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[랜드is] '너도나도 리모델링' 리모델링 하면 아파트 값 오른다고?

정부가 아파트 재건축 규제를 강화하면서 리모델링을 추진하는 단지가 늘어나고 있다. 상대적으로 적은 시간과 비용을 들여 새 아파트로 탈바꿈할 수 있기 때문이다. 전국 아파트 가격이 들썩이는 가운데 리모델링을 통한 가격 상승도 기대하는 분위기다. 리모델링 수요가 급증하자 수년 이상 관련 사업을 접었던 대형 건설사들도 속속 복귀 중이다. 그러나 전문가들은 '묻지마식 리모델링'에는 의문 부호를 찍고 있다. 아파트 입지에 대한 고려 없이 무조건 리모델링만 한다고 해서 가격 상승으로 연결되지 않는다는 것이다. 리모델링 뛰어드는 1군 건설사들 최근 간판 1군 건설사들이 리모델링 시장에 속속 뛰어들고 있다. HDC 현대산업개발과 현대건설, 대우건설, 포스코 등은 리모델링만 전담하는 태스크포스(TF)까지 꾸리며 공격적으로 나서는 분위기다. 과거 수 천억원에서 수조 원대 대형 사업 수주에 몰두하던 모습과 사뭇 다르다. 대우건설은 최근 쌍용건설⋅포스코건설⋅현대엔지니어링과 컨소시엄을 구성해 송파구에 위치한 2000여 가구 규모의 '가락쌍용 1차 아파트' 리모델링 사업 입찰에 참여했다. 대우건설의 리모델링 입찰은 2009년 이후 약 12년 만이다. 대우건설은 이번 가락쌍용 1차 아파트를 기점으로 아파트 단지 리모델링 수주에 적극적으로 임하겠다는 각오다. 대우건설 관계자는 "연간 3000억~5000억원 규모의 리모델링 사업을 수주하는 것이 목표다. 시장 상황에 따라 수주 참여를 더 확대할 수 있다"고 말했다. 삼성물산도 등판했다. 지난달 25일 성동구 금호벽산아파트 리모델링 조합은 삼성물산‧현대건설 컨소시엄을 우선협상대상자로 선정했다. 리모델링 사업장에 시공능력평가 1위인 삼성물산과 2위인 현대건설이 협업해 입찰에 나선 건 이번이 처음으로 알려진다. 삼성물산이 리모델링 사업을 재개한 것은 2014년 강남구 '청담 래미안 로이뷰'와 '래미안 대치 하이스턴' 준공 이후 7년 만이다. 현대건설은 지난해 11월 출범한 리모델링을 최근 정식 부서로 재편하며 시장 공략에 나섰다. 현대건설 측은 도시정비사업에서 쌓은 경험으로 리모델링 시장에서도 수주 경쟁력을 적극적으로 강화한다는 각오다. HDC현대산업개발 역시 지난해 12월 도시정비사업실 내 리모델링 전담 조직을 새로 꾸려 활발히 움직이고 있다. 잠원한신로얄과 대치1차 현대, 대치2단지 등 강남권리모델링 수주를 두루 맡았다. 최근에는 목동, 금호 등 수도권 곳곳에 관심을 갖고 있다. 업계 관계자는 "리모델링사업은 뼈대를 유지한 채 새로 건물을 올리는 방식이다"며 "공사가 복잡하지만 일반분양 숫자가 적고 늘릴 수 있는 세대수도 한정적이다. 수익성이 다른 도시정비사업보다 좋지 않다"고 말했다. 그러면서도 그는 "최근 업계 안팎의 상황이 리모델링으로 기울고 있다. 수주잔고를 채워야 하는 대형 건설사들이 리모델링으로 모여들고 있다"고 했다. 전국에 부는 리모델링 바람 10대 건설사들이 리모델링 시장에 뛰어드는 이유는 현 정권이 재개발⋅재건축 등 정비사업 규제를 강화했기 때문이다. 정부의 각종 규제가 늘면서 사업 자체가 진행되지 못하면서 일감이 뚝 줄었다. 재건축은 최소 준공 30년 이상에 안전진단등급 D등급 이상이어야 가능하지만, 리모델링은 준공 15년에 안전진단 B등급 이상이면 추진할 수 있다. 기부채납(공공기여)도 없다. 조합 설립을 위한 주민 동의율도 66.7%로 75%인 재건축보다 낮다. 게다가 초과이익환수제, 조합원 2년 실거주 의무 등 재건축 단지가 받는 규제에서도 제외된다. 반면 신축 아파트 공급은 줄고 전국적으로 중층 노후화된 아파트는 쌓이면서 리모델링 수요는 많다. 