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경제

손예진, 신사동 건물 160억원에 매입

배우 손예진이 서울 강남구 신사동의 한 건물을 160억원에 매입했다. 15일 부동산업계에 따르면 손예진은 지난 7월 강남구 신사동 소재 빌딩을 160억원에 계약하고 지난달 말 잔금을 치렀다. 손예진은 현금 40억원과 120억원가량으로 대출금으로 이 건물을 단독명의로 사들였다. 지난 1998년 건축한 이 건물은 지하 2층, 지상 6층 규모에 토지면적 428.70㎡, 연면적 1567㎡이다. 앞서 손예진은 마포구 서교동에 위치한 한 빌딩에 투자해 3년 만에 시세차익 41억원을 남긴 바 있다. 손예진은 지난 2015년 93억여원에 2호선 합정역 인근에 있는 꼬마빌딩을 사들인 뒤 2018년 135억원에 되팔아 41억5000만원의 시세차익을 얻었다. 정혜정 기자 jeong.hyejeong@joongang.co.kr 2020.10.15 12:38
경제

[랜드 is] 빌사남 김윤수 "연예인 갓물주? 망한 연예인이 더 많다"

최근 국내 유명 연예인들의 ‘꼬마빌딩’ 투자가 화제가 되고 있다. 서울 강남과 강북 등 주요 입지에 건물을 사들인 이들은 수년 뒤 되팔아 수십억 원의 시세차익을 내는 것으로 알려졌다. '연예인 갓물주'라는 수식어가 등장할 정도로 연예인들의 빌딩 투자는 성공적으로 평가된다. 그러나 연예계에 소문난 빌딩중개 전문가인 김윤수 빌사남부동산중개법인(이하 빌사남) 대표는 "빌딩을 사서 성공한 연예인보다 망한 연예인이 더 많다"고 말했다. 사전 준비나 공부 없이 '아는 지인'의 소개만 듣고 꼬마빌딩을 사들였다가 임대도 잘 안 되고, 건물이 팔리지도 않아 고생하는 연예인이 적지 않다는 것이다. 지난 6일 서울 강남구에 위치한 빌사남 사무실에서 김 대표를 만났다. 실제 꼬마빌딩 소유주이기도 한 그는 연예인의 빌딩 투자 실패기부터 똘똘한 꼬마빌딩을 사는 노하우와 사기꾼을 피하는 방법을 들려줬다. ▶꼬마빌딩도 강남 불패 - 꼬마빌딩을 주로 중개한다고 안다. 꼬마빌딩이란 무엇인가. "보통 50억원 미만 5층 미만의 빌딩을 꼬마빌딩이라고 이야기한다. 다가구주택, 호수 전체 소유자가 동일인으로 되어 있는 다세대주택, 상가주택, 오피스건물, 상가건물, 원룸·고시원 건물 등이 꼬마빌딩에 포함된다." - 꼬마빌딩 매입 시 중요한 포인트는. "환금성(자산의 완전한 가치를 현금화하는 것)이다. 보통 빌딩을 살 때 임대 수익률이 얼마나 나는가를 가지고만 판단하다. 그러나 무조건 높은 임대 수익만 좇아 수도권 외곽에 건물을 샀다가 임차인이 들어오지 않는 경우가 많다. 결국 대출 이자만 내다가 망하는 케이스도 더러 봤다. 나는 모든 빌딩 투자의 게임은 그 빌딩을 되팔 때 차익에서 끝난다고 본다. 내가 빌딩을 샀는데 팔고 싶을 때 안 팔리면 잘못된 건물이다." - 주로 강남권을 추천한다고 들었다. "강남·성수·한남·홍대 정도를 추천한다. 그중에서도 강남이 제일 안전하다고 생각한다. 나에게 '강남을 찬양한다'는 비판을 많이 한다.(웃음) 그러나 특정 지역을 폄훼하는 것은 아니다. 