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사회

[IS시선] 종부세·상속세 인하, 누구를 위한 것인가

정부가 종합부동산세(종부세)와 상속세 인하 카드를 들고 나왔다. 이번 정부의 지속적인 부동산 부양 정책의 일환으로 풀이된다. 성태윤 대통령실 정책실장은 16일 한 매체에 출연해 종부세와 관련해 초고가 1주택과 가액 총합이 매우 높은 다주택 보유자에게만 물리는 개편이 필요하다는 입장을 밝혔다. 상속세의 세율은 경제협력개발기구(OECD) 평균 수준을 고려해 최고 30% 수준까지 대폭 인하해야 한다는 주장을 펼쳤다. 정부는 이번 세제 개편을 추진하면서 ‘서민을 위한 감세’라는 프레임을 유지할 것으로 보인다. 종부세 폐지는 서민 입장에서 분명 환영할 만한 소식이다. 그렇지만 과연 ‘서민 감세’가 목적인지는 정부의 의도를 면밀히 들여다봐야 한다. 성태윤 실장은 현 종부세에 대해 “기본적으로 주택 가격 안정 효과는 미미한 반면 세 부담이 임차인에게 전가되는 요소가 상당히 있어 폐지 내지는 전면 개편이 필요하다”고 설명했다. 정부가 콕 집은 서민은 ‘다주택자’다. 개인에 따라 차이가 있겠지만 전월세 공급자로 집을 수 채 가지고 있는 사람을 서민으로 부르기에는 다소 무리가 있다. 그런데도 성태윤 실장은 “다주택자를 적대시하기도 하는데 저가 다주택자는 전월세 공급자이기도 해서 이들에 대한 세 부담이 지나치게 높아지는 것은 바람직하지 않고 오히려 전월세 공급을 위축시킬 수 있다”는 논리를 펼쳤다. 그래도 종부세의 개편은 서민을 위한 감세라고 볼 수 있는 여지가 있다. 하지만 상속세 인하는 결국 자산가나 재벌을 위한 정책임을 부인할 수 없다. 물론 정부는 자녀·배우자 상속세 일괄 공제 한도를 높이는 것을 상속세 인하의 1단계로 설정하고 있다. 서울 아파트 한 채 정도를 물려받는데 과도한 상속세 부담을 갖지 않는 정도로 만들어야 한다는 입장이다. 두루뭉술하게 보면 중산층을 위한 감세 정책으로 보인다. 한국은 상속세율이 OECD 평균(26%)보다 훨씬 높게 책정되고 있다. 대주주 할증을 포함하면 최고 60%까지 상속세를 매길 수 있다. 대주주 할증을 제외해도 50%로 OECD 평균을 상회한다. 상속세율은 무조건적인 부의 되물림과 경영권 승계를 막고 이 과정에서 생기는 부작용을 최소화하기 위해 책정됐다. 이런 기본 원리를 부정하면서 단번에 상속세 인하를 강행한다면 부작용은 불 보듯 뻔하다. 상속세 인하로 어느 집단이 가장 이득을 보게 될 것인지는 어렵지 않게 알 수 있다. 만약 국민적인 공감대 없이 상속세 인하 정책을 밀어붙인다면 정부의 의도 역시 명확히 드러나는 셈이다. 야당인 더불어민주당은 대통령실의 종부세와 상속세 개편안에 대해 부정적인 시각을 드러냈다. 국세청 차장 출신으로 민주당 원내부대표를 맡고 있는 임광현 의원은 심각한 재정 위기까지 언급했다. 그는 “올 4월까지 관리재정 수지 적자가 64조원, 중앙정부 채무는 1129조원”이라며 “나라 곳간이 거덜 나고, 민생이 도탄에 빠졌는데 자산가들 세금 깎아주는 게 시급한가”라고 비판했다. 경기 침체 장기화로 소상공인과 자영업자들이 거리로 내몰리고 있는 상황에서 뜬금없는 종부세와 상속세 개편이 과연 서민들의 공감을 이끌어낼 수 있을지 의문이다. 2024.06.18 06:55
사회

