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[랜드 is] 빌사남 김윤수 "연예인 갓물주? 망한 연예인이 더 많다"

최근 국내 유명 연예인들의 ‘꼬마빌딩’ 투자가 화제가 되고 있다. 서울 강남과 강북 등 주요 입지에 건물을 사들인 이들은 수년 뒤 되팔아 수십억 원의 시세차익을 내는 것으로 알려졌다. '연예인 갓물주'라는 수식어가 등장할 정도로 연예인들의 빌딩 투자는 성공적으로 평가된다. 그러나 연예계에 소문난 빌딩중개 전문가인 김윤수 빌사남부동산중개법인(이하 빌사남) 대표는 "빌딩을 사서 성공한 연예인보다 망한 연예인이 더 많다"고 말했다. 사전 준비나 공부 없이 '아는 지인'의 소개만 듣고 꼬마빌딩을 사들였다가 임대도 잘 안 되고, 건물이 팔리지도 않아 고생하는 연예인이 적지 않다는 것이다. 지난 6일 서울 강남구에 위치한 빌사남 사무실에서 김 대표를 만났다. 실제 꼬마빌딩 소유주이기도 한 그는 연예인의 빌딩 투자 실패기부터 똘똘한 꼬마빌딩을 사는 노하우와 사기꾼을 피하는 방법을 들려줬다. ▶꼬마빌딩도 강남 불패 - 꼬마빌딩을 주로 중개한다고 안다. 꼬마빌딩이란 무엇인가. "보통 50억원 미만 5층 미만의 빌딩을 꼬마빌딩이라고 이야기한다. 다가구주택, 호수 전체 소유자가 동일인으로 되어 있는 다세대주택, 상가주택, 오피스건물, 상가건물, 원룸·고시원 건물 등이 꼬마빌딩에 포함된다." - 꼬마빌딩 매입 시 중요한 포인트는. "환금성(자산의 완전한 가치를 현금화하는 것)이다. 보통 빌딩을 살 때 임대 수익률이 얼마나 나는가를 가지고만 판단하다. 그러나 무조건 높은 임대 수익만 좇아 수도권 외곽에 건물을 샀다가 임차인이 들어오지 않는 경우가 많다. 결국 대출 이자만 내다가 망하는 케이스도 더러 봤다. 나는 모든 빌딩 투자의 게임은 그 빌딩을 되팔 때 차익에서 끝난다고 본다. 내가 빌딩을 샀는데 팔고 싶을 때 안 팔리면 잘못된 건물이다." - 주로 강남권을 추천한다고 들었다. "강남·성수·한남·홍대 정도를 추천한다. 그중에서도 강남이 제일 안전하다고 생각한다. 나에게 '강남을 찬양한다'는 비판을 많이 한다.(웃음) 그러나 특정 지역을 폄훼하는 것은 아니다. 강남은 1970년대 이후 개발이 이뤄지면서 도로 정비가 잘 됐고, 직장이 몰려 있으며 학군도 좋다. 부자들이 몰려 산다. 사업가들의 꿈 중 하나는 자신의 명함 주소란에 '강남구'가 찍혀 있는 것이다. 농담이 아니다. 그래서 강남 빌딩의 사무실은 임대가 잘 되고, 심지어 공유 오피스도 강남이 더 잘 된다. 강남구가 성공하고 싶은 사람들의 상징인 것이다. 기업의 대형 개발은 모두 강남에 있다." - 요즘은 교통망이 좋아져 강남을 오고가는 게 쉬워졌다. 그래서 강남 매력이 예전만 못하다는 얘기가 있다. "사람들이 동네에 강남으로 연결되는 지하철이나 터널이 들어서면 환호한다. 접근성이 좋아졌으니 호재라면서 그 인근에 건물을 산다. 하지만 소비자들은 강남으로 편히 갈 수 있게 될수록 강남으로 몰려간다. 동네 상권을 이용하지 않고 강남으로 나가서 소비한다. 헬리오시티를 예로 들어보자. 한꺼번에 많은 세대가 들어서면서, 이 인근 상가도 높은 가격에 팔렸다. 그러나 공실률이 높다. 주민들이 외식이나 약속을 잡을 때 롯데월드몰로 나간다. 교통 호재는 아파트에는 호재가 된다. 그러나 빌딩은 완전히 다른 개념으로 접근해야 한다." -강남이 좋은 것은 다 안다. 그런데 너무 비싸다. "강남은 무조건 비싸다고 하는데 찾아보면 저렴한 꼬마빌딩이 적지 않다. 