강남은 1970년대 이후 개발이 이뤄지면서 도로 정비가 잘 됐고, 직장이 몰려 있으며 학군도 좋다. 부자들이 몰려 산다. 사업가들의 꿈 중 하나는 자신의 명함 주소란에 '강남구'가 찍혀 있는 것이다. 농담이 아니다. 그래서 강남 빌딩의 사무실은 임대가 잘 되고, 심지어 공유 오피스도 강남이 더 잘 된다. 강남구가 성공하고 싶은 사람들의 상징인 것이다. 기업의 대형 개발은 모두 강남에 있다." - 요즘은 교통망이 좋아져 강남을 오고가는 게 쉬워졌다. 그래서 강남 매력이 예전만 못하다는 얘기가 있다. "사람들이 동네에 강남으로 연결되는 지하철이나 터널이 들어서면 환호한다. 접근성이 좋아졌으니 호재라면서 그 인근에 건물을 산다. 하지만 소비자들은 강남으로 편히 갈 수 있게 될수록 강남으로 몰려간다. 동네 상권을 이용하지 않고 강남으로 나가서 소비한다. 헬리오시티를 예로 들어보자. 한꺼번에 많은 세대가 들어서면서, 이 인근 상가도 높은 가격에 팔렸다. 그러나 공실률이 높다. 주민들이 외식이나 약속을 잡을 때 롯데월드몰로 나간다. 교통 호재는 아파트에는 호재가 된다. 그러나 빌딩은 완전히 다른 개념으로 접근해야 한다." -강남이 좋은 것은 다 안다. 그런데 너무 비싸다. "강남은 무조건 비싸다고 하는데 찾아보면 저렴한 꼬마빌딩이 적지 않다. 몇 년 전 한 유명 연예인이 종로에 건물을 샀다. 그런데 서울 종로구 관철동 피아노 거리가 평당 1억5000만원에서 2억원까지 간다. 나는 그럴 바에는 강남구에 있는 빌딩을 사라고 하고 싶다. 국토교통부와 통계청 자료에 따르면 지난해 매매된 건물의 상당수가 20년 이상 된 것들이었다. 이런 건물을 비교적 저렴하게 사들여서 리모델링하면 임차인도 잘 들어온다. 구축보다 새 아파트가 잘 나가는 것과 같은 이치다." - 요즘 잘 나가는 강남 요지도 공실률이 높다. "메인 거리는 여러 흐름에 따라 잘 흔들린다. 경리단길·샤로수길·영동시장을 생각해보자. 여러 트렌드를 타면서 예전만 못한 상권이 됐다. 나는 메인거리보다 이면 거리를 보라고 추천한다. 7호선 학동역과 강남구청역을 보자. 메인 거리는 아니지만, 사무실 등으로 건물을 임차하려는 수요가 꾸준하다. 임대인도 사무실용으로 임대하면 술집이나 음식점으로 임대하는 것보다 관리가 수월하다. 이런 건물을 사들이는 사업자도 많아서 되팔기도 쉽다." - 이미 빌딩 가격이 많이 올랐다. 괜히 잘못 들어갔다가 상투 잡는 것 아닌가. "강남 지역 등기부 등본을 떼면 아직 우리나라는 홍콩이나 싱가포르 등과 비교해 해외 자금이 덜 들어온 편이다. 나는 해외자금이 국내에도 들어온다면 빌딩 시장도 2차 붐이 일어날 것으로 예상한다. 꼬마빌딩을 사들이고 싶은 사람들에게는 신종 코로나바이러스 감염증으로 매물이 서서히 나오는 내년까지가 기회일 수 있다." - 50억원을 조달할 수 있는 꼬마빌딩 매수자가 있다면 가장 먼저 무엇을 해야 할까. "결국 현장이다. 만약 강남구에서 사고 싶으면 그 지역 부동산을 찾아가야 한다. 하지만 살 매물만 보면 안 된다. 