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[돈 만지는 사람]토지전문가 이진우 오비스트 대표 "통일되니 지뢰밭 땅 사라? 비상식적 로또 투자다"

남북 화해 무드가 조성되면서 접경 지역 토지 가격이 급등하고 있다. 한쪽에서 지뢰가 심심치 않게 발견되는 군사 구역과 민통선(민간인 통제선)까지 "언젠가 오르니 무조건 사 두라"며 묻지 마식 투자를 부추기고 있다. 국토교통부의 실거래가 공개에 따르면 도라산역이 위치한 파주시 군내면은 2008년 3.3㎡당 평균 9만5000원 선에 거래됐으나 지난달 12만3000원대를 돌파했다. 그러나 전문가들은 무조건적인 민통선 투자는 비정상적이며 신중을 기해야 한다고 경고했다. 이진우 오비스트 대표는 토지전문가로 실전 토지 투자 및 강연과 강의로 업계서 이름을 알린 인물이다. 이 대표는 "통일될 테니 민통선 인근을 사라면서 투기를 조장하는 세력을 주의해야 한다. '언젠가 오른다'는 식의 토지 투자는 '환금성'을 1원칙으로 하는 투자의 기본에서 크게 벗어나는 '로또식 투자'에 불과하다"고 일갈했다. ◇ '묻지 마식' 민통선 땅 투자… "잘못됐다" - 최근 남북 화해 분위기 속에서 민통선 인근 지역 토지 가격이 급등했다."대단히 걱정스럽고 잘못됐다. 지금 개발도 할 수 없는 민통선 지역의 토지 경매가가 3배 이상 급등하는 등 이상 현상이 나오고 있다. 접경지대 투자는 남북 화해 무드가 조성됐다고 해서 무조건 사야 한다는 식으로 조장하고, 접근하면 안 된다." - 남북이 경협을 하면 민통선 지역 땅이 개발되는 건 당연한 것 아닌가."문재인 정권 들어서 동해선 연결, 개성공단과 금강산 관광 정상화 등 힘을 실어 주는 '포인트'는 있다. 하지만 국토 개발은 정권에 따라 달라지는 것이 아니다. 제4차 국토종합계획, 광역도시계획, 도시기본계획에 따라 어떻게 개발할지 여부가 장기적으로 잡혀 있다. 접경 지역 개발 역시 이에 따라 지도가 달라진다. 현재 2020년까지 국토종합계획에 남북 협력 시대를 대비한 계획이 있고 이 틀 안에서 움직여야 한다. 여기에 입각하지 않은 개발 계획 같은 건 없다. 남북 화해 분위기를 탔으니 '접경 어느 지역이 좋다. 무조건 사라'는 식의 투자는 문제가 있다." - 그래도 갖고 있으면 언젠가 오르지 않을까라는 기대 심리가 있다. "'풀리면 좋아지겠지'라는 말은 세 살배기 아이들도 할 수 있는 소리다. 100억원이 있는 사람이 1억원을 투자해 두고 '내 손자 때는 오르겠지'라고 하는 거라면 괜찮다. 그러나 보통 투자자라면 정상적 투자로 볼 수 없다. 민통선은 우리가 지켜야 하는 소중한 자원이 있는 곳이고, 군사 지역이어서 개발이 쉽지 않다. 군사분계선을 따라 2㎞는 지뢰가 나오는 비무장지대다. 이후 10㎞는 민간인 출입 금지 구역, 15㎞는 통제 보호구역, 10㎞는 제한 보호구역이다. 모두 합치면 40㎞에 달하고 면적이 넓다. 현 법에 따르면 통제 보호구역은 개발 행위를 전혀 할 수 없는 지역이다. 50년 이상 대치 상황이 이어진 지역의 군사시설 구역이다. 부동산 피해 상당수가 민통선 인근에 있다고 봐도 과언이 아니다. 이런 문제는 과거 정부에서도 반복됐다." - 역대 정부에서 반복된 현상이라면."2000년 김대중 정부, 2007년 노무현 정부 당시 남북 정상회담을 할 때마다 파주의 땅값이 들썩였다. 공시지가 기준이었으나 2000년 분기 단위 상승률이 7.1%에 달했다. 이런 현상이 반복된다는 건 달리 생각하면 피해자가 양산된다는 뜻이다. 