몇 년 전 한 유명 연예인이 종로에 건물을 샀다. 그런데 서울 종로구 관철동 피아노 거리가 평당 1억5000만원에서 2억원까지 간다. 나는 그럴 바에는 강남구에 있는 빌딩을 사라고 하고 싶다. 국토교통부와 통계청 자료에 따르면 지난해 매매된 건물의 상당수가 20년 이상 된 것들이었다. 이런 건물을 비교적 저렴하게 사들여서 리모델링하면 임차인도 잘 들어온다. 구축보다 새 아파트가 잘 나가는 것과 같은 이치다." - 요즘 잘 나가는 강남 요지도 공실률이 높다. "메인 거리는 여러 흐름에 따라 잘 흔들린다. 경리단길·샤로수길·영동시장을 생각해보자. 여러 트렌드를 타면서 예전만 못한 상권이 됐다. 나는 메인거리보다 이면 거리를 보라고 추천한다. 7호선 학동역과 강남구청역을 보자. 메인 거리는 아니지만, 사무실 등으로 건물을 임차하려는 수요가 꾸준하다. 임대인도 사무실용으로 임대하면 술집이나 음식점으로 임대하는 것보다 관리가 수월하다. 이런 건물을 사들이는 사업자도 많아서 되팔기도 쉽다." - 이미 빌딩 가격이 많이 올랐다. 괜히 잘못 들어갔다가 상투 잡는 것 아닌가. "강남 지역 등기부 등본을 떼면 아직 우리나라는 홍콩이나 싱가포르 등과 비교해 해외 자금이 덜 들어온 편이다. 나는 해외자금이 국내에도 들어온다면 빌딩 시장도 2차 붐이 일어날 것으로 예상한다. 꼬마빌딩을 사들이고 싶은 사람들에게는 신종 코로나바이러스 감염증으로 매물이 서서히 나오는 내년까지가 기회일 수 있다." - 50억원을 조달할 수 있는 꼬마빌딩 매수자가 있다면 가장 먼저 무엇을 해야 할까. "결국 현장이다. 만약 강남구에서 사고 싶으면 그 지역 부동산을 찾아가야 한다. 하지만 살 매물만 보면 안 된다. 주변에 비슷한 건물이 팔린 사례까지 살펴봐야 한다." ▶연예인 빌딩 투자는 백전백승? "더 망한다" - 최근 연예인의 빌딩 재테크가 화제가 되고 있다. "성공한 케이스만 거론돼 그렇지 빌딩을 살 때 사기당하거나 잘못된 건물을 사서 고생하는 연예인도 적지 않다. 의외로 빌딩 사서 망한 연예인이 많다. 연예인은 특성상 지인이나 아는 사람의 소개를 믿고 사는 경우가 많다. 그런데 중개업자가 중간에 돈을 더 받아 챙기거나 가치가 떨어지는 물건을 소개하는 경우가 적지 않다. 공부는 부족하다 보니 벌어지는 일이다." - 연예인이 빌딩 투자에 실패한 사례가 있다면. "아이돌 그룹 출신 글로벌 스타 A 씨는 강남구 청담동 메인 거리에 건물을 샀다. 그런데 임차인이 대부분 나가서 공실이 많다. 이 동네는 과거 고급 인테리어 소품과 가구를 파는 곳으로 유명했는데, 요즘 흐름이 달라지면서 상권이 죽었다. 톱 레벨의 남배우 B 씨도 이화여자대학교 인근에 75억원 상당의 건물을 샀는데 비슷한 이유로 애를 먹고 있다. 가수 출신 여배우 C 씨는 강남구 역삼동에 건물을 예뻐서 샀다. 하지만 너무 독특한 외관 탓에 임대하기 모호하고, 1종 전용 주거지역에 있어서 임차인에게 인기가 없고 잘 팔리지도 않는다. 유명 여배우 D 씨는 삼청동 인근에 건물을 샀는데, 이 일대가 문화재보호 지구이고 과거만큼 상권이 활성화하지 않았다. 임차인도 들어오지 않는 것으로 안다." - 성공한 연예인을 꼽는다면. "가수 싸이다. 싸이는 서울 강남구 신사동에서 2017년 큰 도로에 접한 건물을 50억원에 매입한 데 이어 이면 건물도 27억원에 추가로 사들였다. 앞뒤로 붙어있는 건물이어서 함께 개발할 경우 시너지가 날 수 있다. 뒤에 있는 건물 부지는 고저 차가 있어 지하층이지만 리모델링 후 1층으로 인정받을 가능성도 있다. 122억원에 신사동 건물을 사들인 개그맨 노홍철 역시 시세보다 저렴하게 잘 매입한 사례다. 