[랜드IS] 아파트 규제 풍선효과…치솟는 오피스텔·생활형숙박시설 인기

 

인천시 서구 '북청라 푸르지오 트레시엘 오피스텔' 모델하우스 외벽에 분양 완료 홍보물이 걸려 있다. 연합뉴스

 
정부의 아파트 규제가 강화되자 오피스텔과 생활형숙박시설(서비스드 레지던스) 인기가 치솟고 있다. 정부의 각종 세금 규제가 느슨한 반면, 짭짤한 월세 수익을 챙길 수 있다는 소문이 퍼져서다. 정부는 뒤늦게 업무용을 가장한 주거용 오피스텔과 생활형숙박시설 규제를 시작했다. 그러나 현장에서는 법의 사각지대를 틈탄 편법 운영이 계속되고 있다.    
 
잘 나가는 오피스텔 

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경기도에 거주하는 김연지(50·가명) 씨는 몇 해 전 인천 지역에 오피스텔 한 채를 장만했다. 1억원 수준에 산 오피스텔 한 호실에서 나오는 월세는 50만원 정도다. 그는 "요즘 은행에 1억원 넣으면 (이자를) 50만원씩 주는 곳이 어디 있나. 남들은 오피스텔이 감가상각이 크다고 하지만, 개인적으로는 잘한 투자라고 생각한다"고 말했다.  
 
김 씨는 이미 자가를 보유 중이다. 현행법상 아파트 한 채에 오피스텔까지 보유하면 다주택자로 인정돼 중과세 대상이다. 그러나 김 씨는 그럴 염려가 없다고 했다. 세대수에 포함되지 않는 업무용 오피스텔을 취득했기 때문이다.   
 
오피스텔은 실사용 용도에 따라 세법상 주택 여부가 달라진다. 주거용은 종합부동산세(종부세) 대상이지만, 업무용은 예외로 인정된다. 하지만 업무용 오피스텔을 주거용으로 사용하는지는 일일이 조사하지 않는 한 알기 어렵다. 
 
업계 관계자는 "오피스텔 보유자 중에는 세입자에게 전입신고를 하지 못하게 해 업무용처럼 꾸며 편법으로 종부세 대상에서 벗어나는 경우도 있다. 또 실제로 주거용도인데도 기숙사로 등록이 돼 업무용이 되는 등의 빈틈이 많다"고 했다. 
 
오피스텔이 법의 사각지대에 놓이면서 지난해 오피스텔 매매가 총액도 통계 이후 최대치를 기록했다. 
 
직방이 국토교통부 실거래가 중 전국 오피스텔 매매에 대해 분석한 결과에 따르면 2021년 오피스텔 매매 실거래가 총액은 13조6476억원으로 전년(2020년 10조6028억원) 대비 28.7% 증가하며 2006년 이후 가장 많았다. 
 
직방 측은 "오피스텔은 아파트 대체상품으로 인식되고, 지속해서 규제가 늘고 있는 아파트에 비해 상대적으로 규제가 적다는 장점으로 거래 수요가 늘었을 것"이라고 분석했다.  
 
생활형숙박시설도 '날개' 
 

서울 마곡지구 '롯데캐슬 르웨스트' 조감도. 롯데건설

생활형숙박시설도 오피스텔 못지않게 인기다.   
 
흔히 레지던스로 불리는 생활숙박시설은 취사와 세탁이 가능한 중장기 또는 단기 숙박시설이다. 겉보기에는 아파트나 주거용 오피스텔과 다를 바 없다. 일부 생활형숙박시설이 주거용 오피스텔처럼 장기 임대 계약을 맺거나, 숙박시설로 사용해 월세를 받는 식으로 운영되는 배경이다. 
 
생활숙박시설은 주택법이 아닌 건축법을 적용받기 때문에 아파트처럼 개별 등기가 가능해 자유롭게 매매할 수 있다. 주택법은 투기과열지구, 조정대상지역에서 공급되는 거의 모든 주택의 분양권 전매를 제한한다. 그러나 생활숙박시설은 주택 수에 포함되지도 않고, 분양권 전매가 제한 되지 않는다. 주택으로 간주가 안 되니 세금 부담도 덜하다.
 
인기가 치솟는다. 생활형숙박시설 '롯데캐슬 르웨스트'는 지난해 8월 자체 홈페이지를 통한 청약 결과 총 876실 모집에 57만5950건이 접수돼 평균 657대 1의 경쟁률을 기록했다. 넉 달 앞선 3월 부산 동구에 분양된 생활형숙박시설 '롯데캐슬 드메르'는 평균 356대 1의 경쟁률을 기록했다. 
 
업계 관계자는 "최근 오피스텔보다 생활형숙박시설로 돈이 몰린다. 오피스텔 규제의 반사이익을 누리고 있기 때문"이라고 설명했다. 
그러나 생활형숙박시설을 주택용도로 사용하는 것은 엄연한 불법이다.  
 
국토교통부는 지난해 1월 '건축법 시행령·시행규칙·방화구조 규칙·건축위원회 심의 기준' 등 개정안을 입법 및 행정 예고했다. 개정안에 따르면 분양 예정인 생활형숙박시설은 분양공고 시 '주택 사용 불가·숙박업 신고필요' 문구를 명시해야 한다.
 
이미 분양된 생활형숙박시설의 경우 '주택용도로 사용하는 것은 건축법상 이행강제금 부과 대상'이라는 안내문을 제작해 주민센터에 배포하는 등 행정지도를 강화한다는 방침이다. 
 
하지만 이 역시 틈새는 있다. 해당 호실이 주거용인지, 편법 운영되고 있는지 구분하기 쉽지 않다. 실제 생활형숙박시설 거주자에 대한 단속에는 어려움이 따를 것이란 현장 목소리가 나오는 배경이다. 
 
'묻지마' 투자는 금물
 

이날 서울 시내 오피스텔 모델하우스에 붙은 임대문의 안내문. 연합뉴스.

전문가들은 성급한 오피스텔 및 생활형숙박시설 투자는 위험하다면서 선을 긋는다. 
업계 관계자는 "오피스텔은 환금성이 떨어진다. 급하게 팔려고 할 때 아파트처럼 쉽게 팔리지 않을 수 있다"며 "부동산 가격이 내려갈 때는 오피스텔이 아파트보다 훨씬 많이 떨어진다"고 말했다. 
2017년부터 2021년까지 최근 5년간 새로 입주한 오피스텔이 60만실 이상으로 공급 초과 상태인 점도 고려해야 한다.  
생활형숙박시설도 위험성이 크다. 전입 신고가 불가능해 세입자의 전세 대출이 제한된다. 또 숙박객이 예상보다 적을 경우 투자금이 묶이는 상황에 몰릴 수 있다. 
부동산 업계 관계자는 "생활형숙박시설을 분양받고 프리미엄을 붙여 되팔면 된다고 생각하는 이들도 있다. 그런데 이것도 입지가 탁월한 곳의 이야기일 뿐"이라고 지적했다.
  
서지영 기자 [e-mail]