종부세 고지인원 120만→41만 감소...인당 평균 세액 360만원

주택 종합부동산세 납부 대상이 2005년 제도 도입 이래 최대폭으로 줄어들었다. 이에 따라 세액도 3조3000억원에서 1조5000억원으로 급감했다.기획재정부는 '2023년도 종합부동산세 고지 관련 주요 내용'을 29일 발표했다. 국세청이 종부세 납세 의무자에게 납부고지서와 안내문을 발송하는 시점에 맞춰 전체 윤곽을 제시하는 것이다. 올해 주택분 종부세 고지인원은 119만5000명에서 41만2000명으로 1년 새 3분의 1로 줄었다.2017년 33만2000명에서 2018년 39만3000명·2019년 51만7000명·2020년 66만5000명·2021년 93만1000명으로 가파르게 늘면서 지난해 100만명을 돌파했다. 그러다 5년 전인 2018년 수준으로 되돌아간 셈이다.세액은 작년보다 1조8000억원 줄어든 1조5000억원으로 2020년과 엇비슷해졌다. 기재부는 "세제 정상화를 통해 세 부담을 2020년 수준으로 환원한 것"이라고 설명했다.1세대 1주택자의 종부세 과세인원은 작년 23만5000명에서 올해 11만1000명으로 줄었다. 세액은 약 2600억원에서 올해 900억원으로 급감했다.다주택자 종부세 과세인원은 90만4000명에서 24만2000명으로 세액은 2조3000억원에서 4000억원으로 감소폭이 더 컸다. 기재부는 "다주택자에게 징벌적으로 적용된 중과세율이 개선된 결과"라고 설명했다.다만 법인의 주택분 종부세 과세인원은 5만6000명에서 6만명으로, 세액은 7000억원에서 1조원으로 각각 증가했다.1인당 주택분 종부세 평균세액은 275만8000원에서 360만4000원으로 84만6000원(31%) 증가했다. 세액보다 과세인원이 더 큰 폭으로 줄어든 탓에 통계적으로 1인당 세액은 늘어난 것이다.지역별로도 모든 지역에서 과세인원이 감소했다. 서울의 경우 종부세 납부대상이 58만명에서 24만명으로 '반토막'이 났다. 세액은 1조6700억원에서 5600억원으로 1조1000억원 이상 줄었다.김두용 기자 k2young@edaily.co.kr 2023.11.29 16:45
부동산

규제 빗장 푸는 정부, 다주택 중과·양도세 손본다

정부가 지난해 종합부동산세(종부세)에 이어 올해는 부동산 양도소득세를 손본다. 단기 보유 주택에 대한 중과세율을 대폭 완화하고, 조정대상지역 2주택자 등 다주택자에 대한 양도세 중과 제도는 사실상 폐지할 전망이다. 1일 기획재정부에 따르면 정부는 올해 양도세 중과 체계 개편을 위한 세법 개정 작업에 들어갔다. 현행 세법은 부동산 단기 양도 거래와 다주택자가 보유한 부동산 양도 거래에 각각 중과세율을 매기고 있는데, 향후 법 개정을 통해 중과 대상과 범위를 줄이겠다는 것이다. 먼저, 2년 미만 단기간 보유한 주택을 양도할 때 양도세 중과 부담을 덜어준다. 특히 1년 넘게 보유한 주택에 대한 양도세 중과는 완전히 폐지한다. 양도세 중과를 피하기 위한 주택 의무 보유 기간이 현재 2년 이상에서 1년 이상으로 줄어든다는 뜻이다. 이에 따라 1년 이상∼2년 미만 보유한 주택 양도세율은 현재 60% 단일 중과세율에서 6∼45%의 기본세율로 내려간다. 1년 미만 초단기간 보유한 주택에 대한 중과세율도 현재 70%에서 45%로 인하된다. 분양권 역시 1년 이상 보유한 경우에는 중과 대상에서 제외되며, 1년 미만 보유 후 양도 시에는 45%의 세금을 매긴다. 더구나 단기 양도세율 완화는 주택 수와 관계없이 모든 주택 양도자에게 적용된다. 주택을 단기간 보유한 다주택자도 일정 수준 양도 차익을 거둘 수 있는 길이 열리게 될 전망이다. 다주택자에 대한 양도세 중과는 내년 5월까지 한시적으로 배제된다. 이 기간 주택을 양도하는 다주택자는 최고 82.5%(지방세율 포함)의 중과세율이 아닌 6∼45%의 기본세율로 세금을 낼 수 있으며, 최대 30%의 장기보유 특별공제도 받을 수 있다. 이후 한시 배제 기간이 끝나더라도 다주택자에 대한 양도세 중과는 상당 부분 완화할 전망이다. 특히 서울 등 조정대상지역 2주택자에 대한 양도세 중과는 폐지 수순을 밟을 것으로 보인다. 지난해 세법 개정을 통해 조정지역 2주택자는 이미 종부세 중과 대상에서 제외됐고, 취득세 역시 조정지역 2주택자에 대해서는 중과세율이 아닌 기본세율을 적용하는 정부 안이 확정됐기 때문이다. 나아가 올해는 다주택자에 대한 양도세 중과 제도 자체가 폐지될 가능성도 흘러나온다. 윤석열 대통령은 대선 당시 공약에서 양도세 중과 체계를 근본적으로 재검토하겠다고 밝힌 바 있다. 이렇게 마련된 양도세 개편안은 올해 정부 차원의 세법 개정안에 포함된다. 이번 개편안은 과세 체계를 근본적으로 뒤바꾸는 방안인 만큼, 임시국회가 아닌 정기국회에서 한꺼번에 관련 법을 처리하겠다는 게 정부의 목표다. 올해 말 국회에서 세법이 처리될 경우 양도세 개편안은 2024년 1월 이후 양도분부터 적용된다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "일부 급매물 소화와 시장 연착륙에는 어느 정도 도움이 될 것"이라며 "여유 계층의 알짜 지역 경매·급매물 유통은 이뤄지겠지만 신규 입주 등 주택 공급이 많거나 가계 대출 비율과 다중 채무자가 집중된 지역은 수요 진작에 한계를 보이는 양극화가 발생할 수 있다"고 설명했다. 서지영 기자 seojy@edaily.co.kr 2023.01.02 07:00
부동산

