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산업

서울 15억 이상 아파트 거래 비중 20% 돌파…집계 후 최초

올해 상반기 매매된 서울 아파트 가운데 15억원 이상의 아파트 비중이 20%를 넘어선 것으로 나타났다.30일 우리은행 자산관리컨설팅센터가 국토교통부의 서울 아파트 매매량과 거래 비중을 조사한 결과에 따르면 올해 상반기 15억원 초과 아파트 매매 비중은 20.45%를 기록했다.서울에서 15억원 초과 아파트 매매 비중이 반기별 20%를 넘어선 것은 2006년 실거래 집계 이후 처음이다.코로나19 여파 등으로 저금리, 유동성 장세가 불러온 주택시장 호황기(2021년 하반기 17.68%)에도 15억원 초과 아파트 매매 비중은 20%를 넘어서지 못했다.15억원 초과 아파트 비중은 2021년 하반기 이후 기준금리의 급격한 상승 등으로 고가 아파트 거래가 주춤하면서 2022년 하반기 13.6%까지 줄었다. 그러나 이후 다시 회복세를 보이면서 2023년 상반기 17.24%, 2023년 하반기 18.44% 등 2024년 상반기까지 3반기 연속 상승했다.올해 상반기에는 서울 9억원 초과 아파트 거래 비중도 54.02%로 과반을 차지했다. 2020년 하반기 40.14%를 기록한 이후 2022년 하반기 33.28%까지 줄었지만, 지난해 규제지역 해제와 특례보금자리론 시행 등으로 상반기 45.27%, 하반기 47.77%로 높아지더니 올해는 서울 아파트 거래의 절반을 넘어섰다.최근 서울 아파트 고가 거래 비중 증가를 견인한 지역은 강남 3구(강남·서초·송파구)와 마·용·성(마포·용산·성동구)이다. 강남 3구의 15억원 초과 아파트 매매 비중은 올해 상반기 66.54%에 달했다. 거래된 아파트 10채 중 6채는 15억원을 넘었다는 의미다. 마용성도 거래 비중이 32.07%로 집계돼 3채 중 1채는 15억원을 초과한 것으로 나타났다.우리은행 자산관리컨설팅센터는 '똘똘한 한 채' 선호 수요가 강남 3구와 한강 변에 집중되고 있는 것으로 풀이했다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "기준금리 인하 기대감, 공급 감소에 대비한 선취 매수, 시장 회복기 차익 기대 등이 복합적으로 작용하며 서울 아파트 시장의 고가 거래 비중 증가 추세가 뚜렷하다"며 "신축 공급 희소성이 더 큰 곳, 주택시장 경기 변동에 대비해 가격 회복 탄력성이 더 높은 지역으로의 수요 쏠림이 당분간 지속할 것"이라고 말했다.안민구 기자 amg9@edaily.co.kr 2024.07.30 17:03
산업