개미 투자자가 피해 중심에 있다. 현장에서 일하다 보니 정말 슬픈 사연을 많이 듣는다."- 민통선 투자에 얽힌 슬픈 사연이라는 것은."내 방송을 보는 시청자가 토로한 실제 법원에 계류하고 있는 사연이다. 과거 남북 화해 무드가 조성된 시기였는데, 중견 기업에 다니던 시청자의 아들이 대출을 받아서 민통선 인근에 땅을 대거 사들였다고 한다. 중간에 부동산을 중계하는 모 업체의 추천이 있었다. 그런데 건실하던 아들 회사가 갑자기 부도가 났다. 개발된다던 민통선 지역의 땅값은 곤두박질쳤다. 남북 경제는 다시 경색됐다. 이자 상환은 해야 하고, 직업은 잃고. 결국 그 가정은 술과 폭력으로 물들었고 일가족 4명이 사망하는 비극으로 끝났다. 남북 화해 무드를 틈타 막연한 기대감을 부추기고, 사지 않아도 될 것을 유인해 사도록 한 뒤 나몰라라식으로 대응하는 업체가 많다. 그 업체가 정말 개발될 땅이 아니라는 걸 몰랐을까. 얼마나 사회적으로 큰 손실인가."- 묻지 마식 민통선이나 파주 땅 투자를 어떻게 봐야 하나. "그건 정상적 투자가 아니다. 일종의 로또다. 투자는 '수익을 올리는 행위'를 개념으로 한다. 내가 칼의 손잡이를 잡는 것이지 날을 잡는 것이 아니다. 내 마음대로 처분되지 않고 시장에 끌려다니고, 팔아 달라고 사정해야 하고, 나중에는 팔아 줘서 고맙다고 하는 상황이 어떻게 투자인가. 로또 1등 당첨을 바라는 비상식적인 투자다."- 남북 경협주가 아니라면 어떤 토지에 투자해야 하나."국토종합계획을 근간으로 기업 활동이 일어나거나 발생하는 지역이다. 토지 투자의 원칙은 우선 사람이 유입되고 생산 활동을 할 수 있는 지역이어야 한다. 판교를 보자. 2006년만 해도 '로또'로 불렸고 지나치게 비싼 가격으로 분양돼 문제가 있었다. 하지만 국토종합계획에 장기적으로 '아이티 밸리'가 조성된다고 명시돼 있었다. 이에 따라 신분당선이 확충되고, 제3의 테크노밸리까지 들어선다는 단계가 마련돼 있었다. 부동산 투자는 목적을 이루기 위해서 중·장기적으로 봐야 한다. 10년 단위로. 일부 언론이나 업체에서 '접경지대를 빨리 사라'고 부추기는 것에 현혹되지 말아야 한다." - 지금 투자할 지역을 추천한다면."평택이다. 나는 기본적으로 기업 생산 활동이 있는 곳을 좋아한다. 평택 고덕국제신도시는 삼성전자 평택캠퍼스로 산업 활동이 일어나는 곳이다. 수서 평택 간 KTX 등 교통망도 형성된다. 또 평택항 주변 해안을 매립해 항만도시 건설이 예정돼 있고, 중국 등과 직항을 연결한 물류 부도심으로 성장할 전망이다. 5만여 명의 미군이 이전하면서 외교와 문화 활동 등도 기대된다. 이외에 LG디스플레이 단지가 있는 파주를 비롯해 원주·마곡·상암도 주목한다." - 파주에 투자하라고? 거긴 접경지 아닌가."절대 통일 때문에 추천하는 것이 아니다. 원래 파주는 기업과 인구 유입 면에서 수년 전부터 관심이 뜨거운 곳이었다. 남북 화해 때문이 아니라 투자의 축이 움직이는 타이밍이 온 것이라고 봐야 한다. 만약 접경 지역에서 투자를 원한다면 경의선과 경원선이 단절된 인근인 파주와 철원·연천을 투자처로 본다. 연천은 약간 리스크가 있기 때문에 기존 개발 사업들이 뒷받침되는지 확인할 필요가 있다. 다시 말씀드리는데 당장 내가 쓰지 못하는 땅에 지분 투자 식으로 들어가서 이윤 창출을 기대하는 것은 로또 당첨 수준이다. 개발이 안 될 경우를 대비해 뭐라도 활용할 수 있는 땅을 사야 한다." ◇ '기획 부동산' 사기에 우는 소액 토지 투자자들- 민통선 투자 뒤에 사기성 '기획 부동산'이 있다는 말이 있다."1980년대 새만금 지역 개발부터 시작된 기획 부동산은 쉽게 말해 토지 도매 공장이라고 할 수 있다. 