박용석 한국건설산업연구원 연구원이 2020년 9월 내놓은 '건축물 리모델링 시장의 전망과 정책과제'에 따르면 2018년 기준 전체 아파트 가운데 40% 정도가 20년 이상 된 단지였다. 박 연구원은 "1980∼1990년대에 집중적으로 건설된 아파트들이 준공 30년이 넘어가면서 리모델링의 필요성이 커지고 있다"고 분석했다. 한국건설산업연구원에 따르면 리모델링 시장 규모는 올해 30조원에서 2025년 37조원, 2030년 44조원 수준으로 커질 전망이다. 전국에서 리모델링을 추진하거나 사업계획을 승인받은 아파트 단지가 속출하고 있다. 성남시는 최근 정자동 한솔마을 5단지의 사업계획을 승인했다. 1기 신도시인 분당에서 리모델링하는 첫 사례다. 현재 12개 동으로 이뤄진 한솔5단지는 리모델링 후 16개동으로 늘어난다. 용적률은 170%에서 277%, 가구 수는 1156가구에서 1271가구로 각각 증가하고, 주차 가능 대수도 3배까지 늘어난다. 경기도 용인시 수지신정마을 9단지는 지난 1월 현대건설을 리모델링 사업자로 선정했다. 수지신정마을 9단지는 지하 1층∼지상 20층, 9개 동, 812가구를 증축해 지하 3층∼지상 23층, 9개 동 914가구로 바꾼다. 공사비는 2280억원 안팎이다. 서울 용산구 이촌동 현대아파트는 롯데건설을 리모델링 시공사로 선정했다. 이밖에 수도권 내 여러 단지가 리모델링추진위원회를 꾸리고 있다. 최근 용산 대단지 아파트인 산천동 리버힐 삼성, 도원 삼성 래미안 등도 주민의 의견을 수렴해 추진위원회 발족을 목전에 두고 있다. 평촌 향촌롯데, 수원 권선 삼천리 등도 마찬가지다. 한국리모델링협회에 따르면 3월 기준 수도권에서 리모델링 사업을 추진 중인 단지는 총 62개(4만 5527가구)로 추정된다. 조합 설립이 완료된 단지 외에 추진위 설립과 사업 추진 단지까지 포함하면 숫자가 더 늘어날 것으로 보인다. 아파트 리모델링…결국 '입지' 싸움 아파트 단지들이 리모델링에 열을 올리는 이유 중 하나는 수익성이다. 구축을 신축에 버금가는 수준으로 고칠 경우 현재 사는 집 평수가 늘어날뿐더러 수억 원 이상의 가격 상승도 기대할 수 있어서다. 서울 강남 청담아이파크는 리모델링으로 사업 효과를 크게 본 단지로 꼽힌다. 과거 전용면적 84㎡ 단일 평형이 리모델링 후 110㎡로 넓어졌다. 지하주차장을 신설하고, 커뮤니티 시설을 고급화해 주거 환경을 업그레이드하며 여느 신축 못지않게 탈바꿈했다. 이 아파트는 리모델링 추진 뒤 2014년 12억원을 기록했고, 지난 1월에는 23억5000만원에 실거래됐다. 도곡동 동신아파트를 리모델링해 2011년 완공한 도곡동 쌍용 예가 클래식은 리모델링 전 3억~6억원 선이던 매물이 리모델링 후 6억~10억원 선으로 뛰었다. 현재 이 아파트의 전용면적 108.2㎡의 호가는 23억원에 달한다. '리모델링한다'는 소문만 나도 아파트 가격이 들썩인다. 성남시 정자동 한솔마을5단지는 지난 2월 리모델링 사업 계획 승인을 받은 뒤 4~5억원 가까이 호가가 올랐다. 하지만 전문가들은 구축을 신축 수준으로 바꾸는 리모델링이 반드시 아파트 가격 상승으로 연결되지 않는다고 경고한다. 리모델링도 결국 입지가 좋은 지역의 아파트여야 가격 상승 여력이 있다는 것이다. 여경희 부동산 114 수석연구원은 "아파트 단지 리모델링으로 가격 상승 논할 때 입지 부분이 상당히 크다. 교통과 인프라가 잘 갖춰진 강남권이나 한강 변 등에 위치한 아파트 단지가 리모델링을 할 경우 가격 상승을 기대할 수 있다"며 이른바 묻지마식 리모델링 열풍을 우려했다. 사업성 한계도 아쉽다. 리모델링으로 사업성을 높이려면 층수를 높이는 수직증축이 필요하다. 그러나 현재 안전성 검토 과정이 까다로워 허가받기가 어렵다는 것이 중론이다. 내력벽 철거가 허용될지도 아직 불투명하다. 내력벽을 철거하면 좌우 확장을 통해 사업성을 키울 수 있으나 현행법상 철거가 금지돼 있다. 