) 등도 낙폭이 컸다. 강남권에서는 송파구의 아파트값이 지난주 -0.31%에서 금주 -0.38%로 낙폭이 커졌고, 강남구(-0.20%)·서초구(-0.16%)도 지난주보다 하락 폭이 확대됐다. 수도권 아파트값이 0.3%대의 하락률을 보인 것은 한국부동산원이 시세 조사를 시작한 2012년 5월 이후 처음이다. 업계 관계자는 "이제 서울에 있는 아파트 단지마다 급매가 없는 경우는 드물다"며 "사정이 급하다 보니 '급급매', '초급매'에 '초초급매'까지 써 붙이고, 경매 직전 단계로 보일 정도의 제2금융권 대출승계를 내거는 경우도 나오고 있다"고 말했다. 서지영 기자 seojy@edaily.co.kr 2022.10.24 07:00
부동산

'고깃집 가위부터 특올수리까지'...매매 절벽의 시대, 이렇게까지 합니다

한국은행이 10년 만에 기준금리 3% 시대를 연 가운데 다주택자들이 집을 팔기 위해 눈물겨운 분투를 펼치고 있다. 호가보다 수천만 원에서 2억원씩 낮게 부르는 것은 이미 기본이 된 분위기다. 수천만 원 이상을 투자해 '특올수리'를 한 뒤 최저가에 내놓는가 하면, '고깃집 가위를 집에 가져다 놓으면 팔린다'라는 등의 근거 없는 속설에도 기대고 있다. 속설부터 리모델링까지 '요지경' 경기도 신도시에 거주하고 있는 A 씨는 현재 다주택자다. 지난해 말 신축 아파트를 분양받아 입주했는데, 종전에 보유 중이던 아파트가 약 1년 가까이 팔리지 않아 본의 아니게 다주택자가 됐다. 올해 초만 해도 종전 집이 금세 매매될 것이라고 생각했던 그는 최근 들어 생각이 바뀌었다. A 씨는 "호가를 대폭 낮췄는데도 팔리지 않는다. 아파트 단지에 매매가 된 곳은 올 수리를 했더라. 나도 이러다가 안 되겠다 싶어 집 전체를 수리하고, 호가를 더 낮춰 내놨더니 집을 보러 오겠다는 사람이 나오고 있다"고 전했다. 손해가 크다. A 씨가 리모델링에 투입한 돈은 약 4000만원 선이다. 매매 가격도 2000만원 낮추면서 이 집 가격은 사실상 6000만원가량 떨어졌다. 그는 "이렇게 해서라도 팔아야 한다. 매월 은행에 내는 이자만 수백만 원인데, 금리가 더 오를 것으로 생각되기 때문"이라고 답했다. 리모델링만이 아니다. 온라인상에는 '안 팔리는 집을 파는 방법'이라면서 각종 노하우들이 넘쳐난다. '공인중개사에게 부동산 수수료를 더 챙겨줘라' '애완견과 고양이는 다른 곳으로 옮겨라' '안 쓰는 가구는 다 버려라' 등의 조언은 비교적 점잖은 축에 속한다. 각종 포털사이트에서는 "지푸라기를 잡는 심정으로 따라 하라"면서 '고깃집 가위를 가져다가 현관에 거꾸로 걸어라' '신발장에 동전을 넣어둬라' '빗자루를 거꾸로 세워둬라' 등의 근거 없는 속설도 떠돌고 있다. 전문가들은 리모델링이 집을 매매하는데 일정 부분 도움이 된다는 데 뜻을 같이했다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 "안 팔리는 집이 리모델링을 하면 팔린다는 것이 틀린 말은 아니다. 개인의 특별한 취향이 아닌 대중적인 수준의 리모델링은 상품성을 높이려는 차원이기 때문"이라고 말했다. 그러나 윤 연구원은 "원래 리모델링은 집의 가치를 끌어올려서 더 비싼 가격에 팔려고 하는 것이다. 그러나 지금은 거래가 잘 이뤄지지 않는 시기다. 리모델링 자체가 매매의 키가 되진 않는다"고 했다. 한문도 연세대학교 정경대학원 교수는 "현재는 매수자 우위의 시장이다. 리모델링한 효과는 호가를 더 낮추거나 공인중개사에게 인센티브를 주는 식으로 '급급매' 수준에 처분할 때 비로소 발휘될 것으로 보인다"고 말했다. 하반기에도 시장 '꽁꽁' 현재 전국 주택 매매는 멈춰 선 상태다. 국토교통부가 발표한 주택 거래량 통계에 따르면, 지난 8월 전국에서 총 3만5531건이 거래됐는데, 이는 전년 동월(8만9057건) 대비 60.1% 감소한 수치다. 올해 들어 8월까지 거래량은 38만5391건으로 지난해 같은 기간(73만7317건)과 비교하면 반 토막 났다. 반면 미분양 주택은 쌓여가고 있다. 수도권의 미분양 주택은 지난 8월 5012가구로 전월보다 10.7%(483가구) 늘었다. 지방은 같은 기간 2만6755가구에서 2만7710가구로 3.6%(955가구) 증가했다. 향후 매수세는 더욱 움츠러들 것으로 예상한다. 한국부동산원이 조사한 전국 아파트 매매수급지수는 20주 연속 떨어져 이달 첫째 주 84.3을 기록했다. 수도권(80.0)과 지방(88.3) 모두 하락했으며, 서울은 77.7로 3년 4개월 만에 가장 낮은 수준을 보였다. 하반기에도 주택 매매 시장은 사실상 멈춰 설 것으로 분석된다. 한국은행 금융통화위원회(금통위)는 12일 기준금리를 연 2.5%에서 3.0%로 0.5%포인트 올리기로 결정했다. 지난 4월부터 이달까지 5회 연속 기준금리 인상을 택하면서 주택 매매 역시 더욱 줄어들 것으로 보인다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "최근 주택시장을 이끌던 20~30대들은 자금 조달이 쉽지 않고, 1주택자는 취득세 중과 때문에 집을 사기 어려워져 수요의 공백이 나타나고 있다"며 "금리 인상 랠리가 마무리돼야 거래가 다시 살아날 것"이라고 진단했다. 서지영 기자 seojy@edaily.co.kr 2022.10.13 07:00
부동산