[부동산 IS리포트] 이 시국에도 완판한 아파트? 이것이 달랐네

전국적으로 미분양 아파트가 쌓이는 가운데 계약까지 끝낸 '완판' 단지가 속속 등장하고 있다. 일부에서는 대통령까지 나서 부동산 연착륙을 외치고, 정부가 앞장서서 각종 규제를 풀자 그 효과가 나타나기 시작한 것 아니냐는 분석이 나온다. 그러나 전문가들은 완판된 단지는 그만한 이유가 있다고 입을 모은다. 고금리 기조가 이어지는 만큼 최소한 '중박'은 칠만한 입지와 브랜드 등을 고루 따진 곳만 히트친다는 것이다. 이 시국에 완판 "정말 피가 마르는 기분이 이런 건가 싶었어요." 30대 직장인 A 씨는 최근 밤잠을 잘 이루지 못했다. 지난달 서울 동대문구 휘경3구역 '휘경자이 디센시아' 청약에 도전했다가 예비당첨 번호를 받았지만 끝내 고배를 마셨기 때문이다. 사실 A 씨가 청약에서 탈락한 것이 이번이 처음은 아니다. 그러나 전국적으로 미분양이 사회적 문제로 대두된 만큼 이번에는 흔히 말하는 '줍줍(무순위청약)'의 주인공이 될 수도 있다는 기대를 가졌다고 한다.그의 간절한 바람과는 달리 휘경자이 디센시아는 예비당첨 번호 근처에도 가지 않고 완판됐다. 그는 "줍줍은 남의 세상인가 보다. 괜히 마음만 상했다"고 털어놨다.휘경자이 디센시아는 요근래 있던 청약 시장에서 돌풍을 일으킨 단지로 손꼽힌다. 4월 1순위 청약을 했는데 329가구 모집에 1만7000명이 몰려 평균 경쟁률 51.7대 1을 기록했다. 경쟁률이 높은 만큼 청약 당첨 합격선도 비교적 높았다. 한국부동산원에 따르면 휘경자이 디센시아의 가점 최고점은 77점이었다. 5인 가족(25점)이 15년 이상 무주택 기간(32점)을 유지하고, 청약통장 가입기간 15년 이상(17점)을 넘어야 받을 수 있는 고득점에 속한다. 휘경자이 디센시아는 정당계약에 이어 예비당첨자 추첨을 진행해 단숨에 모든 세대의 계약서를 받았다. 미분양 늪에 빠져 끝없는 'n차 분양'을 반복하는 타 단지와 완전히 다른 분위기였다. 청약 흥행과 완판까지 이룬 단지는 더 있다. 한국부동산원 청약홈에 따르면 지난 3월 1순위 청약을 받은 서울 영등포구 양평동 '영등포자이 디그니티'는 1순위(서울지역) 청약 경쟁률이 198대 1을 기록했다. 98가구 모집에 1만9478명이 몰렸다. 계약도 속전속결이었다. 정당계약 계약률이 85%였고, 부적격자 등 나머지 물량을 예비당첨자를 대상으로 계약을 진행하면서 완판에 성공했다. 영등포자이 디그니티는 지하 2층∼지상 최고 35층, 4개동, 707가구 규모다. 입주는 오는 2026년 3월 예정이다.서울 외 지역에서는 현대건설이 계룡건설산업·동부건설·대보건설과 함께 분양한 '동탄 파크릭스'가 선전했다. 현대건설에 따르면 동탄파크릭스 2차 일반분양 물량 660가구는 지난주를 기점으로 모두 계약됐다. 동탄 파크릭스 측은 홈페이지에 '100% 분양완료'를 자축하는 배너를 띄웠다.분양 시장 양극화는 여전 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 올해 1분기 서울지역 민간아파트의 초기분양률은 98.0%였다. 지난해 4분기 20.8%로 역대 최저치에서 한 분기 만에 90%대를 회복했고, 작년 3분기 분양률(92.7%)을 뛰어 넘었다. 초기분양률은 신규 분양아파트의 초기 분양기간(3개월 초과~6개월 이하)에 실제 계약이 체결된 가구 수의 비율을 뜻한다. 서울의 1분기 초기분양률(98.0%)은 분양한 100가구 중에 98가구 가량이 다 팔렸다는 의미다. 분양 시장이 일부 숨통을 틔웠으나, 그렇다고 해서 전국의 모든 미분양 물건이 팔려나간 건 아니다. 강북구 미아동 '한화 포레나 미아'(삼양사거리특별계획3구역 재개발 아파트)는 지난해 4월 분양에 나섰지만 아직까지 물량을 모두 털어내지 못한 것으로 알려진다. 지난해 3월 분양한 강북구 수유동 '칸타빌 수유 팰리스'도 여전히 물량이 남아 있다. 이 단지는 지난달 216가구 중 69가구에 대해 무순위 청약을 진행했으나 3개 주택형이 미달됐다. 최근 1순위 청약 접수를 한 서울 강북구 미아동 '엘리프미아역' 역시 2단지 전용 74㎡ 일부 타입에서는 미달이 발생했다. 업계 관계자는 "최근 분양 시장이 지난해 말과 비교해 좀 나아진 것은 사실"이라면서도 "전체 분양 시장이 살아난 것은 아니다. 완판된 곳들은 사실 전체 그림에서 볼 때 극히 일부분"이라고 선을 그었다. 일부 단지의 완판 행진은 정부의 규제 완화 덕이라는 분석도 있다. 앞서 정부는 1·3부동산 규제 완화 대책을 통해 서울 4개 자치구(강남3구 및 용산구)를 제외한 서울 전역을 규제지역에서 제외했다. 이에 따라 대출, 세제, 청약, 거래 등 집을 사고파는 전 과정에 대한 규제가 완화됐다.장재현 리얼투데이 리서치본부장은 "서울 대부분 지역이 규제지역에서 해제되면서 일시적으로 청약 시장에 대한 관심이 높아진 상황"이라고 말했다. 완판 단지 특징 보니 부동산 업계는 분양 시장에서 흥행한 단지는 '다 그럴만한 이유'가 있다고 입을 모은다. 고금리와 부동산 시장 경착륙이 발생했을 경우에도 살아남을 수 있는 단지만 실수요자들의 선택을 받았다는 것이다.전문가들은 완판에 성공한 단지의 이유로 아파트 브랜드와 주변 시세 대비 저렴한 분양가, 풍부한 인프라와 개발 호재를 꼽는다. 실제로 휘경자이 디센시아나 영등포자이 디그니티, 동탄 파크릭스 역시 GS건설이나 현대건설을 시공사로 앞세웠다. 대부분 서울 도심 출퇴근이 용이하고 배후지역 역시 대규모 개발이나 학군지와 인접해있다. 특히 휘경자이 디센시아는 올해 예정된 이문1·3구역, 휘경3구역 재개발사업 중 처음으로 분양된 단지로 향후 1만4000여 가구의 주거타운이 형성될 전망이다. 경기도 동탄은 인근인 경기 용인시 남사읍 일원에 삼성전자가 300조원을 투자해 세계 최대 규모의 반도체 메가 클러스터를 조성할 계획이 알려지면서 수혜 지역으로 떠올랐다. 게다가 시세 대비 저렴하다. 영등포자이 디그니티의 3.3㎡당 분양가는 3411만원으로 59㎡ 7억9160만~8억6900만원, 84㎡ 10억7570만~11억7900만원 수준이었다. 같은 양평역 역세권의 인근 아파트와 비교해 보면 비싸다고 할 수 없다. 실례로 구축인 양평역월드메르디앙 전용 84㎡타입은 지난해 6월 10억원에 거래됐다. 휘경자이 디센시아의 분양가는 3.3㎡당 평균 2930만원으로 전용 59㎡ 6억4000만~7억7000만원, 전용 84㎡ 8억2000만~9억7000만원 수준이었다. 입주 5년차에 접어든 인근 '휘경SK뷰' 전용 84㎡의 호가는 9억7000만~11억원 수준이다.동탄 파크릭스 2차의 분양가는 전용면적 84㎡ 기준 5억원대에 책정돼 서민이 접근하기 알맞다는 평가다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 "영등포자이 디그니티는 주변 시세보다 분양가가 저렴하게 책정됐다는 점이 가장 큰 흥행 요인"이라며 "그 외 최근 부동산 규제 완화와 목동 인근이라는 입지적인 부분도 함께 작용해 좋은 성적을 거뒀다"고 했다.전문가들은 완판 단지의 특성을 잘 따진 뒤 향후 청약에 도전해 볼 것을 권유한다. 향후 실패 가능성을 줄일 수 있어서다. 서진형 경인여대 교수는 "부동산 시장이 하락 기조를 유지하면서 입지조건이나 분양가에서 장점을 가진 단지나 지역에서는 소비자들이 가격 상승 여력이 있다고 판단해 접근하지만, 그렇지 못할 경우 소비자들의 관심이 현저히 떨어질 것"이라고 전망했다. 서지영 기자 seojy@edaily.co.kr 2023.05.23 07:04
부동산일반