압구정 상권의 영향을 많이 받는 곳이라 기본적 수요가 있다. 안정적으로 임대이익 거두기에는 압구정 상권이 더 괜찮다. 배우 김희애는 2006년도에 청담동 이면 도로의 코너 자리를 119억에 매입을 했다. 최근 건물을 새로 올리면서 가치가 더욱 올라갈 것으로 본다." - 최근 연예인이 유명세를 이용해 과도한 대출을 받아 건물을 사들이면서 문제가 되고 있다. "꼭 연예인이어서 많이 나오는 건 아니다. 물론 직업이나 법인의 재무제표, 신용등급 등에 따라 달라지겠지만, 내 고객 중에도 65~80%까지 대출을 받아서 빌딩을 사는 분들이 적지 않다. 가령 30억짜리 건물을 사면서 20억원 정도는 대출로 충당하는 것이다. 강남권은 은행의 담보 인정비율도 높은 편이라 대출이 잘 나온다. 이건 합법이다." - 법인을 설립해서 절세하는 것도 문제로 지적되는데. "법인으로 빌딩을 매입하는 것 자체는 문제가 되지 않는다. 법인으로 건물을 사들이면 법인세가 22%다. 반면 개인이 사들일 경우 총 46.2% 선의 세금을 낸다. 물론 이 자체만 보면 법인이 나아 보인다. 그러나 법인의 돈을 개인화하려면 또 세금을 물어야 한다. 따지고 보면 법인을 대동해 빌딩을 사들이는 것이 엄청난 꼼수인 건 아니다. 하지만 법인을 설립할 때 본점의 요건이 있다. 법인이 분명한 사무실이 있어야 하고 대표이사가 존재하고, 집기도 있고 정상 사업을 하는 법인이어야 한다. 법인을 '페이퍼'로만 세워 놓은 건 문제가 있다." -이 업계에서는 보기 드문 젊은 CEO다. "1991년 생이다. 대학교에 가지 않았다. 고등학교 졸업 후 19세(만18세)에 공인중개사 자격증을 딴 뒤, 말년 휴가 때 면접을 보고 취업에 성공했다. 어린시절 경기도 광명 쪽에 살았는데, KTX가 들어오면서 그 지역에 많은 변화가 일어나는 것을 보고 자랐다. 이후 부동산 쪽을 직업으로 잡고 공부했다. 운이 좋게도 그 시기에 미성년자도 중인중개사 자격증을 딸 수 있도록 규제가 풀렸다." -부동산 업계의 '90년대 생'은 다를 것 같다. "내가 할 때만 해도 젊은 사람이 거의 없었다. 그런데 최근들어 20대도 이 분야에 많이 뛰어들고 있다. 요즘 고객들은 똑똑하다. 젊은 사람들이 깔끔하고 충실하게 정리된 자료를 들고 다양한 방법으로 마케팅을 하면 더 반긴다. 자료에는 매물 외에도 주변 비슷한 물건이 팔린 사례, 임대 시세, 리모델링 했을 때 최대 임대수익, 주변에 어떤 유명인이 투자를 했는지 등까지 모두 담긴다." - 사기꾼이 아닌 좋은 중개인을 만나는 법이 있나. "경력보다는 중개를 얼마나 열심히 많이 해봤는지가 중요하다. 진짜 고객을 위하는 중개사는 1억~2억원이라도 더 깎아보려고 찾아가 읍소하고 빈다. 나를 위해서 A부터 Z까지 하나하나 해결해 줄 중개사를 찾아야 한다. 중개 수수료를 깎으려고만 하지 말고, 중개인과 관계를 잘 형성하는 것도 중요하다. 정말 좋은 매물이 나오면 나와 친하고 심적으로 가까운 매수자에게 먼저 연락하기 마련이다." 서지영 기자 seo.jiyeong@joongang.co.kr 사진=김민규 기자 2020.05.11 07:00

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[랜드is] 20억·30억 시세차익 보는 연예인들…부동산 고수일까 후광일까