주변에 비슷한 건물이 팔린 사례까지 살펴봐야 한다." ▶연예인 빌딩 투자는 백전백승? "더 망한다" - 최근 연예인의 빌딩 재테크가 화제가 되고 있다. "성공한 케이스만 거론돼 그렇지 빌딩을 살 때 사기당하거나 잘못된 건물을 사서 고생하는 연예인도 적지 않다. 의외로 빌딩 사서 망한 연예인이 많다. 연예인은 특성상 지인이나 아는 사람의 소개를 믿고 사는 경우가 많다. 그런데 중개업자가 중간에 돈을 더 받아 챙기거나 가치가 떨어지는 물건을 소개하는 경우가 적지 않다. 공부는 부족하다 보니 벌어지는 일이다." - 연예인이 빌딩 투자에 실패한 사례가 있다면. "아이돌 그룹 출신 글로벌 스타 A 씨는 강남구 청담동 메인 거리에 건물을 샀다. 그런데 임차인이 대부분 나가서 공실이 많다. 이 동네는 과거 고급 인테리어 소품과 가구를 파는 곳으로 유명했는데, 요즘 흐름이 달라지면서 상권이 죽었다. 톱 레벨의 남배우 B 씨도 이화여자대학교 인근에 75억원 상당의 건물을 샀는데 비슷한 이유로 애를 먹고 있다. 가수 출신 여배우 C 씨는 강남구 역삼동에 건물을 예뻐서 샀다. 하지만 너무 독특한 외관 탓에 임대하기 모호하고, 1종 전용 주거지역에 있어서 임차인에게 인기가 없고 잘 팔리지도 않는다. 유명 여배우 D 씨는 삼청동 인근에 건물을 샀는데, 이 일대가 문화재보호 지구이고 과거만큼 상권이 활성화하지 않았다. 임차인도 들어오지 않는 것으로 안다." - 성공한 연예인을 꼽는다면. "가수 싸이다. 싸이는 서울 강남구 신사동에서 2017년 큰 도로에 접한 건물을 50억원에 매입한 데 이어 이면 건물도 27억원에 추가로 사들였다. 앞뒤로 붙어있는 건물이어서 함께 개발할 경우 시너지가 날 수 있다. 뒤에 있는 건물 부지는 고저 차가 있어 지하층이지만 리모델링 후 1층으로 인정받을 가능성도 있다. 122억원에 신사동 건물을 사들인 개그맨 노홍철 역시 시세보다 저렴하게 잘 매입한 사례다. 압구정 상권의 영향을 많이 받는 곳이라 기본적 수요가 있다. 안정적으로 임대이익 거두기에는 압구정 상권이 더 괜찮다. 배우 김희애는 2006년도에 청담동 이면 도로의 코너 자리를 119억에 매입을 했다. 최근 건물을 새로 올리면서 가치가 더욱 올라갈 것으로 본다." - 최근 연예인이 유명세를 이용해 과도한 대출을 받아 건물을 사들이면서 문제가 되고 있다. "꼭 연예인이어서 많이 나오는 건 아니다. 물론 직업이나 법인의 재무제표, 신용등급 등에 따라 달라지겠지만, 내 고객 중에도 65~80%까지 대출을 받아서 빌딩을 사는 분들이 적지 않다. 가령 30억짜리 건물을 사면서 20억원 정도는 대출로 충당하는 것이다. 강남권은 은행의 담보 인정비율도 높은 편이라 대출이 잘 나온다. 이건 합법이다." - 법인을 설립해서 절세하는 것도 문제로 지적되는데. "법인으로 빌딩을 매입하는 것 자체는 문제가 되지 않는다. 법인으로 건물을 사들이면 법인세가 22%다. 반면 개인이 사들일 경우 총 46.2% 선의 세금을 낸다. 물론 이 자체만 보면 법인이 나아 보인다. 그러나 법인의 돈을 개인화하려면 또 세금을 물어야 한다. 따지고 보면 법인을 대동해 빌딩을 사들이는 것이 엄청난 꼼수인 건 아니다. 