다주택자 양도세 중과 피하려면 주택 2년 이상 보유해야

내년 5월까지 집을 처분하는 다주택자가 양도소득세 중과를 피하려면 주택을 2년 이상 보유해야 한다. 국세청은 22일 발간한 '양도소득세 월간 질의 톱(top)10' 자료를 통해 이런 내용을 안내했다. 과세 당국에 따르면 정부는 올해 5월 10일부터 내년 5월 9일까지 1년간 다주택자에 대한 양도세 중과를 한시적으로 배제하는 조치를 시행하고 있다. 단, 중과 배제를 받기 위해서는 주택을 2년 이상 보유하고 5월 10일 이후에 잔금을 치르거나 등기 이전을 해야 한다. 가령 경기도 소재 주택(2008년 1월 취득)과 서울 소재 주택(2020년 12월 취득)을 각각 1채씩 보유한 A씨가 올해 하반기에 서울 주택을 처분할 경우 A씨는 기본 세율이 아닌 중과세율로 세금을 내야 한다. 다주택자가 아파트 분양권을 양도하는 경우는 조정대상지역 여부에 상관없이 60%(보유기간 1년 미만은 70%) 세율을 적용한다. 단, 다주택자가 주택 매도 계약을 체결하고 계약금을 지급받은 후 해당 지역이 조정대상지역으로 지정된 경우라면 중과 대상에서 제외한다. 조정대상지역 내 주택이라도 양도 당시 기준시가 1억원 이하인 저가 주택은 양도세를 중과하지 않는다. 현행 소득세법은 2주택자에 대해서는 양도세 기본세율(6∼45%)에 20%포인트를, 3주택자에는 30%포인트를 중과한다. 이는 다주택자가 규제지역에서 집을 팔 경우 양도 차익의 최고 75%를 세금으로 내야 한다는 의미인데, 여기에 지방세를 포함하면 세금이 82.5%까지 올라가면서 부담이 지나치게 크다는 지적이 나왔다. 이에 따라 정부는 소득세법 시행령을 고쳐 다주택 중과 제외 대상에 '보유 기간 2년 이상인 주택 양도'를 한시적으로 추가했다. 주택을 2년 이상 보유한 다주택자라면 중과세율을 적용받지 않고 최고 45%의 기본세율로 주택을 처분할 수 있다는 것이다. 주택을 3년 이상 보유했을 경우에는 장기보유 특별공제를 통해 양도 차익의 최대 30%까지 공제를 받을 수도 있다. 법령상 중과세율이 적용될 때는 장기보유 특별공제가 불가능하지만, 중과 배제를 통해 일반 과세 대상이 되면 공제를 받을 수 있기 때문이다. mskwak@yna.co.kr 2022.09.22 15:15
경제