규제 풀리자 분양가 '껑충'…소형아파트 3.3㎡당 2000만원 돌파

올해 들어 분양경기 침체에도 전국 아파트 분양가는 상승한 것으로 나타났다.특히 생애최초 주택 구입자에게 인기가 높은 전용면적 60㎡의 분양가는 3.3㎡당 2000만원을 돌파했다. 최근 분양시장에 미분양 경고등이 커진 가운데 분양가 인상이 분양 시장에 악재가 될 것이라는 우려가 나온다.8일 부동산R114가 청약홈에 공개된 아파트 청약 단지의 분양가를 분석한 결과, 올해 들어 4월까지 전국 아파트 평균 분양가는 3.3㎡당 1699만원으로 집계됐다. 이는 지난해 평균 1521만원 대비 11.7%, 2017년의 1161만원 대비 46.3% 오른 것이다.아파트 분양가는 최근 자재비, 인건비 등 공사비 상승과 고금리 여파로 가파른 상승세를 보이고 있다. 특히 연초 규제지역 해제로 분양가 상한제 적용 지역이 강남·서초·송파·용산구 등 4곳으로 대폭 축소되면서 고분양가 단지가 속출하고 있다.주택도시보증공사(HUG)가 사실상 분양가를 통제하던 '고분양가 관리지역'도 연초 대규모 규제지역 해제에 따라 강남 3구와 용산구로 축소돼 이들 4곳을 제외하고는 사실상 분양가 책정에 제약이 없는 상태다.이에 따라 올해 수도권 아파트 3.3㎡당 분양가는 평균 1934만원을 기록하며 지난해(1774만원)보다 9% 더 올랐다. 지방 아파트도 지난해 3.3㎡당 평균 1371만원에서 올해 1476만원으로 7.7% 상승했다. 특히 생애최초 주택구입자 등 무주택 가구의 인기가 높은 소형 아파트 분양가 상승이 가팔랐다.올해 전국 전용 60㎡ 이하 아파트의 평균 분양가는 3.3㎡당 2349만원을 기록하며 2000만원대를 넘어섰다. 지난해 1938만원 대비 21.2%, 2017년 1198만원에 비해서는 96.1%나 급등한 것이다. 이는 경기도 아파트의 전용 60㎡ 이하 분양가가 지난해 1천817만원에서 올해 2545만원으로 크게 오른 영향이 크다.지난달 24일 모집공고를 내고 이달 8일 1순위 청약에 들어가는 광명시 광명자이더샵포레나 아파트는 전용면적 49.8㎡ B형(공급면적 68.41㎡)의 기준층 분양가가 5억4천440만∼5억9천550만원으로 3.3㎡당 2630만∼2880만원에 달한다.부산의 60㎡ 이하도 지난해 3.3㎡당 1697만원에서 올해 2053만원으로 껑충 뛰었다. 지난 3월 분양한 부산 해운대구 우동 해운대역 푸르지오 더원 59.9㎡ B형(공급면적 85.9㎡)은 분양가가 최저 5억8200만원부터 최고 8억1800만원으로 3.3㎡당 분양가가 2240만∼3149만원이다.부동산R114 여경희 수석연구원은 "부산 인기지역인 해운대구 일대와 올해 분양가 상한제 규제가 풀린 광명시 등에서 분양가가 높게 책정되며 올해 특히 소형 아파트 분양가 상승세가 두드러졌다"며 "전용 60㎡ 이하의 인기가 높은데, 일반분양 물량이 상대적으로 적은 것도 고분양가 책정에 영향을 미치고 있다"고 말했다.실제 올해 전국 아파트 평균 청약경쟁률은 5.78대 1로 작년(7.49대 1)보다 낮아졌지만, 전용 60㎡ 이하의 평균 청약경쟁률은 지난해 7.21대 1에서 올해 8.24대 1로 높아졌다.이는 올해 전 면적을 통틀어 가장 높은 경쟁률이다. 이에 비해 올해 전국에서 분양된 약 3만4000가구 중 전용 60㎡ 이하의 분양물량은 6371가구로 전체의 18.8%에 그쳤다.전용 60∼85㎡ 이하는 가장 많은 2만2226가구로 65.5%를 차지했다. 전문가들은 최근 분양경기 침체로 미분양 증가 위험이 커진 가운데 분양가 상승이 분양시장에 악재가 될 것으로 우려한다.특히 전용 60㎡ 이하 소형 아파트의 분양가가 급등하면서 젊은 층의 청약을 통한 내집마련은 더 어려워질 전망이다.여경희 수석연구원은 "5월부터 분양 물량이 본격적으로 늘어나면 최근 주춤하던 미분양 증가세가 다시 가팔라질 수 있다"며 "분양가가 낮고 입지 여건이 좋은 곳은 청약자가 몰리는 반면, 비인기 지역이나 고분양가 단지는 외면받는 등 청약시장의 양극화가 심화될 것"이라고 말했다.서지영 기자 seojy@edaily.co.kr 2023.05.08 09:50
부동산일반