하지만 법인을 설립할 때 본점의 요건이 있다. 법인이 분명한 사무실이 있어야 하고 대표이사가 존재하고, 집기도 있고 정상 사업을 하는 법인이어야 한다. 법인을 '페이퍼'로만 세워 놓은 건 문제가 있다." -이 업계에서는 보기 드문 젊은 CEO다. "1991년 생이다. 대학교에 가지 않았다. 고등학교 졸업 후 19세(만18세)에 공인중개사 자격증을 딴 뒤, 말년 휴가 때 면접을 보고 취업에 성공했다. 어린시절 경기도 광명 쪽에 살았는데, KTX가 들어오면서 그 지역에 많은 변화가 일어나는 것을 보고 자랐다. 이후 부동산 쪽을 직업으로 잡고 공부했다. 운이 좋게도 그 시기에 미성년자도 중인중개사 자격증을 딸 수 있도록 규제가 풀렸다." -부동산 업계의 '90년대 생'은 다를 것 같다. "내가 할 때만 해도 젊은 사람이 거의 없었다. 그런데 최근들어 20대도 이 분야에 많이 뛰어들고 있다. 요즘 고객들은 똑똑하다. 젊은 사람들이 깔끔하고 충실하게 정리된 자료를 들고 다양한 방법으로 마케팅을 하면 더 반긴다. 자료에는 매물 외에도 주변 비슷한 물건이 팔린 사례, 임대 시세, 리모델링 했을 때 최대 임대수익, 주변에 어떤 유명인이 투자를 했는지 등까지 모두 담긴다." - 사기꾼이 아닌 좋은 중개인을 만나는 법이 있나. "경력보다는 중개를 얼마나 열심히 많이 해봤는지가 중요하다. 진짜 고객을 위하는 중개사는 1억~2억원이라도 더 깎아보려고 찾아가 읍소하고 빈다. 나를 위해서 A부터 Z까지 하나하나 해결해 줄 중개사를 찾아야 한다. 중개 수수료를 깎으려고만 하지 말고, 중개인과 관계를 잘 형성하는 것도 중요하다. 정말 좋은 매물이 나오면 나와 친하고 심적으로 가까운 매수자에게 먼저 연락하기 마련이다." 서지영 기자 seo.jiyeong@joongang.co.kr 사진=김민규 기자 2020.05.11 07:00
연예

‘건물주’ 엑소 찬열, 알고보니 이대역 꼬마빌딩 22억에 매입

그룹 엑소 찬열(27)이 이대역 인근 꼬마빌딩을 매입한 것으로 알려졌다. 방송에서 “건물주가 됐다”고 직접 밝힌 찬열은 지난해 8월 이대역 인근 지하 1층, 지상 5층짜리 꼬마빌딩을 22억 7000만원에 매입한 것으로 알려졌다. 찬열은 건물 매입 당시 대출 5억원을 제외한 17억원을 현금으로 납부했다고 한다. 앞서 지난해 12월 4일 찬열은 MBC ‘라디오스타’에 출연해 “재테크에 관심이 많다. 연금과 청약을 잘 들어놨다”며 “두 달 전에 건물주가 됐다. 마음이 여유로워졌고 많이 내려놓게 됐다”고 밝혔다. 이어 “제가 좋아하는 사람들에게 선물하고 돈을 쓰는 것이 아깝지 않고, 거기서 보람을 느낀다”며 “최근에는 게임에 빠져 있는데 멤버들이 같이했으면 좋겠다 싶어서 멤버 수대로 노트북을 구입해 선물했다”고 덧붙였다. 한편 찬열에 이어 엑소 멤버 세훈(25)도 지난해 상도동 역세권 빌딩을 33억 5000만원에 매입했다. 홍수민 기자 sumin@joongang.co.kr 2020.01.14 08:36
경제

"'벚꽃연금' 장범준, 20억에 산 대치동 빌딩 두 배 올라"