종부세·안전진단 등 규제 완화 움직임에 매물 회수 늘어나

서울 아파트값이 하락세를 이어가고 있는 가운데 보유세, 양도세 부담 때문에 집을 팔려던 다주택자들이 최근 정부의 잇단 규제 완화 정책에 일부 매도 계획을 보류하고 있는 것으로 나타났다. 25일 부동산빅데이터업체 아실에 따르면 서울 아파트 매물 건수는 총 5만1093건으로 한 달 전 5만4927건에 비해 7.0% 감소했다. 전국 광역 시도 가운데 가장 큰 폭으로 줄었다. 서울 서대문구의 매물이 한 달 전 1933건에서 현재 1749건으로 9.6% 줄었고 관악구(-9.3%), 강남구(-9.0%), 구로구(-8.7%), 종로구(-8.6%), 도봉구(-8.4%) 등의 순으로 감소폭이 컸다. 안전진단 규제 완화 혜택이 기대되는 양천구도 한 달 전 2523건에서 현재 2333건으로 7.6% 감소했다. 같은 토지거래허가구역이지만 송파구 잠실동은 소폭의 상승 거래도 나오고 있다. 최근 하락폭이 크다보니 일부 '바닥' 인식에 매수 문의가 증가하고, 일부 집주인들은 매물을 회수하면서 나타난 현상이다. 잠실 리센츠 전용 84.99㎡는 이달 초 20억5000만원에 2건이 거래됐는데 이후 19억8000만원에 2건이 거래되며 실거래가가 내려갔다. 반면 엘스 전용 84.8㎡는 이달 1일 19억4500만원에서 7일 20억4000만원, 10일에는 21억3000만원에 팔리며 상승 흐름을 보인다. 전용 84.88㎡도 이달 5일 20억2000만원에 거래된 뒤 6일에는 이보다 높은 21억원에 거래 신고가 이뤄졌다. 이번 정부 세제개편안의 최대 수혜자는 조정대상지역내 2주택 보유자다. 정부가 내년부터 2주택자에 대해 종부세 중과세율(1.2∼6.0%)을 대신 일반세율(0.5∼2.7%)을 적용하기로 한 데다 2주택 이상자의 기본공제도 종전 6억원에서 9억원으로 올라가기 때문이다. 여기에다 내년 공시가격 현실화율을 2020년 수준으로 낮추고, 집값 하락분까지 더해져 내년 공시가격은 올해보다 크게 하향 조정될 전망이다. 시세보다 크게 낮은 '급급매' 물건이 다소 줄어들 것이란 전망이 나오는 배경이다. 다만 내년에도 금리 인상기조가 이어지고, 경기 침체가 지속되면서 당장 집값 상승이나 거래 증가로 이어지긴 어려울 것이라는 관측이 많다. 직방 함영진 빅데이터랩장은 "정부의 잇단 규제 완화 기조에도 불구하고 프로젝트파이낸싱(PF) 등 금융시장 불안, 금리 인상, 고물가 등 악재들이 여전히 산재해있다"며 "2주택자들이 매도를 보류할 순 있지만 매수세가 당장 유입되기에는 시장 불안요인이 크다"고 말했다. 서지영 기자 seojy@edaily.co.kr 2022.12.25 14:42
부동산

종부세 기본 공제 9억으로 상향...부부공동 공시가 18억 공제

종합부동산세 중과세율(2.0~5.0%)이 3주택 이상이면서 공시가가 24억원 이상인 소수의 사람만 적용받게 된다. 부부공동명의자들은 공시가 18억원까지 종부세를 내지 않아도 된다. 국회는 23일 밤 조세특례제한법(이하 조특법)·소득세법 개정안을 처리했다. 종부세는 야당이 정부·여당안을 상대적으로 많이 수용한 법안 중 하나다. 국회는 우선 종부세 기본 공제를 현행 6억원에서 9억원으로 상향조정하기로 했다. 이는 다주택자들에 대한 기본공제가 3억원 올라간다는 의미다. 1주택을 부부가 공동명의로 보유한 경우 공제액은 두 명 9억원씩 총 18억원이 된다. 1세대 1주택자에 대한 기본공제는 11억원에서 12억원으로 올라간다. 다주택자에 대한 중과 세율 폐지는 여당과 야당안 사이에서 절충이 이뤄졌다. 당초 정부·여당은 0.6~3.0%의 낮은 세율(일반세율)과 1.2~6.0%의 중과세율 중 중과세율을 폐지하고 0.5~2.7%로 단일화하고자 했다. 그러나 여야는 중과세율을 3주택 이상이면서 과표 12억원을 넘는 사람들로 한정하는 방식을 택했다. 즉 일반세율과 중과세율이라는 이원화된 체계는 유지하되 중과세율이 적용되는 대상을 3주택 이상이면서 과표 12억원 초과인 사람들로 제한한 것이다. 과표 12억원을 공시가로 환산하면 24억원 상당으로 극소수로 한정되게 된다. 이들에 적용되는 세율은 2.0~5.0%다. 월세 지출액을 연 750만원 한도로 세금에서 빼주는 월세 세액공제 혜택은 내년에 더욱 확대된다. 국회는 월세 세액공제율을 현재 최고 12%에서 최고 17%로 5% 상향하기로 했다. 소득 구간별로 보면 총급여 5500만원 이하인 경우 공제율이 12%에서 17%로 올라간다. 총급여 5500만∼7000만원 이하인 경우는 공제율을 현재 10%에서 15%로 올라간다. 김두용 기자 k2young@edaily.co.kr 2022.12.24 09:25
부동산