토지 투자는 기획에서 출발하는 것이 맞다. 정상적인 개발 업체는 땅을 사서 기획한 뒤 가분할도(건축사 또는 토목 측량 설계 사무소에 의뢰해 작성된 지적도), 개발행위허가, 분할까지 모두 책임지고 한다. 이 과정이 완료돼야 땅 주인도 처분권을 얻는다. 그러나 사기성 업체는 임의로 가분할도만 만든 뒤 나중에 분할까지 할 수 있는 것처럼 기만한다. 허가까지는 받아 주는데 토지 지목변경은 하지 않고 도망치는 경우가 있다. 갈수록 수법이 지능적으로 변한다."- 지능적 변화라면."나무 한 그루도 벨 수 없는 '비오톱 1등급'인 그린벨트, 길이 없는 산 따위의 가분할도를 뜬다. 당연히 지자체에서 허가를 내주지 않는 걸 알면서도 연로한 분들이나 부동산에 대해 잘 모르는 사람들에게 '근저당 채권을 설정해 주겠다. 허가 신청이 나면 소유권을 이전해 주겠다'며 돈을 걷는다. 이외에도 펀딩과 공증 형태가 있다."- 기획 부동산에 넘어가 피해를 본 사람이 적지 않다. "지능적인 사기성 기획 부동산 업체들은 개인당 3000만~5000만원 정도 받는 걸 좋아한다. 액수가 지나치게 크지도 작지도 않아서 고발될 가능성이 비교적 낮고 사기당한 투자자들이 '나중에 나 죽고 손자나 손녀 주지' 하면서 체념한다. 주변에 기획 부동산을 권하는 이들 역시 업체에 완전히 경도돼 자신들이 사기꾼인지 모르고 그 일에 가담하는 경우가 많다. 우리 주변의 흔한 어머님, 아버님들이 친지들에게 전화해 '좋은 땅이 있다. 무조건 되니 투자하라'고 설득하는 식이다. 본인은 자기가 기획 부동산을 하고 있는지조차 모른다. 이런 기획 부동산 업체는 사회의 나쁜 축이다." - 현 정부의 부동산 정책을 두고 여러 평가가 있다. 어떻게 평가하나."실기하는 측면이 있다. 지금 필요한 것은 '공급'인데 귀를 기울이지 않는 부분이 있다. 서울은 지금 집이 모자란데, 자꾸 왕복 3시간 이상 걸리는 외곽 지역에 아파트를 짓고 대중교통을 타고 다니라고 하면 그건 공평하지 못한 측면이 있다. 지금 서울엔 공급이 필요하다. OECD 국가들의 복지 모델은 잘 차용하면서 부동산 부분은 유독 그렇게 안 한다. 용적률을 대폭 높힌 싱가포르 등 다른 나라의 좋은 부동산 정책 차용도 고려해 볼 만하다." - 토지전문가의 길은 어떻게 걷게 됐나."1999년 재미 삼아서 경매 학원에 들어갔다가 3년 뒤 공인중개사가 됐고 이후 토지 분야에 입문했다. 20년 동안 양평과 평택 등지 대규모 토지 개발과 수익형 부동산, 영등포 시장 오피스텔 분양 사업 등을 진행했다. 전문가 집단 세미나, 교육, 방송, 건국대학교 대학원에서 강의했다." - 토지 투자자들이 유념해야 할 점이 있다면."토지에 투자할 때는 제발 '잃지 않는' 투자를 하길 바란다. 수익률보다 안정성에 방점을 찍어야 한다. 토지 투자는 시간과 목적이 필요한 분야다. 지나치게 일희일비하지 말고 일부 선동에 흔들리면 안 된다." - 언제 가장 뿌듯한가. 또 언제 낙담하나."고객이 내가 권한 땅을 사고 수익을 봤을 때다. 나는 학사 출신인데 대학원에 들어가 실물 부동산에 대해 강의할 때도 보람 있었다. 나는 정책이 일관성 없이 흔들릴 때 분노한다. 국민의 권리인 주거권이 지속적인 정책이 아니라 때에 따라 변화하는 것이 안타깝다."서지영 기자 seo.jiyeong@jtbc.co.kr 2018.10.26 07:00

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