최근 유명 연예인의 부동산 재테크 성공 스토리가 주목받고 있다. 건물이나 아파트에 투자한 지 2~5년여 만에 수십억 원에 달하는 시세차익을 거둔다는 것이다. 반응은 극명하게 엇갈린다. 부동산 업계 일부에서는 연예인들이 압도적인 정보력과 자금력을 발판으로 좋은 매물을 선점한 결과라고 평가한다. 그러나 한편에서는 이들이 연예인 프리미엄을 이용해 일반인은 상상할 수 없는 거액의 대출을 받고 있고, 이를 통해 막대한 차익을 얻는 것 아니냐는 지적도 나온다. 효연, 3억5000만원 실투자→37억 매물로 걸그룹 소녀시대의 멤버 효연은 최근 아파트로 때아닌 화제가 됐다. 바로 효연이 2012년 분양받은 초고층 펜트하우스 때문이다. 그는 2015년부터 거주해 온 인천 송도국제도시 송도 아트윈 푸르지오(전용 210㎡) 60층 꼭대기에 있는 펜트하우스를 37억원에 부동산 시장에 내놨다. 주목할 부분은 실투자금이었다. 등기부 등본에 따르면, 효연은 분양 당시 12억5000만원이었던 이 펜트하우스를 사들이면서 은행에 약 10억9600만원의 근저당을 설정했다. 보통 근저당은 실제 대출금의 120%가량을 설정한다는 점을 비춰볼 때 효연은 9억원가량의 대출을 받은 것으로 추정된다. 12억5000만원 아파트를 사면서 자기자본은 3억5000만원 남짓이었다는 것이다. 효연은 실투자금 3억5000만원을 투자해 산 펜트하우스를 분양가보다 3배 많은 37억원에 매매가를 설정했다. 만약 이 아파트가 팔린다면, 그는 8년 만에 자기자본 대비 10배의 이익을 낼 수 있다. 사실 이 아파트는 효연이 부동산 시장에 매물을 내놓기 전부터 크게 화제가 됐다. 효연은 지난 3월 JTBC 예능 프로그램 ‘스타와 직거래-유랑마켓’에 출연해 집을 소개했다. 효연은 인천 바다가 한 눈에 보이는 빼어난 전망과 벽난로까지 갖춘 화려한 실내 인테리어를 보여줬다. 진행자들은 효연의 럭셔리한 집을 보면서 연신 감탄했다. 송도 아트윈 푸르지오는 방송 직후 유명 아파트 실거래가 앱에서 실시간 검색 1위에 올랐다. 송도 아트윈 푸르지오는 5층~지상 60층 총 2개 동 999가구 규모다. 인천지하철 1호선 센트럴파크역과 지하로 직접 연결돼 있는 데다가 향후 광역급행철도(GTX) 호재도 끼고 있다. 매물 자체만 보면 투자 가치가 있는 매물이다. 하지만 대중의 반응은 엇갈렸다. 좋은 매물인 건 알겠는데 가치가 37억원이나 되는 게 맞느냐는 것이다. 이 펜트하우스는 과거 시세가 없다. 비교가 가능한 실거래 가격은 인근 송도 더샵 센트럴파크(전용 291㎡· 37억원)정도인데, 평수에서 차이가 있다. 펜트하우스가 화제가 되자 TV 출연해 집을 공개한 것이 매매와 연관이 있는 것이 아니냐는 근거 없는 추측까지 나돌았다. 효연이 집을 부동산에 내놓은 시점이 방송 출연 이후 얼마 되지 않아 이뤄졌다는 것이 이유였다. 효연은 아직 매매는 성공하지 못한 것으로 보인다. 그의 아파트는 지난 25일에도 부동산 거래 사이트에 매물로 올라와 있었다. 송도 인근 부동산 현장에서는 주변 시세와 최근 침체한 부동산 시장을 고려할 때 37억원에 팔리긴 다소 어렵지 않겠느냐는 평가가 흘러나온다. 막대한 차익 거둔 연예인 수두룩 유명 연예인 중에는 건물 등을 사들였다가 수십억 원 이상의 차익을 본 사례가 적지 않다. 이시영은 최근 서울 성동구 서울숲길에 위치한 자신 소유의 4층짜리 건물을 43억원에 팔았다. 2016년 3월 22억2500만원에 이 건물을 사들인 그는 4년여 만에 20억원의 차익을 실현했다. 이시영은 이 건물을 매입하면서 은행에 채권 최고액 9억8000만원가량을 근저당으로 설정했다. 실제 대출 금액은 대략 8억원 초반대로 예상된다. 자기 자본은 자기 자본금이 14억원이었다. 