공시가·재산세 2020년으로 되돌린다

기획재정부와 행정안전부, 국토교통부는 부동산 보유세 부담을 2020년 수준으로 완화하기 위해 공시가격 현실화 수정 계획과 주택 재산세 부과 제도개선 방안을 마련했다고 23일 밝혔다. 공시가격은 정부가 과세 등을 위해 매년 1월 1일 기준으로 감정 평가를 거쳐 정하는 평가 가격이다. 재산세·종합부동산세와 건강보험료·기초연금 등 67개 행정제도의 기준으로 사용된다. 기존 계획대로라면 공시가격 산정 때 적용할 현실화율은 올해 71.5%(아파트 기준)에서 내년 72.7%로 높아져야 했다. 그러나 정부는 내년에도 부동산 시장 침체가 이어질 경우 공시가격이 실거래가보다 높아지는 역전 현상이 확대될 수 있다고 보고 공시가 현실화율을 되돌리기로 했다. 2020년 수준의 현실화율을 적용하면 내년 아파트 등 공동주택의 공시가 현실화율은 평균 69.0%로 낮아진다. 공동주택의 경우 공시가 현실화 로드맵 도입 전인 2018년 현실화율이 평균 68.1%. 2019년 68.1%, 2020년은 69.0%였다. 내년에 9억원 미만 아파트에 적용하는 현실화율은 68.1%, 9억원 이상~15억원 미만은 69.2%, 15억원 이상은 75.3%다. 기존 계획과 비교하면 9억원 미만 아파트는 현실화율이 1.9%포인트(p), 9억∼15억원은 8.9%p, 15억원 이상은 8.8%p 내려 시세 9억원이 넘는 고가 주택 공시가격이 상대적으로 많이 떨어지게 된다. 내년에 표준 단독주택은 53.6%, 표준지는 65.5%의 현실화율이 적용된다. 현실화율 인하로 내년 공동주택 공시가격은 올해와 비교해 평균 3.5% 떨어질 것으로 추산됐다. 단독주택은 7.5%, 토지는 8.4% 하락할 것으로 전망된다. 국토부는 2024년 이후 장기적으로 적용할 공시가격 현실화 계획은 내년 하반기에 마련하기로 했다. 정부는 1주택자의 내년 재산세도 2020년 수준으로 되돌린다. 행정안전부는 올해 재산세 부과 때 한시적으로 공정시장가액비율을 60%에서 45%로 낮췄다. 공시가격이 10억원이라면 45%를 적용해 4억5000만원이 과세표준이 되는 식이다. 내년에도 1주택자에 대한 공정시장가액비율 인하 기조를 유지하되 공시가 하락 효과를 반영해 45%보다는 낮은 수준으로 인하할 계획이다. 공시가격과 재산세 공정시장가액비율 조정은 법 개정이 필요한 사항이 아니기 때문에 정부가 정하면 곧바로 시행할 수 있다. 그러나 종부세는 다르다. 정부가 지난 7월 내놓은 종부세 개편안을 담은 세법 개정안이 국회를 통과할지가 관건이다. 정부는 1주택자의 기본공제 금액을 11억원에서 12억원으로 올리고 다주택자에 대한 중과세율 체계를 폐기하는 개편안이 시행되면 내년 종부세 납부 인원이 2020년 수준으로 환원될 것으로 예상된다며 세법 개정안의 국회 통과를 위해 노력하겠다고 밝혔다. 서지영 기자 seojy@edaily.co.kr 2022.11.23 16:27
부동산

올해 1주택자 종부세 2400억원…국민 중 절반 '완화 필요'