'벚꽃엔딩'으로 유명한 가수 장범준이 소유하고 있는 강남구 대치동의 꼬마빌딩 가격이 4년 만에 두배 올랐다고 머니투데이가 9일 보도했다. 2011년 오디션 프로그램 '슈퍼스타K3'에 출연해 이름을 알린 장범준은 직접 작사·작곡한 '벚꽃엔딩'이 매년 봄마다 음원차트 상위에 올라 '벚꽃 연금'이라는 수식어가 붙였다. 보도에 따르면 장범준은 이같은 저작권료 등으로 삼성동 아파트 외 대치동 건물을 구입했다. 원빌딩부동산중개에 따르면 장범준은 2014년 어머니와 공동명의로 강남구 대치동에 대지면적 194.5㎡, 지하 1층~지상 3층 제2종근린생활시설을 매입했다. 매입금액은 20억원이었지만 4년이 지난 현재 시세는 40억원 정도로 두 배 올랐다. 장범준의 건물 주변에는 학원들이 즐비했다. 인근 부동산중개업소 관계자는 "대치동 학원들의 '젠트리피케이션'(둥지내몰림) 수혜가 기대되는 건물"이라고 설명했다. 온라인 일간스포츠 2019.03.09 10:42
경제

[돈만지는사람]상가전문가 최원철 "역세권·대형 아파트 신도시 상가는 무조건 성공? 망하기 딱 좋다"

'조물주 위에 건물주'.한때 이런 우스갯소리가 유행한 적이 있다. 아무리 열심히 일해도 소득은 늘지 않고, 사업은 갈수록 침체기를 걷는 가운데 '건물주'가 가장 안정적이라는 부러움을 빗댄 말이다.건물주가 되기 위해서는 20억~30억원 이상의 자금이 필요하다. 평범한 서민층은 평생 모아도 이루기 힘든 액수다.부동산 업계는 수십억원이 드는 건물주 대신 비교적 적은 액수로 주인이 될 수 있는 상가 점포 경매와 분양 시장에 주목해 왔다. 일반인들도 퇴직금과 은행권 대출을 묶어 투자해 월 200만~300만원 수준의 소득을 올릴 수 있다는 장점 때문에 관심이 뜨겁다. 그러나 상가 경매와 분양은 꼼꼼한 상권 분석과 현장 답사가 동반돼야 성공할 수 있다. 일간스포츠는 지난 5일 상가전문가인 최원철 SJ부동산전략연구소 대표이사를 만났다. 최 대표는 "상가 분양과 아파트·주택 거래는 완전히 다르다. 공급자 말에 의존해 상가를 분양받으면 큰 손해를 볼 수 있다"고 경고했다. - 상가 시장에는 어떻게 뛰어들게 됐나. "22년 전 아무런 공부도, 경험도 해 보지 않고 '돈을 많이 벌고 싶다'는 열망 하나로 분양 대행사를 차렸다. 대행을 통한 수수료가 짭짤했던 시절이다. 모아 둔 재산은 물론이고 친척들의 돈까지 긁어모았는데 결국 신용 불량 직전까지 몰렸다. 그러다가 우연히 상가 경매에 관심을 갖게 됐다. 분양가나 일반 매매보다 훨씬 저렴하게 살 수 있을 것 같았다."- 잘됐나. "이론적으로는 잘 아는데 실전에 들어가니 어려웠다. 명도나 임차인의 점유 문제가 발생될 시 해결하는 방법을 몰랐다. '안되겠다' 싶어서 광운대학교 평생교육원 최고위 과정을 수강했다. 공부하면서 처음으로 상가를 분양받았는데 그게 성공적이었다. 당시 우리를 지도한 교수님이 '실전 성공 경험치를 학생들 앞에서 발표해 보라'고 했고 반응이 좋아서 정규 교육과정까지 얻게 됐다. 그 강의를 시발점으로 상가 경매를 가르치기 시작했고 나의 실전 경험담을 담은 책을 출판하기 시작했다." - 처음 분양받은 상가는 성공했나."2002년 무렵 집을 빼 3000만원을 투입해 성내역 인근에 있는 쇼핑몰 4층에 1.2평짜리 한 구좌를 낙찰받았다. 