[한문도의 까칠한 부동산] 규제 푸는 정부, 투기 온상 또 만드나

2022년 하반기부터 하락하던 부동산주택 시장이 2023년 3월 현재도 하락을 이어가고 있다. 영혼까지 끌어모아 집을 구매한다는 ‘영끌’이 지금은 영혼까지 털리고 있는 무리한 대출구매 주택소유자를 풍자하는 ‘영털’로 바뀌었다. 불과 1년도 채 안 돼 부동산 시장이 몰라보게 폭등 상승장에서 급격한 하락장으로 변해버린 것이다. 정부는 메가톤급 전방위적 규제완화 대책을 연속적으로 내놓았다. 특히 올해 1월 3일 서울 강남3구와 용산구를 제외한 전국의 규제지역을 해제하면서 ‘민간택지 분양가 상한제 폐지’ ‘전매제한완화’ ‘특별공급 분양가기준 폐지(9억이하특공불가)’ ‘중도금대출제한 폐지’ ‘일시적 2주택자 종전주택처분의무 폐지’ 등을 발표했다. 이와 함께 9억원 이하 주택에 대해 소득여부에 상관없이 금리 4%, 상환기간 40년, 50년까지 최대 5억원을 대출해주는 파격적인 ‘특례보금자리론’을 약 40조원((39조6000억원)이라는 어마어마한 세금을 투입해 1년간 한시적으로 시행하고 있다.정부의 전방위적 부동산규제완화와 특례보금자리론의 효과로 지난 2월 전국적으로 거래량이 증가하고 있고, 미분양의 증가속도가 둔화되고 있다. 이런 현상은 3월과 4월까지 이어질 것으로 보인다. 다만 이후 시장은 다시 하락 횡보를 거쳐 추가 하락 조정기로 진입할 가능성이 높다. ‘1·3대책’이 시행된 지 한 달이 지나자 주택시장과 관련한 지표가 최악의 상황을 벗어나는 모습을 보이고 있지만 대세 하락을 거스르기에는 역부족이다. 좀 더 자세히 살펴보면, 정부의 특례보금자리론 예산 약 40조원은 4억원 가량을 주택매입에 활용하면 10만 가구가 쓸 수 있다. 그러나 용도가 신규주택매입, 대환대출(기존 고금리대출을 정부대출로 상환교체), 임차보증금 반환용 3가지다. 출시 3일 만에 7조원이 소진됐고, 9일이 지나 10조원, 17일이 지난 2월 17일에는 14조5011억원(6만3491건)이 쓰였다. 이중 신규주택수요는 2만1682건, 대출상환대환대출은 3만6786건, 임차보증금 반환용은 5023건이다. 대환대출 비중은 57.9%이고, 주택매입은 34.2%이다. 이런 추세로 40조원이 소진될 시 가구당 3억원을 신규주택매입에 활용하면 전국적으로 4만5600가구가 매수에 나설 수 있다. 서울과 수도권은 2만5800가구 가량이다. 2월 거래량 추이를 볼 때 향후 3~4개월은 이런 추세가 이어질 수 있다. 서울과 수도권의 2월 27일 현재 아파트 매매 매물은 5만5000건, 경기도는 10만8000건, 인천은 2만5000건 등 총 18만8000건이다. 2만5000건의 미래 수요가 특례보금자리론으로 수요의 이동이 이루어져 모든 매물이 소진되어도 여전히 16만3000건의 아파트 매물이 넘쳐난다. 일시적 반등에 그칠 수밖에 없다고 보는 것이 합리적이다. 특히 이런 분위기에 호가를 올리면서 거래가 주춤하는 양상이 포착되고 있다. 여전히 너무 비싼 집값이라는 반증이다.무주택자에 대한 배려보다는 무리하게 주택을 구매한 소유주들의 대환대출이 원래의 목적인 것처럼 변질된 정책으로 보인다. 물론 ‘영끌’로 고통받는 실수요자들에게 도움이 된다. 그러나 특례보금자리론을 1주택자도 받을 수 있고, 특히 기존주택을 3년 안에 처분매도하는 조건으로 완화하면서 일시적 2주택자의 양도세 비과세를 이용하는 투기꾼들의 투기 행위를 조장하는 정책이 포함돼 정책의 저의를 의심하지 않을 수 없다. ‘투기를 조장하는 정부’라는 비판을 피하기 어렵다. 성인 자녀를 둔 1주택자들도 비판일색이다. 오로지 투기하는 이들을 위한 정책이라고 밖에 볼 수 없는 구석이 많기 때문이다. 한마디로 집값을 떠받치는 정책인 것이다. 고금리로 인해 증가한 서민들의 전세대출 이자부담에 대해서는 아무런 정책이 없다는 점은 이런 심증을 확고하게 한다. 도대체 ‘공정과 상식’은 어디에 있나? 작금의 시장 상황을 볼 때 이런 대출정책이 없다면 무주택서민은 더 정상적이고 낮은 가격에 주택을 매입할 수 있지 않을까. 대출로 떠받친 주택가격은 결국 미래의 청년들과 무주택자에게는 경제적 부담을 가중하는 결과로 나타날 것이다.한문도 교수는?대한민국에서 가장 직설적인 부동산 학자 중 한 명이다. 뜬구름 잡는 부동산 시장 분석이 아닌, 정확한 팩트를 기반으로 냉정하게 현실을 짚고 전망한다. 2년 전 모두가 치솟는 집값을 보며 들떠있을 때 끝없는 주택 가격 추락을 경고하면서 한문도만의 힘을 보여줬다. 고려대 원예과를 졸업한 후 부산 동의대에서 부동산학 박사 학위를 받았다. 현재 연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수로 강단에 서고 있으며, 다양한 방송 채널에서 부동산 전문가로 활약 중이다. 2023.03.09 07:00
산업