올해 주택분 종합부동산세(종부세) 과세 인원이 100만명을 넘어설 것으로 추산됐다. 종부세를 내는 1세대 1주택자는 22만명으로, 약 2400억원 상당이다. 이 가운데 국민의 절반 이상이 종부세 완화에 공감한다는 여론조사 결과가 나왔다. 기획재정부는 올해 전체 종부세 고지 대상이 올해 120만명으로 사상 처음 100만명을 돌파할 전망이라고 지난 17일 밝혔다. 종부세액은 4조원으로 주택 가격이 고점을 찍은 지난해와 유사한 수준을 유지할 것으로 예상했다. 이중 올해 1세대 1주택자 가운데 종부세 고지 인원이 약 22만명으로 추산된다. 이는 2017년 과세 인원(3만6000명)의 6.1배에 달하는 규모다. 1세대 1주택자가 부담하는 종부세액도 2017년 151억원에서 올해 약 2400억원으로 증가할 것으로 전망됐다. 하지만 국민 중 절반 가량이 이 같은 종부세가 완화될 필요가 있다고 보고 있었다. 한국조세재정연구원(조세연)이 지난 7월 6∼13일 전국 만 19세 이상의 성인남녀 1000명을 대상으로 조사한 결과에 따르면 '종부세 완화 방안에 공감합니까'라는 물음에 25.8%가 '매우 공감한다'고 답했다. '대체로 공감한다'는 31.1%로 공감한다는 의견이 56.9%를 차지했다. 종부세 완화 방안에 공감하는 이유로는 '투기 목적이 없는 경우에도 투기 세력으로 간주해 중과세'(63.3%)가 가장 많이 꼽혔다. '부동산 세제의 정상화'(39.2%), '과도한 세 부담 발생으로 재산권 침해'(33.2%)가 뒤를 이었다. 반면 43.1%는 종부세 완화에 공감하지 않았다. 그 이유로는 '다주택자·부자에 대한 감세로 불평등 심화'(74%), '투기 수요를 유발해 부동산 시장 안정 저해'(51%), '세수 감소로 재정 건전성 악화'(16.2%) 순으로 많았다. 종부세 등 부동산 보유 관련 세금 부담이 높다고 생각하는 비율은 66.2%였다. '높다'가 43.2%, '매우 높다'가 23%였다. 올해 들어 지난 9월까지 종부세 부과에 대한 불복 심판청구가 4000건에 육박한 것으로 나타났다. 기획재정부 이재면 재산세제과장은 15일 진선미 더불어민주당 의원이 주최한 종부세 개편 토론회에서 올해 9월 기준 종부세 불복 심판 청구가 3843건으로 집계됐다고 밝혔다. 작년(284건) 심판 청구 건수의 13.5배에 달하는 수준이다. 이달 말 종부세 고지서가 발송되면 이러한 조세 저항은 더 거세질 전망이다. 최근 주택 가격 하락으로 납세자들의 불만도 커지고 있기 때문이다. 이재면 재산세제과장은 "과도한 종부세 부담으로 납세자 수용성이 낮아지고, 주택 과세 형평이라는 종부세 도입 취지도 훼손되고 있다"고 밝혔다. 서지영 기자 seojy@edaily.co.kr 2022.11.21 07:00
경제일반

정부, '억울한' 다주택자 종부세 연내 해결 추진

정부가 종합부동산세(이하 종부세)를 매길 때 상속주택을 주택 수에서 빼는 방안을 연내 추진한다. 기획재정부는 6일 부모님 사망에 따른 부득이한 사유로 다주택자가 되는 1세대 1주택자에게 종부세 과세 과정에서 1세대 1주택자가 누리는 혜택을 그대로 유지하는 방안을 검토 중이라고 밝혔다. 1세대 1주택자 혜택이란 종부세 기본공제를 6억원이 아닌 11억원으로 적용하고 연령·보유 공제(최대 80%)도 주는 것을 의미한다. 1세대 1주택자는 올해 종부세 부담액 수준이 2020년 수준으로 환원되고 고령자 납부유예 혜택도 받을 수 있다. 그러나 현행 세법 체계는 다주택자에게는 페널티를, 1세대 1주택자에게는 혜택을 주는 구조로 설계돼 있다. 1세대 1주택자가 상속주택을 받아 다주택자가 되면 혜택 대신 페널티를 받는 계층으로 전환돼 이른바 '종부세 폭탄'을 맞을 수도 있다. 새 정부는 이런 문제를 없애기 위해 상속주택을 보유한 1세대 1주택자에게 영구적으로 1세대 1주택자 자격을 보유하는 방안을 검토 중이다. 상속개시일로부터 2년(수도권·특별자치시) 또는 3년(광역시)의 시한을 설정해 해당 기간만큼만 세율 적용에 한해 주택 수에서 제외해주기로 한 문재인 정부와 다른 접근법이다. 상속주택을 처분하지 않고 계속 보유해도 세 부담이 많이 늘어나지 않는다는 것이다. 정부는 또 1세대 1주택자가 농어촌주택 1채를 추가로 구매해도 종부세 상 1세대 1주택자로서 자격을 유지해주는 방안도 검토 중이다. 조정대상지역 도시 거주자가 지방에 주말농장 등 형태로 농가주택을 한 채 더 구매해도 이를 다주택자로 보지 않겠다는 것이다. 현행 양도소득세제는 1세대 1주택자가 공시가격 3억원 이하 농어촌주택을 추가로 보유한 경우 기존 주택을 매각할 때 1세대 1주택자로서 비과세 특례를 적용해주고 있다. 정부는 1세대 1주택자가 문화재보호법에 따른 문화재 주택을 보유한 경우도 주택 수 산정에 빼주는 방안을 검토 중이다. 정부 측은 "종부세 산정 때 일시적 2주택이나 상속주택 등을 주택 수에서 제외하는 방안을 적극 검토 중"이라면서 "다만 구체적 요건이나 대상 주택의 범위는 아직 결정되지 않았다"고 말했다. 서지영 기자 seo.jiyeong@joongang.co.kr 2022.06.06 10:47
부동산