안전상의 이유 때문이다. 여 연구원은 "내력벽 철거를 하지 못하면 최근 인기 있는 아파트 스타일로 구조를 내기 어려운 점도 아쉽다"고 덧붙였다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "미래가치가 반영될 가능성만 나와도 집값은 오른다"며 "내력벽 철거 여부 등 리모델링을 어렵게 하는 각종 규제가 해소되지 않는다면 리모델링 시장도 예상만큼 커지지 않을 것이다"고 말했다. 서지영 기자 seo.jiyeong@joongang.co.kr 2021.04.12 07:00

경제

[랜드 is] 코로나에 일격…건설사 전쟁터에서 2파전된 반포3주구

국내 6개 대형 건설사들이 설명회에 참여하며 '격전지'로 주목받았던 서울 서초구 반포동 반포주공 1단지 3주구(이하 반포 3주구)가 신통치 않은 흥행 성적으로 입찰을 마감했다. 지난 10일이었던 입찰보증금 및 입찰제안서 마감에 대우건설과 삼성물산만 최종 참여했다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)에 따른 건설 경기 위축과 정부의 재건축 시장 감시가 갈수록 매서워지자 한발 물러선 것으로 보인다. 절절한 홍보 문구…'격전지' 반포 3주구였는데 반포 3주구는 올해 건설업계가 관심을 갖고 달려들던 재건축 사업지 중 하나였다. 기존 1490가구를 헐고 35층, 17개동, 2091가구로 다시 짓는 반포 3주구는 총 사업비 8087억원 규모의 중대형 단지다. 최근 강남권에서 보기 드문 2000세대 이상의 신축 아파트 단지라는 것만으로도 메리트가 있다. 무엇보다 입지가 좋다. 주변에 9호선 구반포역과 신반포역 등 교통이 편리할뿐더러 세화고와 반포중 등 학군도 잘 형성돼 있다. 반포는 국내 최고의 몸값을 받는 아파트들이 즐비한 곳이다. 이 지역에 세워진 '반포 래미안퍼스티지', '반포 아크로리버파크'는 매년 최고 거래액을 갈아 치우는 고가 아파트로 통한다. 지난 2월 개최된 반포 3주구 현장설명회에 삼성물산·현대건설·대림산업·GS건설·대우건설·롯데건설 등 6개 대형사가 참석한 것도 이 때문이다. 각 건설사는 저마다 최고의 프리미엄 아파트를 짓겠다면서 열정을 드러낸 바 있다. 입찰제안서 마감 직전까지도 현장에는 6개 건설사가 붙인 초대형 플래카드가 넘실거렸다. 플래카드에 적힌 문구는 하나같이 절박했고 절절했다. 반포 3주구 단지 앞에는 롯데건설의 '반포 3주구의 성공적인 경쟁입찰! 롯데건설이 최선을 다하겠습니다!', 현대건설의 '시련은 있어도 실패는 없다! 반포 3주구의 성공과 함께하겠습니다', 삼성물산의 '준비된 1등 삼성물산이 반포 3주구를 1등 단지로 만들겠습니다', 대우건설의 '조합과 시공사의 약속 입찰지침 100% 대우건설이 반드시 준수하겠습니다', 대림산업의 '강남 3구가 선택한 최고의 브랜드 ACRO' 등의 현수막이 촘촘하게 나부꼈다. 반포 3주구는 쉬운 사업지가 아니다. 현재 반포 3주구 재건축 조합은 원 시공사였던 HDC현대산업개발과 시공사 지위 취소를 두고 소송을 벌이고 있다. 소송 리스크가 있는데도 대형 건설사들이 수주전에 나선 것은 그동안 반포동에서 진행된 재건축 사업이 홍보 면에서 크게 성공했기 때문으로 해석됐다. 코로나19가 몰고 온 흥행 실패 불과 두 달 전만 해도 뜨거웠던 수주 열기는 코로나19 발병과 함께 순식간에 차가워졌다. 대우건설과 삼성물산을 제외한 나머지 네 곳의 건설사는 입찰제안서를 제출하지 않았다. 조합 측은 '입찰은 마지막까지 아무도 모르는 것'이라며 기다렸으나, 입찰보증금 800억원(현금 200억원+이행보증보험증권 600억원)과 입찰제안서를 모두 들고 온 곳은 두 곳뿐이었다. 업계는 세계적 대유행인 코로나19로 위축된 건설업에서 이유를 찾는다. 각 건설사의 사업보고서에 따르면 2019년 국내 상위 9개 건설사의 매출액 대비 영업이익률은 전반적으로 하락했다. 