서울 아파트 거래량 7개월 만에 최대

이번주 서울을 포함한 전국 아파트값 하락폭이 한 주 만에 다시 줄었다.16일 한국부동산원 조사에 따르면 이번주 서울 아파트값은 지난주(0.40%) 대비 0.36% 하락했다.지난달 규제지역 해제 이후 5주 연속 낙폭이 감소하던 서울 아파트값은 지난주 0.40% 떨어지며 전주보다 하락폭이 커졌으나 한 주만에 다시 내림폭이 둔화한 것이다.지난달 규제완화 덕에 급매 위주로 거래량이 늘어난 가운데 급매 출현이 소강상태를 보이고, 일부 지역에서는 종전 거래가보다 높은 가격에 거래도 이뤄지면서 낙폭이 감소한 것으로 보인다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울 아파트 거래량은 1246건으로 지난해 6월(1067건) 이후 7개월 만에 최대를 기록했다.월별 거래량이 1000건을 넘은 것도 작년 6월 이후 처음이고, 작년 1월 거래량(1098건)보다도 많다. 지난달 거래된 아파트의 신고기한이 이달 말까지인 것을 고려하면 월 거래량은 이보다 늘어날 전망이다.서울 강남4구가 있는 동남권의 아파트값이 지난주 -0.25%에서 이번주 -0.21%로 낙폭이 줄었다. 강남구는 지난주 -0.19%에서 -0.15%로 줄었고, 서초구는 -0.23%에서 -0.13%로 감소했다. 강동구 역시 -0.48%에서 -0.41%로 둔화했으나 송파구만 0.19% 내려 지난주(-0.18%)보다 하락폭이 소폭 확대됐다.급매물 거래가 늘어난 노원구는 0.16% 하락해 지난주(-0.23%)보다 낙폭이 줄어든 반면, 도봉구는 0.46% 떨어져 지난주(-0.34%)보다 하락폭이 다시 커져 대조를 이뤘다.경기도 아파트값은 지난주 -0.75%에서 -0.64%로 둔화했다. 지난주 발표된 신도시 특별법 영향으로 분당신도시가 있는 성남 분당구 아파트값이 지난주 -1.46%에서 이번주는 -0.59%를 기록하며 낙폭이 크게 줄었다.분당의 경우 신도시 특별법 발표 이후 일부 집주인들이 매물을 회수하고, 매수 문의가 늘어난 상태다.이에 비해 일산신도시가 있는 고양시는 0.79% 하락해 지난주(-0.73%)보다 낙폭이 커지는 등 특별법 효과가 나타나지 않고 있다.최근 송도 등 아파트값 급락 지역을 중심으로 갭투자가 늘고 있는 인천 아파트값은 지난주 0.39% 떨어져 지난주(-0.51%)보다 낙폭이 감소했다.이에 따라 수도권(-0.49%)과 전국(-0.43%) 아파트값도 한 주 만에 다시 하락폭이 둔화했다.전세시장은 역전세난이 지속되고 있는 가운데 일부 봄 이사 수요 증가로 하락폭은 지난주보다 감소했다.전국은 지난주 -0.76%에서 -0.74%로, 서울은 -0.95%에서 -0.91%로 내림폭이 줄었다.다만 최근 새 아파트 입주 물량이 늘어난 강남구와 서초구는 각각 1.46%, 0.93% 떨어져 지난주(-1.39%, -0.75%)보다 하락폭이 커졌다.서지영 기자 seojy@edaily.co.kr 2023.02.16 14:58
부동산일반

다주택자 강남+용산 대출 가능? 정부, 추가 대출규제 완화 검토

올해 상반기 부동산 시장의 경색 국면이 지속될 경우 금융당국이 추가 규제 완화를 통해 연착륙을 유도할 것으로 보인다.8일 금융권 등에 따르면 금융위원회는 지난주 새해 업무보고에서 오는 3월 말부터 다주택자도 부동산 규제지역인 강남, 서초, 송파 등 강남 3구와 용산 내에서 주택담보대출(주담대)을 받을 수 있도록 주택담보대출비율(LTV)을 30%까지 허용하기로 했다.임대·매매 사업자의 대출 규제도 해제해 3월 말부터 규제 지역 내 LTV는 30%까지, 비규제 지역은 60%까지 허용하기로 했다.무주택자와 1주택자는 지난 1·3 부동산대책을 통해 LTV 한도가 규제 지역은 50%, 비규제 지역은 70%로 확대됐다.금융위원회는 3월 말부터 이런 대출 규제 완화를 시행한 뒤 부동산 시장 경색이 지속될 경우 대출 규제 추가 완화를 검토할 예정이다.금융당국 관계자는 "가계 부채 및 주택 시장 상황을 봐가며 대출 규제 추가 완화도 검토할 수 있다"고 말했다.금융위가 새해 업무보고에서 제시한 추가 부동산 대출 규제 완화 방안은 1주택자의 LTV를 더 확대하는 것이다.아울러 2주택자의 대출 규제도 더 풀어서 규제 지역 내 LTV를 30%에서 40%, 임대 사업자는 규제 지역 내 LTV를 30%에서 50%까지 상향하는 방안 등이 검토되고 있다.금융당국 관계자는 "3월 말에 부동산 대출 규제 완화책이 나오는데 그런데도 부동산 시장이 안 좋아지면 다음 규제 완화 조치는 이런 정도를 생각하고 있다고 보면 된다"고 말했다.아울러 금융위원회는 새해 업무보고에서 부동산 대출 규제 완화를 둘러싼 쟁점에 대한 대응 방안도 제시했다.다주택자 규제 완화가 '부자 지원', '부동산 경기 띄우기'라는 비판이 일각에 나오는 것과 관련해 수요자 애로 해소를 위해 1주택자의 LTV 규제를 완화해왔으며 '단계적 정상화' 기조 아래 다주택자 규제를 정상화하는 것이라는 입장이다.고금리로 인해 대출 규제 정상화 효과가 크지 않다는 일부 비판에 대해서는 부동산 규제가 다각도로 완화되고 있으며 특례보금자리론 등을 통해 실수요자 주거 비용 경감도 지원할 계획임을 강조한다는 복안이다.서지영 기자 seojy@edaily.co.kr 2023.02.08 10:05
부동산일반