[랜드IS] 대대적 개편 예고에 기대·우려 교차하는 부동산 시장

서울 시내 한 부동산중개업소에 붙은 양도세 종부세 상담 안내문. 연합뉴스 제20대 대통령에 윤석열 국민의힘 후보가 당선되면서 부동산 시장에 기대와 우려가 교차하고 있다. 현장 공인중개사무소에는 대선 이후 세제 개편에 대한 기대감으로 일부 급매물이 줄었고, 매매를 원하는 이들의 문의도 증가세인 것으로 알려진다. 그러나 차기 정부의 공약 실현을 위해서는 국회 통과가 필요해 "기대는 이르다"는 목소리도 나온다. 세제 완화 기대감 솔솔 경기도 수원시에 거주 중인 A 씨는 지난 11일 집 근처 공인중개사무소로부터 모처럼 연락을 받았다. 약 6개월 전에 내놨던 집을 보고 싶어하는 사람이 있다는 것이다. A 씨는 "분양받은 집으로 이사하면서 전에 살던 집을 목표가 보다 5000만원 낮게 내놨는데, 집 보러 오겠다는 사람이 없었다"고 털어놨다. 집 담보 대출로 매월 200만원의 이자를 감당하던 그는 매매 시장이 꽁꽁 얼자 내심 걱정이 많았다. 그는 "대선이 끝나면 좀 달라질까 싶었는데 집을 보러 오겠다는 연락을 받아서 걱정을 한시름 내려놨다"고 했다. A 씨는 차기 정부가 대출과 세제 규제를 완화한다고 공언한 만큼 매매도 살아날 것이라고 기대하고 있다. B 씨는 25억~30억원에 달하는 아파트 두 채와 실거주 주택을 따로 보유 중인 부모를 모시고 있다. 그는 "부모님이 아파트 한 채를 처분하고 노후 준비 차원에서 작은 건물을 매입하려고 한다. 그런데 현 정부에서는 양도세가 80%에 달해서 실행하지 못했다"고 말했다. B 씨는 "차익의 대부분을 국고로 가져간다고 하니 파는 사람이나 사려는 사람 모두에게 힘들었다"며 "정권이 바뀌었으니 세제도 바뀔 것이라 기대 중"이라고 말했다. 현장도 체감한다. 서울 노원구 월계동 인근 공인중개사무소 관계자는 본지에 "대선 이후 매매와 전세 문의가 조금 늘었다. 그 전에는 정말 전화 한 통 없었다. 집주인들이 팔려고 내놨던 매물을 거두고 호가 조정 의견을 묻기도 한다"고 말했다. 13일 부동산 정보 플랫폼 아실에 따르면 서울 아파트 매물은 12일 4만 9195건으로 전날 기준으로 등록된 매물(4만 9539건)보다 0.69% 감소했다. 노원구의 경우 전날(1684건)보다 0.35% 감소한 1678건으로 지난 1월 28일(1701건)보다 매물이 줄었다. 강남구는 전날(4026건)보다 0.37%, 송파(3014건)구는 0.82% 매물이 감소했다. 대선 전까지 매수자보다 매도자가 많았던 시장에 약간의 변화가 있었다는 뜻이다. . 종부세 뜯어고치는 차기 정부 차기 정부의 부동산 정책은 공급 확대와 규제 완화가 기조다. 윤 당선인은 그동안 현 정부의 규제 남발 등 과도한 시장 개입을 지적해왔다. 차기 정부는 단기적으로 1주택자에 대한 종부세율 완화를 시사해 왔다. 현 정부가 1주택자 종부세율을 0.5%∼2.7%에서 0.6∼3.0%로 추가 인상했는데, 윤 당선인은 1주택자 종부세율을 초기 수준인 0.5~2.0%로 환원하겠다는 계획이다. 이와 함께 1주택 장기 보유자에 대해서는 연령과 상관없이 주택을 매각하거나 상속하는 시점까지 종부세 납부 이연을 허용한다. 거래세 완화를 위해 다주택자 양도세 중과 적용을 최대 2년간 유예해주는 방안도 추진한다. 현재 2주택자는 양도소득세 기본세율에 20%, 3주택자 이상은 기본세율에 30%를 중과하고 있는데, 이를 최대 2년간 유예해주자는 것이다. 