집값 조정 본격화?…'사자' 보다 '팔자' 느는 추세

가파르게 치솟던 집값 상승세가 둔화하고 있다. 서울 아파트 매매수급 지수도 하락하면서 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 느는 분위기다. 업계는 단기간에 집값이 오른 데 따른 피로감 및 정부의 대출규제와 종합부동산세(종부세) 급등에서 원인을 찾고 있다. 28일 한국부동산원에 따르면 지난주(22일 조사 기준) 서울의 아파트 매매수급 지수는 98.6로, 전주(99.6)보다 1.0포인트 하락하며 2주 연속 기준선(100)을 밑돌았다. 이 지수가 2주 연속 기준선 아래인 것은 지난해 11월 이후 1년 만이다. 매매수급지수는 0~200 사이에서 0에 가까울수록 매도자가 많은 상황이고, 200에 가까울수록 매수자가 많은 상황을 뜻한다. 최근 집을 팔 사람이 살 사람보다 늘었다는 뜻이다. 서울 매매시장이 전반적으로 위축됐다. 특히 서대문·은평구 등이 포함된 서북권(97.6→97.4)이 지난주에 이어 가장 많은 수준을 나타냈다. 고가 주택이 많은 동남권(99.5→98.2), 노원·도봉·강북구 등이 포함된 동북권(99.4→99.3%) 등도 모두 하락했다. 다만, 용산·종로·중구가 있는 도심권은 각종 정비사업 등의 호재에 따라 유일하게 100.7로 100 이상을 유지했다. 업계는 정부의 대출 규제 및 장기간 집값 급등에 따른 피로감을 최근 집값 상승세 둔화의 원인으로 꼽는다. 한국은행이 지난 25일 기준금리를 인상해 20개월 만에 제로금리 시대가 끝난 가운데, 정부가 대출요건을 까다롭게 바꿨다. 여기에 종합부동산세까지 오르면서 다주택자가 '팔자'로 돌아섰다는 분석이 나온다. 업계 관계자는 "지금은 매수자들이 집을 사고 싶어도 자금을 융통할 곳이 없을 것"이라며 "특히 내년에 종부세가 더 오를 것이 사실상 확실시되면서 다주택자들도 당분간 관망이나 팔자로 선회할 것으로 보인다"고 말했다. 그는 이어 "용산이나 여의도 등 호재가 있는 일부 지역을 제외하고는 집값 상승세 및 매수세가 둔화할 것"이라고 전망했다. 서지영 기자 seo.jiyeong@joongang.co.kr 2021.11.29 07:00
경제

국세청, 종부세 고지서 22일 발송…초강력 종부세 임박

올해 종합부동산세(종부세) 고지서 발송이 일주일 앞으로 다가왔다. 최근 집값이 급등하고, 공시가격이 현실화되면서 서울 강남구와 송파구, 용산구 등지에 고가주택을 보유한 세대가 긴장하고 있다. 14일 국세청에 따르면 종부세 고지서는 오는 22일께 일제히 발송될 예정이다. 종부세는 공시가격 11억원을 초과하는 1가구 1주택자 또는 보유 주택의 합산 공시가격이 6억원을 초과하는 다주택자에게 부과된다. 앞서 정부는 1주택자에 대한 비과세 기준을 공시가격 9억원에서 11억원으로 상향했다. 그러나 최근 1년 사이 집값이 가파르게 올랐고, 과세표준 상향 및 종부세율 인상 등이 맞물리면서 고가 1주택자와 다주택자의 경우 과거와 다른 고지서를 받을 것으로 보인다. 다주택자가 종부세 상승률에 따른 타격을 주로 받을 것으로 전망된다. 부동산 세금계산서비스 '셀리몬'의 보유세 시뮬레이션에 따르면 서울 반포 아크로리버파크와 서울 마포래미안푸르지오1단지 전용면적 84㎡를 보유한 2주택자의 경우 종부세 부담이 지난해 3379만원에서 올해 8834만원으로 161.4% 증가한다. 재산세까지 합친 보유세 부담은 4430만원에서 1억9만원으로 125.9% 오른다. '똘똘한 한 채' 보유자도 종부세 부담이 적지 않다. 강남구 대치동 래미안대치팰리스 전용면적 114.17㎡를 보유한 1주택자의 보유세는 2594만원으로 전년보다 818만원 늘어날 것으로 추산된다. 정부는 앞서 1주택자에 대한 종부세율을 올해 0.5∼2.7%에서 0.6∼3.0%로 0.1∼0.3%포인트씩 상향 조정한 바 있다. "가만히 있었는데 집값이 올라 세금을 더 낸다"는 중산층의 푸념이 나오는 배경이다. 특히 정부는 조정대상 지역 2주택이나 3주택 이상 다주택자의 종부세율은 0.6∼3.2%에서 1.2∼6.0%로 0.6∼2.8%포인트씩 두 배 가까이 올렸다. 올해는 1세대 1주택자에 대해서만 종부세 과세 기준을 올리고 다주택자에 대한 기준선은 그대로 둬 고가 주택을 여러 채 보유한 다주택자의 타격이 예상된다. 정부는 종부세 덕에 곳간을 채운다. 앞서 더불어민주당 부동산특별위원회는 1세대 1주택자에 대한 과세기준을 11억원으로 끌어올릴 경우를 가정해 올해 주택분 종부세수가 5조7363억원까지 늘어날 것으로 관측한 바 있다. 지난해 1조4590원에서 4배 가까이 늘어난 숫자다. 올해 주택분 종부세 납세자 수는 76만5000명에 달할 것으로 예측했다. 지난해보다 10만명 늘어난 수준이다. 서지영 기자 seo.jiyeong@joongang.co.kr 2021.11.14 16:33
경제