월세를 받기에는 너무 작은 크기였다. 그래서 아내에게 직접 액세서리 장사를 시켰는데 참 잘됐다. 당시엔 온라인 쇼핑이 활성화되지 않았고 동대문 쇼핑몰도 호황이었다."- 경매는 '임차인의 눈물'이라는 말이 있다. 최근 '궁중족발' 사태도 그렇고 고생하는 경우가 적지 않다. "경매를 통해 상가를 받으면 분양가보다 월등하게 싼 가격에 살 수 있다. 그만큼 위험 부담이 있다. 하지만 이를 피하는 방법도 있다. '궁중족발' 사태가 우려되면 공실 상가를 낙찰받으면 된다. 임차인을 구하면 되기 때문에 문제없다. 반대로 장사가 잘되는 상가가 임대인의 유동성 악화로 경매에 나오는 경우가 있다. 이런 때는 대부분 임차인에게 권리금 협조를 약속해 재계약하면 명도 문제가 발생하지 않는다." - 상가 경매에서 분양으로 전환한 이유는."2011년 무렵인데 경매가 인기를 끌면서 너무 많은 인구가 몰렸다. 아파트로 투자를 하다 '재미없다' 싶으면 경매로 왔다. 자연스럽게 낙찰가가 높아지고 메리트가 없어지더라. '경매만 통해서 상가 투자를 하는 게 맞을까'라는 회의가 들었다. 분양을 통한 선점 효과, 통건물 매입 등 시장을 넓게 보고 싶었다."- 경매와 분양은 다르다. 경험치가 적은데 어떻게 전문가가 됐나."상가 분양은 주로 신도시에 많았다. 2011년 이후 날마다 차를 끌고 전국을 돌며 1기 신도시와 역세권 위주로 답사했다. 그런데 다 분양된 물건들을 보다가 경매에 나오는 매물은 공통점이 있다는 걸 알게 됐다. 백석·마두·야탑·파주 운정·남양주 별내까지 다 갔다. 그러다가 상가 투자에 결국 실패해서 경매로 나오는 물건들의 공통점을 나름대로 데이터화하고 표본을 만들기 시작했다. 그 작업을 6년간 했더니 기준점이 잡혔다."- 망하는 상가 투자란."상가 투자와 창업이 혼재하는 경우다. 건물이 준공되면 임대인이 분양받고, 임차인을 들이는 것이 순서인데 이걸 헷갈려 한다. 사람이 많은 동네다 싶으면 장사도 잘될 테니까 임대료를 많이 받겠지 하면서 뛰어드는 것이다. 이런 사람들은 마곡·위례·청라 등 신도시에 지어진 상가를 분양한다고 하면 도면 하나만 들고 가는 경우가 많다. 기초공사를 하는 것만 보고 '되겠다' 싶으니까 뛰어드는 것이다. 정보는 오로지 공급자의 설명 하나다."- 공급자의 설명이란."흔히 말하는 그럴듯한 청사진이다. 공급자들은 이 지역에 KTX·SRT 역사가 들어오고 전철이 생긴다고 설명하곤 한다. 이 말만 믿고 들어왔다가 7년, 10년 동안 공실인 상가를 수없이 봤다. 공급자의 목적은 오로지 파는 데 맞춰져 있다. 그 사람들은 투자자의 임대 수익을 보전하지 않는다. 그저 개발 호재 위주로만 설명하는 이유기도 하다." - 공급자의 말이 근거가 없진 않은데, 그렇게 실패한 예가 많나."광명·천안 아산·구미 김천을 보자. 이들 지역은 KTX에 승하차하는 인원이 전국 주요 역사 중에서도 손꼽힌다. 공급자들은 '역 인근에 상가를 분양받으면 대박'이라고 설명한다. 