롯데건설은 영업이익이 3055억원으로 전년(5139억원)보다 40% 감소했다. 매출도 5조9232억원에서 5조3147억원으로 줄면서 영업이익률이 8.67%에서 5.74%로 하락했다. 현대건설도 영업이익률이 5.02%에서 4.97%, GS건설은 8.10%에서 7.36%로 떨어졌다. 포스코건설 역시 영업이익률이 4.32%에서 3.23%로 하락했다. 지난해 영업이익률이 눈에 띄게 개선된 곳은 사실상 대림산업 정도였다. 올해 수주환경도 녹록지 않다. 국내 부동산 규제에 해외의 경우 코로나19 확산으로 해외 발주 지연 전망이 나오고 있기 때문이다. 특히 국제 유가가 폭락하면서 사우디아라비아 국영석유회사 아람코를 비롯한 국내 건설사의 주요 발주처들이 투자 규모 축소하거나 계획했던 플랜트 발주를 지연할 여지가 커지고 있다. 이미 각 건설사는 허리띠를 졸라매고 있다. 롯데건설은 지난달 27일 코로나19 확산으로 비상경영체제에 돌입했다. 롯데건설은 기존 사업장의 현안을 상시 분석해 모니터링하고 신규 사업장 투자의 적절성을 철저히 분석해 리스크를 최소화하겠다고 밝혔다. 대림산업과 현대건설 등은 "타 사업지와 사업성" 등을 거론하면서 반포 3주구 입찰 불참 이유를 전했다. 현대건설과 GS건설, 대림산업 등 3개사의 경우 총 공사비 2조원에 육박하는 용산구 한남3구역 수주전에 출사표를 던졌다. '선택과 집중' 면에서 반포 3주구를 포기했다고 풀이된다. 업계 관계자는 "반포나 강남 재건축은 큰 수익을 기대하고 들어가는 곳이 아니다. 수익성이 떨어지더라도 반포에 아파트 단지를 올려서 브랜드 가치를 올리려는 목적으로 수주하는 곳"이라고 말했다. 그는 "하지만 최근 건설 경기가 국내외를 불문하고 얼어붙었다. 막판까지 고심하다가 반포 3주구에서 결국 발을 뺀 건설사들의 속내도 다들 비슷할 것이다. 지금은 수지타산부터 생각할 것"이라고 했다. 대우건설·삼성물산 '2파전' 압축 이제 반포 3주구 경쟁은 대우건설과 삼성물산 2파전으로 좁혀졌다. 대우건설은 입찰마감 하루 전인 지난 9일 입찰보증금과 입찰제안서를 제출하며 1번을 받았다. 삼성물산은 10일 관련 서류를 모두 제출하면서 2번을 받았다. 각오가 남다르다. 대우건설은 국내 유일 브랜드 트릴리언트 반포’를 단지명으로 조합에 제안했다. 대우건설 관계자는 "트릴리언트(TRILLIANT)는 반포 3주구의 3을 의미하는 'Tri'와 눈부시도록 뛰어남을 의미하는 'Brilliant'의 합성어다. 대한민국의 중심인 반포에서 가장 눈부시게 뛰어난 아파트로 탄생할 반포 3주구만을 위한 독자적인 브랜드”라고 설명했다. 삼성물산은 ‘구반포 프레스티지 바이 래미안’을 제안했다. 삼성물산은 "반포 내에서도 차별화되는 지역 주민들의 자부심을 계승하고, 대를 이어 살고 싶은 주거의 가치를 제공한다는 콘셉트"라고 설명했다. 삼성물산은 최고의 주거공간과 자산가치 상승을 제공하는 래미안의 역량과 삼성의 그룹사 시너지, 안정적인 재무상태 등을 바탕으로 반포 3주구를 최고의 랜드마크로 만들겠다는 계획이다. 양사를 지켜보는 눈은 더 있다. 앞서 서울시와 서초구는 앞서 반포 3주구를 ‘클린수주’ 1호 사업장으로 선정하고 불법 수주 경쟁 집중 단속에 나서겠다고 밝힌 바 있다. 입찰제안서 마감이 이뤄진 만큼 정부의 집중 단속과 견제도 심해질 것으로 전망된다. 또 다른 업계 관계자는 "클린수주를 지키면서 수주전에서 승리해야 한다는 게 말처럼 쉽지 않다. 대우건설은 반포에 사무실을 따로 냈고, 래미안은 강남 주민이 선호하는 브랜드다. 정부 단속도 향후 수주전에 변수가 될 수 있을 것"이라고 말했다. 서지영 기자 seo.jiyeong@joongang.co.kr 2020.04.13 07:00

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