홍남기 "다주택자·단기거래 종부세 중과세율 상향 조정"

정부가 10일 다주택자와 단기 거래에 대한 부동산 세제를 강화하고, 임대아파트 등록임대사업자 제도를 개편하는 내용을 담은 '주택시장 안정 보완대책'을 발표한다. 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 이날 정부서울청사에서 열린 제10차 비상경제 중앙대책본부(경제 중대본) 회의에서 "오늘 주택시장 안정 보완대책을 상정해 논의한 뒤, 회의 종료 직후인 오전 11시30분 관계부처 합동브리핑 방식으로 대국민 발표를 하겠다"고 밝혔다. 정부는 다주택자에 대한 종부세 중과세율을 상향 조정하고, 단기 보유자·규제지역 다주택자에 대해 '출구' 마련과 함께 양도세 중과세율을 인상하기로 했다. 현행 종부세율은 0.5∼3.2%이며 정부는 앞선 12·16 대책 발표 때 종부세율을 0.6∼4.0%까지 올리기로 했는데, 이번에 특정가액 이상 종부세 과세표준(과표)를 내리고 최고세율을 6.0% 수준으로 올려 다주택자들의 종부세 부담을 대폭 늘릴 것으로 관측되고 있다. 또 1∼2년의 단기간에 주택을 사고팔아 양도차익을 얻었거나 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 팔아 양도차익을 얻었을 경우 양도세를 중과해 지금보다 세 부담을 한층 강화하는 방안이 포함될 것으로 관측된다. 앞서 작년 12·16 대책 발표 때 1년 미만 보유 주택은 지금보다 10%포인트 높은 50%, 1년 이상 2년 미만 보유 주택은 현행 기본세율(6∼42%) 대신 40%의 양도세율을 적용하겠다고 발표했으나, 추가로 세율을 더 높일 것으로 알려졌다. 또한 임대아파트 등록 임대사업자 제도의 개편을 추진하기로 했다. 정부가 3년 전부터 다주택자를 양질의 임대주택을 공급하는 집주인으로 만들겠다며 각종 세제와 대출 혜택을 제시하며 등록임대 활성화에 나섰으나 당초 취지와 달리 다주택자 절세 수단으로 악용되면서 과도한 세제 혜택을 축소 또는 폐지해야 한다는 지적이 많았다. 홍 부총리는 "임대사업자 제도에 대한 근본적 개편과 함께 등록 임대사업자의 의무이행 실태 점검 강화 등이 포함된다"고 말했다. 아울러 정부는 실수요자를 위한 주택공급 확대 노력도 병행하기로 했다. 홍 부총리는 "이미 발표된 수도권 주택공급 계획에 더해 근본적인 주택공급 확대 방안을 신속하게 마련해나갈 것"이라고 말했다. 이처럼 다주택자에 대한 규제는 강화하는 대신, 서민·실수요자의 주택 구입 부담은 경감하는 조치를 마련한다. 홍 부총리는 "생애 최초 주택구입 지원 강화, 서민·실수요자 소득요건 완화, 청년층 포함 전월세 대출지원 강화 등이 대책에 포함될 것"이라고 말했다. 안민구 기자 an.mingu@joongang.co.kr 2020.07.10 10:50
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