또 다주택자 양도세를 50% 한시적으로 감면해주는 방안도 공약으로 내놨다. 대규모 공급도 예고했다. 윤 당선자는 임기 5년간 총 250만호 이상의 주택을 공급하겠다고 약속했다. 이 가운데 130만~150만호는 수요가 집중된 수도권에 공급한다는 방침이다. 서울 남산에서 내려본 아파트. 연합뉴스 실현 가능성은 다만 업계에서는 부동산 공약이 실현되기에는 많은 어려움이 따를 것으로 전망한다. 차기 정권 세제개편의 핵심인 종부세와 재산세 통합 등 세제 개편 부문은 국회 통과가 필수적이다. 그러나 172석을 가진 원내 다수당인 더불어민주당의 반대가 예상돼 전면 폐지는 물론 관련 법 개정이 쉽지 않다는 것이다. 현 정부가 강경하게 밀어붙인 임대차 3법(계약갱신청구권제·전월세상한제·전월세신고제) 개편도 마찬가지다. 윤 당선인은 지난 2월 첫 대선 TV토론에서 "내 집이든 전셋집이든 일단 집을 구하는 데 걸림돌이 되는 제도들을 제거해야 할 것 같다"며 "가장 먼저 대출 규제를 완화해서 집을 살 때 대출을 받을 수 있게 하고 7월이면 임대기한이 만료돼 전세가 상승이 예상되기 때문에 임대차 3법 개정을 먼저 하겠다"고 밝힌 바 있다. 특히 윤 당선인은 2+2 계약갱신청구권을 2년으로 되돌리는 형태로 임대차법 개정을 원하고 있는데, 국회 통과를 위해서는 넘어야 할 산이 높다. 이 밖에 민간 재개발·재건축 사업의 용적률을 상향하는 대신 증가 용적률의 절반을 공공분양주택으로 기부채납으로 받고 이 주택을 청년이나 신혼부부에게 반값에 분양하는 '역세권 첫 집 주택' 20만 가구 공급 계획은 3~4인 가구 무주택자들의 역차별 논란이 불거질 가능성이 있다. 현재 윤 당선인이 제시한 세제 개편 공약 중 국회 통과가 필요 없는 부분은 공정시장가액비율 95% 동결, 보유세 완화 정도다. 부동산 업계는 차기 정부의 정책에 따른 매매 변화가 본격적으로 시세에 반영되려면 1~2주일, 길게는 지방선거가 있는 6월 이후가 될 것으로 전망한다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 "새 정부의 주택 정책이 구체화해야 매매 변화 추이도 본격화할 것"이라며 "국회 통과 등으로 이른 시일 내 제도 변경 가능성도 작아 수급 요인에 따라 등락을 반복할 가능성이 있다"고 말했다. 서지영 기자 seo.jiyeong@joongang.co.kr ◇윤석열 당선자 부동산 세제 공약 ------------------------------------------------- ▲종합부동산세 전면 재검토 ▲1주택자 양도소득세·재산세 완화 ▲다주택자 양도세 중과 2년 유예 ▲다주택자 양도세 50% 한시적 감면 ▲주택담보대출 규제 완화 ▲3주택 이상 보유자는 대출 규제 ▲보유세 급등 차단 ◇윤석열 당선자 주택 공급 공약 ----------------------------------------------- ▲규제완화 통해 전국 250만 세대 공급 ▲청년원가주택 30만호, 역세권 첫집 주택 20만호 ▲재건축·재개발 규제 완화 ▲3기 신도시 차질없이 추진, 1기 신도시 재건축·리모델링 ---------------------------------------------------------------------------- *자료=윤석열 당선자 대선 공약집 2022.03.14 08:38
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[랜드IS] 아파트 규제 풍선효과…치솟는 오피스텔·생활형숙박시설 인기