대박? 쪽박? 둔촌주공 오늘 정당계약 마감...막판 눈치보기 치열

미니 시도시급 개발로 불렸던 '올림픽파크 포레온(이하 둔촌주공)'이 17일 정당계약 체결을 마감한다. 지난 3일 정부가 규제지역·분양가상한제 해제 등을 소급적용 하기로 결정하면서 계약률도 크게 올랐을 것으로 예상된다. 업계에서는 둔촌주공이 무순위 청약 없이 계약을 마무리할 수 있을지 관심을 갖고 지켜보고 있다. 둔촌주공은 이날 수분양자와 맺는 정당 계약을 이날로 마감한다. 앞서 둔촌주공은 지난해 12월 진행된 1순위 청약에서 3695가구 모집에 1만3647명이 신청해 평균 3.7대 1의 경쟁률을 기록했다. 한때 '10만 청약설'이 돌 정도로 주목 받은 단지였으나, 잇따른 금리인상과 인근 집값 하락으로 예상보다 성적이 저조하다는 평을 받았다. 하지만 정부가 이달 5일부터 서울 4개 구(서초·강남·송파·용산)를 제외한 수도권 전 지역을 부동산 규제지역과 분양가 상한제에서 해제하면서 분위기는 반전됐다.둔촌주공의 경우 강동구가 규제지역과 분양가 상한제에서 해제되면서 기존 8년이던 전매제한 기간이 1년으로 줄고, 실거주 2년 의무도 사라져 입주시 전·월세를 놓을 수 있다. 또 분양가가 12억원을 웃돌아 중도금 대출을 받을 수 없던 전용 84㎡도 바뀐 규정에 따라 대출이 가능해질 전망이다.업계에 따르면 규제완화책이 발표된 후 둔촌주공 계약과 분양권 매수 관련 문의가 급증했다. 일각에서는 소형 평형(29·39㎡)를 제외하면 70% 이상의 무난한 계약률을 보인 것으로 보고 있다. 남은 일반 분양물량은 예비당첨자와의 계약이나 무순위 청약을 통해 털어낼 수 있다는 관측이 우세하다. 마감을 앞둔 이날 온라인 부동산 커뮤니티에서는 막판 눈치싸움이 치열하다. '정당계약을 하러 갔더니 20대 젊은이들이 줄서기 알바를 하고 있더라'며 흥행 실패를 은근하게 바라는 글부터 '둔촌주공 마지막날까지 고민이된다'는 토로까지 적지 않다. 전문가들은 둔촌주공이 미분양되는 일은 없을 것이라고 입을 모은다. 윤지해 부동산114 수석연구원은 "둔촌주공은 분양가상한제 적용 단지라 입주 시기인 2025년 초가 되면 주변 시세보다 충분히 높아질 것으로 본다"며 "예상했던 미분양 우려는 없을 것으로 예상된다. 일부 남은 물량도 무순위 청약으로 계약을 맺을 것으로 보인다"고 설명했다.서지영 기자 seojy@edaily.co.kr 2023.01.17 10:41
부동산일반