나는 그 말에 반대했다. KTX는 주로 장거리 이용객이 많아서 주차장에 차를 대고 온다. 역사 안에 이미 웬만한 시설이 다 있어서 거기서 해결하고 차를 타고 떠난다. KTX를 이용해서 서울역에서 내린 사람들이 길 건너 건물까지 가서 밥을 잘 안 먹는 이치다. 그걸 모르고 분양받은 사람은 공실 때문에 시달린다." - 좋은 상가 입지는."어리석은 질문이다. 상가는 철저하게 개별적이다. 마곡 지구 안에서도 좋은 상가와 안 좋은 상가가 있다. 세대 수·공급량·분위기 등에 따라 달라지는데 아파트처럼 접근하는 질문이다. 나는 이런 사람들을 보면 역으로 묻는다. '상가가 있는 아파트가 비싸다면 상가도 무조건 좋다고 보냐'고."- 어떤 상가를 분양받아야 하나. "높은 임대료를 받으려면 아파트 가격이 높은 게 중요한 게 아니라 세대 수가 많아야 한다. 고가 아파트에 사는 주민들은 상가를 이용하지 않고 고급 백화점에 차를 끌고 나간다. 세대 수와 배후 상권이 관건이라는 것이다. 가령 잠실의 리센츠 아파트를 예로 들자. 거긴 4000세대다. 분양가가 높았다. 리센츠 상가도 잘된다. 그러나 비싸서 장사가 잘되는 것이 아니라 4000세대, 1만2000명의 인구가 상가 장사를 견인하는 것이다." - 세대 수가 많은데 실패하는 신도시 상가도 많다. "공급량이 과다한 경우가 많다. 전주의 한 혁신 도시를 살펴보자. 10여 개의 공기업이 내려오고, 세대 수도 엄청나다. 장사가 잘될 것 같지만 아닌 경우가 많다. 공급자들이 분양에 골몰한 나머지 7층 높이 건물을 50여 개씩 지은 것이다. 매진되면서 공급자는 돈을 벌었다. 그런데 투자한 임대인은 공실 때문에 운다. 상가가 세대 수와 비교해 지나치게 많았던 것이다. 상업지역이 유령도시처럼 한산하다." - 공급자가 시장분석을 안 하거나 알면서도 수익을 위해 과잉으로 지었다는 건가."나는 그런 경우를 보면 화난다. 항상 피해는 마지막 투자자인 임대인과 창업자다. 인테리어한 창업자는 그 돈도 못 건진다. 공급자는 돈 벌고 떠난지 오래고. 서민 중에 이런 식으로 실패해 이혼하거나 자살하는 경우를 종종 봤다. 이건 생존의 문제다. 4억원의 퇴직금을 받아 대출을 껴서 상가를 분양받았는데 공실이라면. 주거용 부동산과 상가는 연관성이 전혀 없다. 그걸 먼저 깨우치는 것이 핵심이다."- 최근 꼬마빌딩에 대한 수요가 늘었다."꼬마빌딩은 상권 변화를 잘 봐야 한다. 꼬마빌딩은 종로나 남대문 등 자연 상권에 많은데 최근 '~길' 같은 곳이 인기다. 하지만 이런 장소는 젠트리피케이션으로 흥망이 빈번하다. 잘 모르고 쇄락하는 상권에 들어가면 공실이다. 젊은이들은 '~길'이 대중화되고 대형 프랜차이즈가 입점하면 발길을 끊고 다른 곳으로 이동한다. 소규모 상인들도 임대료를 감당하지 못하고 다른 곳으로 옮긴다. 꼬마빌딩 투자는 이 흐름을 잘 봐야 한다." - 상가전문가로서 꿈은."나는 강의할 때 행복하다. 내가 수없이 갔던 답사를 통해 세운 기준점들을 전할 때 희열을 느낀다. 또 그들이 '교수님이 말려서 안 샀는데 그 말이 맞았다'면서 이따금 문자를 보낼 때도 기쁘다. 