인천시 서구 '북청라 푸르지오 트레시엘 오피스텔' 모델하우스 외벽에 분양 완료 홍보물이 걸려 있다. 연합뉴스 정부의 아파트 규제가 강화되자 오피스텔과 생활형숙박시설(서비스드 레지던스) 인기가 치솟고 있다. 정부의 각종 세금 규제가 느슨한 반면, 짭짤한 월세 수익을 챙길 수 있다는 소문이 퍼져서다. 정부는 뒤늦게 업무용을 가장한 주거용 오피스텔과 생활형숙박시설 규제를 시작했다. 그러나 현장에서는 법의 사각지대를 틈탄 편법 운영이 계속되고 있다. 잘 나가는 오피스텔 . 경기도에 거주하는 김연지(50·가명) 씨는 몇 해 전 인천 지역에 오피스텔 한 채를 장만했다. 1억원 수준에 산 오피스텔 한 호실에서 나오는 월세는 50만원 정도다. 그는 "요즘 은행에 1억원 넣으면 (이자를) 50만원씩 주는 곳이 어디 있나. 남들은 오피스텔이 감가상각이 크다고 하지만, 개인적으로는 잘한 투자라고 생각한다"고 말했다. 김 씨는 이미 자가를 보유 중이다. 현행법상 아파트 한 채에 오피스텔까지 보유하면 다주택자로 인정돼 중과세 대상이다. 그러나 김 씨는 그럴 염려가 없다고 했다. 세대수에 포함되지 않는 업무용 오피스텔을 취득했기 때문이다. 오피스텔은 실사용 용도에 따라 세법상 주택 여부가 달라진다. 주거용은 종합부동산세(종부세) 대상이지만, 업무용은 예외로 인정된다. 하지만 업무용 오피스텔을 주거용으로 사용하는지는 일일이 조사하지 않는 한 알기 어렵다. 업계 관계자는 "오피스텔 보유자 중에는 세입자에게 전입신고를 하지 못하게 해 업무용처럼 꾸며 편법으로 종부세 대상에서 벗어나는 경우도 있다. 또 실제로 주거용도인데도 기숙사로 등록이 돼 업무용이 되는 등의 빈틈이 많다"고 했다. 오피스텔이 법의 사각지대에 놓이면서 지난해 오피스텔 매매가 총액도 통계 이후 최대치를 기록했다. 직방이 국토교통부 실거래가 중 전국 오피스텔 매매에 대해 분석한 결과에 따르면 2021년 오피스텔 매매 실거래가 총액은 13조6476억원으로 전년(2020년 10조6028억원) 대비 28.7% 증가하며 2006년 이후 가장 많았다. 직방 측은 "오피스텔은 아파트 대체상품으로 인식되고, 지속해서 규제가 늘고 있는 아파트에 비해 상대적으로 규제가 적다는 장점으로 거래 수요가 늘었을 것"이라고 분석했다. 생활형숙박시설도 '날개' 서울 마곡지구 '롯데캐슬 르웨스트' 조감도. 롯데건설 생활형숙박시설도 오피스텔 못지않게 인기다. 흔히 레지던스로 불리는 생활숙박시설은 취사와 세탁이 가능한 중장기 또는 단기 숙박시설이다. 겉보기에는 아파트나 주거용 오피스텔과 다를 바 없다. 일부 생활형숙박시설이 주거용 오피스텔처럼 장기 임대 계약을 맺거나, 숙박시설로 사용해 월세를 받는 식으로 운영되는 배경이다. 생활숙박시설은 주택법이 아닌 건축법을 적용받기 때문에 아파트처럼 개별 등기가 가능해 자유롭게 매매할 수 있다. 주택법은 투기과열지구, 조정대상지역에서 공급되는 거의 모든 주택의 분양권 전매를 제한한다. 그러나 생활숙박시설은 주택 수에 포함되지도 않고, 분양권 전매가 제한 되지 않는다. 주택으로 간주가 안 되니 세금 부담도 덜하다. 인기가 치솟는다. 생활형숙박시설 '롯데캐슬 르웨스트'는 지난해 8월 자체 홈페이지를 통한 청약 결과 총 876실 모집에 57만5950건이 접수돼 평균 657대 1의 경쟁률을 기록했다. 넉 달 앞선 3월 부산 동구에 분양된 생활형숙박시설 '롯데캐슬 드메르'는 평균 356대 1의 경쟁률을 기록했다. 업계 관계자는 "최근 오피스텔보다 생활형숙박시설로 돈이 몰린다. 오피스텔 규제의 반사이익을 누리고 있기 때문"이라고 설명했다. 그러나 생활형숙박시설을 주택용도로 사용하는 것은 엄연한 불법이다. 국토교통부는 지난해 1월 '건축법 시행령·시행규칙·방화구조 규칙·건축위원회 심의 기준' 등 개정안을 입법 및 행정 예고했다. 개정안에 따르면 분양 예정인 생활형숙박시설은 분양공고 시 '주택 사용 불가·숙박업 신고필요' 문구를 명시해야 한다. 이미 분양된 생활형숙박시설의 경우 '주택용도로 사용하는 것은 건축법상 이행강제금 부과 대상'이라는 안내문을 제작해 주민센터에 배포하는 등 행정지도를 강화한다는 방침이다. 하지만 이 역시 틈새는 있다. 해당 호실이 주거용인지, 편법 운영되고 있는지 구분하기 쉽지 않다. 실제 생활형숙박시설 거주자에 대한 단속에는 어려움이 따를 것이란 현장 목소리가 나오는 배경이다. '묻지마' 투자는 금물 이날 서울 시내 오피스텔 모델하우스에 붙은 임대문의 안내문. 연합뉴스. 전문가들은 성급한 오피스텔 및 생활형숙박시설 투자는 위험하다면서 선을 긋는다. 업계 관계자는 "오피스텔은 환금성이 떨어진다. 급하게 팔려고 할 때 아파트처럼 쉽게 팔리지 않을 수 있다"며 "부동산 가격이 내려갈 때는 오피스텔이 아파트보다 훨씬 많이 떨어진다"고 말했다. 2017년부터 2021년까지 최근 5년간 새로 입주한 오피스텔이 60만실 이상으로 공급 초과 상태인 점도 고려해야 한다. 생활형숙박시설도 위험성이 크다. 전입 신고가 불가능해 세입자의 전세 대출이 제한된다. 또 숙박객이 예상보다 적을 경우 투자금이 묶이는 상황에 몰릴 수 있다. 부동산 업계 관계자는 "생활형숙박시설을 분양받고 프리미엄을 붙여 되팔면 된다고 생각하는 이들도 있다. 그런데 이것도 입지가 탁월한 곳의 이야기일 뿐"이라고 지적했다. 서지영 기자 seo.jiyeong@joongang.co.kr 2022.02.28 07:00
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