은행에서 막대한 자금을 수혈받아 건물을 산 연예인은 더 있다. 지난 21일 MBC PD수첩의 보도에 따르면 배우 권상우는 2018년 서울 강서구 등촌동의 지하 4층 지상 10층짜리 메디컬 밀집 건물을 한 법인을 통해 매입했다. 건물 매가는 280억원이었는데, 권상우는 이 건물을 위해서 대출만 240억원을 받았다. 상가보증금은 19억원이었는데 본인 자본은 21억원선으로 파악된다. 이 빌딩 역시 물건 자체는 훌륭하다는 평가를 받는다. 배후에 3000세대에 달하는 아파트 단지를 끼고 있어서 고정 소비층이 있다. 따라서 상가 공실률이 낮다. 공효진은 지난 2013년 용산구 한남동에 위치한 37억원짜리 건물을 매입했다. 등기부 등본에 따르면 대출액은 26억원이었다. 상가 보증금 3억을 빼면 자기자본은 8억원가량으로 추측된다. 공효진은 이 건물을 4년 후인 2017년에 60억8000만원에 팔면서 차액만 23억원을 남겼다. 하정우는 2018년 종로의 81억원 건물 매입했는데 70%가 대출금이었다. 한 달 후 송파구 방이동 127억원의 건물을 매입할 당시에도 80%를 은행에서 빌려서 샀다. 일반인은 상상도 못 하는 대출액… 불법은 아니지만 대중은 연예인들의 일반 개인에게는 불가능한 수준의 막대한 대출로 부를 축적한다며 눈총을 주고 있다. 앞서 거론한 연예인들은 은행권에서 수십억 원에서 수백억 원에 달하는 거액을 대출받아 접근할 수 없는 매물을 사들이고 엄청난 시세차익을 거뒀다는 공통점이 있다. 또 하나같이 자기 자본 비율은 턱없이 낮았다. 일반적으로 상가 건물은 주거용인 아파트와 달리 대출 폭이 넓은 편이다. 신용도가 높은 고소득 전문직의 경우 매매가의 절반가량까지 대출이 가능하다는 것이 업계 설명이다. 하지만, 연예인처럼 수십억 원에서 수백억 원까지 은행에서 대출을 받는 사례는 거의 없다. 24일 한남동 소재 부동산 관계자는 "고객이 매매를 의뢰할 때 은행에 대출 비율에 대해 문의를 자주 하는 편이다. 원래 상가나 오피스텔은 각종 규제가 많은 아파트와 비교해 대출이 많이 나오는 편"이라면서도 "보통 기업이나 규모 있는 법인이 아닌 이상 개인에게 수백억 원대 대출은 나오기 힘들다"고 설명했다. 하지만 일부에서는 연 소득이 높고 은행 VIP로 분류된 연예인의 경우 예외로 분류하는 사례가 있다고 보고 있다. 결국 연예인 신분을 통해 일반 개인은 불가능한 거액도 대출을 대출받아 이를 통해 막대한 시세차익을 챙길 수 있었다는 것이다. 연예인들이 상업용 건물을 매입하기 위해 받는 대출이 제도적으로 보완될 필요가 있다는 목소리가 나오는 배경이다. 물론 연예인들이 대출로 건물을 사는 것은 불법이 아니다. 법에 정해진 세율에 따라 세금을 모두 납부했다면 문제 삼을 수 없다. 하지만 한 명의 연예인이 반복적으로 큰 액수를 대출받고 여러 채의 건물을 반복해 사들이고 수년 뒤 매매하는 행위는 투기성이 짙다는 평가가 있다. 부동산 업계 관계자는 "'갓물주', '재테크의 달인'이라고 불리는 연예인들은 유명세를 활용해 엄청난 부동산 시세 차익을 보고 있다. 연예인이야 소득이 높으니 은행도 수백억 원에 달하는 대출을 해주는 것 아니겠냐"라면서도 "연예인들이 이런 식으로 건물을 높은 가격에 되팔 때마다 임대료도 수직으로 상승할 수밖에 없다. 유명인으로서 사회에 미치는 영향을 인지하길 바란다"고 말했다. 서지영 기자 seo.jiyeong@joongang.co.kr 2020.04.27 07:00

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