대한민국 국민들이 안정적이고 수익률이 높은 상가를 분양받아서 행복하게 살 수 있도록 돕고 싶다."서지영 기자 seo.jiyeong@jtbc.co.kr최원철 대표는 현 SJ부동산전략연구소 대표이사다. 2000년대 초 우연히 상가 경매 분야에 입문해 성공 신화를 쓰고 업계에 이름을 알리기 시작했다. 이후 경매 분야에서 분양 시장에 눈을 돌렸고, 무수히 많은 현장 답사 경험과 분양 성공을 이뤄 내며 전문 강사로서 인기를 얻었다. 건국대와 중앙대·항공대·동의대 등 대학교 부동산최고위과정에 출강했다. 네이버 카페 '최원철의 상가 SOS'를 통해 실투자들의 상담도 받는다. 저서는 신상가 투자 보물찾기, 명품상가 중개 실무, 상가 세무가 이드북, 대박상가 번성입지 등이 있다. 실제 경험을 바탕으로 한 내용이 대부분이다. 2018.11.09 07:00
경제

갈 곳 잃은 투자 수요.. 수익형 빌딩매매 '관심'

정부가 이달 중순 무렵 가계부채 종합대책 발표를 예정함에 따라 당분간 부동산 시장에 대한 관망세가 이어질 것으로 예상되고 있다. 국세청이 세무조사 카드를 꺼내 들 정도로 정부의 부동산 아파트 투기 수요 규제 의지가 강력하기 때문에 서울 아파트 매매가격이 큰 폭의 상승 없이 안정을 보일 것이라는 전망이다. 고강도 규제를 담은 8·2 부동산 대책 발표에도 서울 강남 등의 재건축 아파트 단지를 중심으로 가격 상승세가 나타나자 최근 국세청은 세무조사를 강행했다. 취득 자금에 비해 소득이 부족하거나 변칙 증여 혐의가 있는 부동산 거래자를 선정해 세무조사를 하겠다는 방침이다. 주택 시장이 관망세를 이어가고 있는 가운데 국내 주식형펀드 자금은 며칠째 순유입과 순유출을 널뛰듯 반복하고 있다. 이는 ‘분노와 화염, 완전 파괴’ vs ‘늙다리, 불망나니’ 등의 치킨게임으로 치닫고 있는 북미간 일촉즉발의 긴장감에 기인한 바 크다. 이처럼 불안한 대내외적 환경으로 갈 곳 잃은 시중의 뭉칫돈은 중소형 빌딩으로 몰리고 있는 모양새다. ㈜정인부동산중개법인 관계자는 “조정대상지역 및 투기과열지구 내 오피스텔까지 전매 제한으로 규제 대상이 되면서 오피스텔로 분산됐던 투자 수요가 중소형 꼬마빌딩 시장으로 이동하고 있다”고 전했다. 더욱이 미국 연방준비제도(Fed)의 12월 금리인상 가능성이 높아지면서 그 안에 수익용 빌딩을 매입하려는 움직임이 눈에 띄게 늘고 있다. 최근 미국 연방준비제도는 9월 연방공개시장위원회(FOMC) 회의에서 연준 위원 대부분이 올해 추가 금리인상에 긍정적인 입장을 보였다고 밝혀 사실상 올해 추가금리 인상을 시사한 바 있다. 정인피엠씨(PMC) 전영권 대표(사진)는 “노후대책과 증여를 목적으로 수익용 빌딩을 매입하고자 하는 투자자들의 문의가 상승세를 보이고 있으며 추석 이후로는 중소기업의 사옥이나 사옥임대 문의도 증가했다”며 “특히 7% 이상의 고수익 매물을 찾는 수요가 늘어난 것이 두드러지는데 이는 경제 불황과 북핵 리스크, 금리 인상, 공실 리스크 등을 염두에 둔 것으로 풀이된다”고 설명했다. 2017.10.16 13:42
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