2020년에 산 집도 일시적 2주택 주택처분기한 3년 소급 적용

과거 조정대상지역에서 집을 산 일시적 2주택자도 3년 이내에 기존 주택을 팔면 1세대 1주택자로서 세금 혜택을 받을 수 있게 된다. 이에 따라 재작년에 주택을 사들여 당장 올해 안에 주택을 처분해야 했던 2주택자는 물론 2020년에 집을 한 채 더 구입한 2주택자들도 내년까지 주택을 처분할 시간을 벌 수 있게 됐다.15일 기획재정부에 따르면 정부는 일시적 2주택자의 주택 처분기한을 2년에서 3년으로 늘리는 개정 시행령안을 과거까지 소급 적용하기로 했다. 정부의 발표로 시행령 개정안 효력이 발생한 2023년 1월 12일 이전에 주택을 매수한 경우에도 동일하게 주택 처분 기한이 3년으로 늘어나게 됐다. 이에 따라 과거 부동산 규제지역에서 신규 주택을 매수한 일시적 2주택자도 3년 이내에 기존 주택을 처분(1월 12일 이후 양도분)하고 2주택 상황을 해소하면 1세대 1주택자로서 세금 혜택을 볼 수 있게 된다. 이들은 최대 80%의 장기보유특별공제를 받을 수 있고, 기존 주택이 시가 12억원 이하 저가 주택일 경우에는 양도 차익에 대한 세금을 내지 않아도 된다.취득세 역시 8%(조정대상지역 기준)에 달하는 중과세율이 아닌 기본세율(1∼3%)만 부담하면 된다.기존 규정에서는 현재 조정대상지역 여부와 관계없이 과거 조정대상지역에서 주택을 보유한 사람이 조정대상지역에서 추가로 주택을 구입한 경우 무조건 기존 주택을 2년 이내에 처분해야 했다. 주택 소재지가 현재 조정대상지역에서 해제됐더라도 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 규제를 적용받았다. 종부세 역시 세금 혜택을 받기 위한 주택 처분 기한이 2년에서 3년으로 늘어난다. 종부세의 경우 지난해부터 2년 이내 주택을 처분하면 1세대 1주택 혜택을 유지해주는 과세 특례가 도입됐는데, 지난해 처음으로 특례를 적용받은 사람들도 소급해서 3년 이내에 주택을 처분할 수 있도록 해 준다.이 기간 일시적 2주택자는 공시가 기준 12억원까지는 종부세를 부담하지 않아도 되며, 고령층이거나 주택을 장기간 보유했을 경우 최대 80%의 세액공제도 받을 수 있다.앞서 정부는 추경호 부총리 겸 기재부 장관이 주재한 비상경제장관회의에서 일시적 2주택자가 1세대 1주택자로서 과세 특례를 적용받기 위한 주택 처분 기한을 3년으로 늘리는 내용을 담은 소득세법·지방세법·종합부동산세법 시행령 개정안을 발표했다. 지난해 5월 정부 출범 직후 일시적 2주택자의 주택 처분 기한이 1년에서 2년으로 늘어난 데 이은 두 번째 기한 규제 완화다. 이로써 일시적 2주택자의 주택 처분 기한은 문재인 정부 이전 수준으로 돌아가게 됐다. 일시적 2주택자의 주택 처분 기한은 당초 3년이었으나 직전 문재인 정부에서 9·13 대책과 12·16 대책 등 잇따른 규제 발표를 거치면서 1년까지 줄어든 바 있다.서지영 기자 seojy@edaily.co.kr 2023.01.15 10:02
부동산일반

"강남3구·용산 오른다고 콕 집어준 꼴" 정부 부동산 잠금해제에 우려 쏟아져

정부가 서울 강남 3구(강남·서초·송파구)와 용산구를 제외한 규제지역을 모두 풀기로 하자 부동산 업계가 들썩이고 있다. 주택 매매가 사실상 멈춰 섰고, 주택 시장 경착륙 가능성이 커지자 정부가 파격적인 규제지역 해제로 시장에 시그널을 보낸 것으로 풀이된다. 그러나 부동산 전문가들은 정부의 극약처방에도 불구하고 "고금리 기조가 이어지는 가운데 거래량이 큰 폭으로 늘어나지 못할 것"이라고 입을 모았다. 일부에서는 "정부가 강남 3구와 용산만 '콕' 집어서 오른다고 인증해 준 꼴"이라며 우려했다. 확실한 시그널 보낸 정부 3일 국토교통부(국토부)는 청와대 영빈관에서 윤석열 대통령에게 2023년도 업무계획을 보고하는 자리에서 규제지역 해제를 발표했다. 국토부는 업무보고 하루 전 주거정책심의위원회를 열어 '투기과열지구 및 조정대상지역 조정안'과 '분양가상한제 적용지역 조정안'을 심의·의결했다. 국토부는 "강남 3구와 용산구는 대기 수요 등을 고려해 투기과열지구와 조정대상지역으로 유지하되 나머지 지역은 최근 시장 상황을 고려해 해제하기로 했다"고 밝혔다. 이와 동시에 기획재정부도 부동산가격안정심의위원회를 열어 서울 11개구(성동·노원·마포·양천·강서·영등포·강동·종로·중·동대문·동작)를 투기지역에서 해제했다. 규제지역에서 해제되면 대출, 세제, 청약, 거래 등 집을 사고파는 전 과정에 대한 규제가 완화된다. 종합부동산세·양도소득세 등 다주택자 중과세가 사라지고 주택담보대출비율(LTV) 등 대출 한도가 늘어나며 청약 재당첨 기한도 10년에서 7년으로 줄어든다.업계는 정부가 냉각된 주택 거래를 어떻게든 녹이고, 집값 하락을 막겠다는 확실한 시그널을 시장에 보냈다고 평가한다. 그만큼 주택 매매 시장 경색이 심각하다. 서울부동산정보광장에 따르면 서울 아파트 월별 거래량은 지난해 하반기 내내 1000건을 밑돌았다. 2010년 이후 11년간 월평균 거래량이 6350건이었음을 고려하면 심각성을 알 수 있다. 고금리 기조와 집값 고점 인식, 경기 침체 우려 등이 겹치며 매수심리가 얼어붙은 결과다. 업계 관계자는 "정부가 지난해 11월 서울과 수도권 일부 지역을 제외한 모든 지역의 규제지역을 이미 풀었지만 큰 효과를 보지 못했다"며 "부동산 침체와 미분양 증가로 건설사 부실 위험이 커지자 초강수를 둔 것으로 보인다"고 했다. 전문가들, 효과는 제한적 부동산 전문가들은 정부의 이번 규제지역 해제 시그널의 효과가 제한적일 것으로 봤다. 고금리 기조가 이어질 가능성이 큰 가운데 글로벌 경기 침체에 대한 우려도 적지 않기 때문이다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "고금리에 경기 침체까지 겹쳐 위축된 부동산 시장의 낙폭을 줄이는 연착륙 효과를 볼 수 있을 것"이라면서 "금리 인상 랠리가 마무리되면 정책 효과와 맞물려 급매물 중심 거래 예상되나 시장 반등 여부는 경기 침체 변수 있어 좀 더 지켜봐야 한다"고 분석했다. 함영진 직방 빅데이터랩장 역시 "만약 강남 3구와 용산을 제외한 서울 규제지역이 대거 해제되면 서울 주요 입지 수요는 소폭 늘어날 수도 있다. 주택 가격 하락의 낙폭을 줄이고, 부동산 시장 경착륙 가능성을 낮출 수 있는데 어느 정도 영향은 미칠 것"이라고 말했다. 그러나 함 랩장은 "다만 금리가 높아 거래가 활발해지긴 쉽지 않을 것으로 본다. 거래가 살아나려면 규제지역 완화 외에도 근본적인 펀더멘털이 개선돼야 한다"고 설명했다. 김성환 한국건설산업연구원 부연구위원은 "부동산 가격 하방 압력과 일시적인 정상 거래 흐름이 잠깐 나타날 수는 있으나 상승 모멘텀으로의 전환까지는 어려워 보인다"며 "주택 구매 시 금융비용 부담이 해소되지 않았기 때문"이라고 말했다. 온라인 부동산 커뮤니티 등에는 부정적인 의견이 속속 올라오고 있다. 한 부동산 카페 회원은 "중요한 것은 규제지역 해제가 아니라 분양가 대비 비상식적으로 오르는 투기지역과 투기꾼을 잡아야 하는 것 아니냐"고 꼬집었다. 강남 3구와 용산만 제외된 것을 두고도 우려의 목소리가 나왔다. "결국 정부가 강남 3구와 용산 집값만 오를 것이라고 찍어준 꼴" "4개 지역만 '리미티드 에디션(한정판)'이 된 것이다. 이 지역 진입은 앞으로 정말 부자가 아니면 어렵다는 인식만 심어줬다" "규제지역 해제를 틈타 돈 많은 사람만 이득을 볼 것"이라는 의견이 적지 않았다.업계 관계자는 "핵심은 강남 3구와 용산이다. 정부가 이 지역까지 해제할 경우 보다 큰 효과를 볼 수 있겠지만, 현실적으로 쉽지 않을 것"이라고 말했다. 서지영 기자 seojy@edaily.co.kr 2023.01.04 07:00
금융·보험·재테크

새해 달라지는 '금융'…특례보금자리론·긴급 생계비 지원 등

계묘년 새해 달라지거나 새로 도입되는 금융 정책들이 있다. 다주택자 신규 주택담보대출이 허용되고 착오송금 시 반환 대상 금액도 확대된다. 간편결제 사업자의 수수료율이 공개되는 정책이 도입되는가 하면, 취약차주를 위한 긴급 생계비 지원 등도 실시된다. 2일 금융업계에 따르면 서울 전 지역과 수도권 내 부동산 규제지역 다주택자에 대한 주담대 금지 규제가 1분기 중 해제된다. 지난 2018년 9·13 대책을 통해 다주택자에 대한 신규 주담대를 금지한 지 4년여 만에 빗장이 풀리는 것이다. 현재 다주택자들은 규제지역에서 주담대를 받을 수 없지만, 앞으로는 주택담보대출비율(LTV) 30%까지 대출을 받아 집을 살 수 있게 된다. 또 1분기 중 취약차주를 대상으로 주담대 채무조정 대상도 확대된다. 현재는 주택가격 6억원 이하의 1주택자가 실직, 폐업, 질병 등을 겪는 경우에 한해 주담대채무조정을 하고 있다. 하지만 앞으로는 매출액 급감, 금리상승 등으로 인한 차주의 상환부담이 급증한 경우도 주담대 채무조정을 받을 수 있게 된다. 더불어 저신용 연체자의 생계비 용도 자금으로 최대 100만원의 즉시 대출 지원도 실시된다. 1년간 한시적으로 내 집 마련 문턱도 낮춘다. 기존 보금자리론을 확대해 출시하는 '특례보금자리론'으로, 집값이 9억원 이하라면 주택 신규 구매자는 물론 변동금리 주담대를 고정금리 주담대로 갈아타려는 차주나 임차보증금 반환을 위해 주담대를 이용하려는 주택 보유자까지 소득 관계없이 최대 5억원까지 대출이 가능해진다. 금리는 아직 확정되지 않았으나, 연 4%대가 유력하다는 분위기다. 올해부터 착오송금 반환지원 대상 금액 상한은 5000만원으로 확대됐다. 착오송금 반환지원은 예금보험공사가 잘못 송금한 돈을 최소한의 비용으로 신속하게 반환받을 수 있도록 지원하는 제도다. 현행 한도는 1000만원으로 최근 비대면 금융거래가 증가함에 따라 착오 송금 발생과 그 금액도 증가하는 점을 반영해 한도를 늘렸다. 착오송금 반환지원은 착오송금인이 이용한 금융회사를 통한 반환이 거절될 경우 예금보험공사 홈페이지나 상담센터를 통해 신청할 수 있다. 이 밖에도 네이버페이·카카오페이 등 간편결제 서비스 수수료율이 공시된다. 3월 말까지 월평균 간편결제 규모 1000억원 이상인 업체 10곳은 각사 홈페이지에 수수료율을 공시해야 한다. 권지예 기자 kwonjiye@edaily.co.kr 2023.01.03 07:00
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