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부동산

[2023 부동산 전망] 주택 가격 하락은 '대세' 그래도 집을 사야 겠다면?

2022년 국내 부동산 시장은 혼란기였다. 하루가 다르게 치솟던 주택 매매 가격이 잇따른 기준금리 인상 및 각종 규제와 맞물리면서 급격하게 떨어지기 시작했다. 이른바 '고점'에 무리하게 빚을 내 집을 산 '영끌러'들은 금리를 감당하지 못해 신음하고 있고, 무주택자는 내 집 마련의 꿈이 더 멀어지고 있다. 일간스포츠는 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원과 한문도 연세대 정경대학원 교수·윤지해 부동산R114 수석연구원·함영진 직방 빅데이터랩장 등 부동산 전문가 4명에게 '계묘년'을 맞아 새해 주택 매매 시장 전망 및 무주택자와 투자자들의 전략에 관해 물었다. 올해도 하락은 '계속' 1일 한국부동산원의 지난해 마지막 주간아파트가격동향조사에 따르면 12월 넷째 주(26일 기준) 전국 아파트 매매수급지수는 전주(71.0)보다 낮은 70.2로 조사됐다. 부동산원이 2012년 7월 매매수급지수를 조사한 이래 가장 낮은 수치다. 매매수급지수가 100 이하로 내려가면 시장에 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많다는 뜻이다. 전국 매매수급지수는 지난해 12월 첫째 주(99.2) 이래 1년째 기준선을 밑돌고 있다. 서울 아파트 매매수급지수는 63.1으로 역대 두 번째로 낮은 수치를 기록했다. 6대 광역시는 67.4, 지방은 74.9로 역대 최저 수준이다. 부동산 전문가 대부분은 2023년에도 국내 주택 시장이 고금리와 경기 침체와 맞물려 주택 시장이 전반적으로 하락세를 이어 갈 것으로 내다봤다. 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "새해에도 주택 매매 가격이 서울 3~4%, 수도권 4~5%, 지방 3~4% 하락으로 전국에서 3~4%가량 떨어질 것으로 보인다"며 "매매와 전세 모두 하락세가 불가피할 것으로 전망된다. 이번 하락장은 지역과 관계없이 동조화 현상을 보일 것"이라고 예상했다. 함영진 직방 빅데이터랩장도 비슷했다. 그는 "쉽게 예단할 수 없으나 23년 상반기까지 기준금리 인상이 이어지고 경기 위축 우려가 겹쳐, 주택 가격 하락이 지속할 것"이라며 "급매물 위주의 간헐적 거래만 연결되며 평년보다 저조한 주택 거래 양상이 이어질 것으로 예상한다"고 말했다. 시장 상황을 더 어둡게 전망한 전문가도 있었다. 한문도 연세대 정경대학원 교수는 "정부의 규제 완화에 따라 일시적인 기술적 반등은 있을 수 있으나, 향후 3여 년간 수도권은 고점 대비 10~30% 수준에서 하락할 것이란 예상은 여전히 유효하다"며 "정부가 규제를 완화하고 있지만, 대중의 집값 불안은 계속될 것"이라고 설명했다. 올해 전반적인 하락장은 이어지겠으나, 하락의 질적인 측면에서는 전년과 다소 다른 양상을 보일 것이라고 분석도 있었다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 "한 해로 따진다면 하락세지만, 정부 차원에서 규제를 완화하면서 올해보다 거래 자체는 살아날 것으로 본다"며 "상반기에는 급매물 위주로 시세보다 하락 거래가 되고, 하반기에는 바닥을 다지는 시기가 될 것"이라고 말했다. 주요 연구기관들도 올해 집값 하락을 예상했다. 주택산업연구원은 2023년 전국 아파트 매매가격(실거래가 기준)은 8.5%, 수도권 아파트값은 13.0% 하락할 것으로 내다봤다. 건설산업연구원 역시 올해 전국 주택 가격 변동률을 2.5%로 전망했다. 대한건설정책연구원도 수도권 아파트 가격이 3~4% 떨어질 것으로 예측했다. 경제침체·규제 완화 '변수' 전문가들은 주택 매매 시장의 하락세 속에서도 변수가 존재한다고 입을 모았다. 특히 글로벌 전체에 드리운 경기 침체 그림자와 추가 금리 인상 가능성은 부동산 시장의 변수가 아닌 상수가 될 것으로 보는 시각이 적지 않았다. 함영진 랩장은 "올해는 1%대의 저조한 경제성장률이 전망된다. 물가에 연동된 기준금리 인상 가능성이 여전히 열려있고, 아파트 입주물량은 2022년보다 증가하기 때문에 주택 수요 부재를 단기적으로 타개하기는 쉽지 않아 보인다"고 설명했다. 박원갑 위원은 "(올해 부동산 시장에서) 금리보다 더 중요한 것이 경기 침체가 아닌가 싶다. 금리 인상은 어느 정도 예측이 되는 박스권에 있기 때문에 사실상 상수나 고정 변수에 더 가깝다"며 "하지만 경제성장률은 일부에서 1%대 성장을 예상하지만, 역성장 전망도 있어 이를 지켜봐야 한다"고 분석했다. 추가 금리 인상이 예상보다 넓은 보폭일 것으로 보는 전문가도 있었다. 미국 연방준비제도(Fed)는 지난달 14일 종료된 연방공개시장위원회(FOMC)에서 기준금리를 4.25~4.50%로 0.50%포인트 인상했다. 제롬 파월 연준 의장은 "이제는 금리 인상 속도가 아니라 최종 금리를 어느 정도 수준으로 할지를 생각하는 게 훨씬 더 중요하다"며 "당분간 긴축 기조를 유지할 것"이라고 밝혔다. 연준은 이날 공개된 점도표(dot plot)에서 올해 기준금리를 5.1%로 제시했다. 점도표란 연준 위원들이 각자 금리 전망을 점으로 나타낸 표다. 이는 올해에 기준금리를 5.00~5.25%까지, 전년보다 0.75%포인트 더 올리겠다는 의사로 풀이된다. 한문도 교수는 "글로벌은 물론 우리나라도 인플레이션이 심각하고, 정상적이지 않은 상황이다. 금리 인상 기조를 쉽게 바꾸지 못하는 이유"라고 말했다. 정부는 부동산 시장 경착륙을 막기 위해 안간힘을 쓰고 있다. 집값이 추락하면서 고점에 매물을 사들인 영끌족이 사회 문제로 대두하고 있고, 전국 각지에 미분양 신축 주택이 쌓이고 있다. 건설 경기가 침체하면서 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 위험도 커지고 있다. 윤지해 수석연구원은 "점진적으로 규제를 풀던 정부가 경착륙 우려가 커지자 규제 완화에 드라이브를 걸고 있다. 정책 대응이 굉장히 선제적"이라며 "규제 완화 속도와 정책 의지를 봤을 땐 연착륙으로 막을 가능성도 상당히 높다고 본다"고 분석했다. 무주택자, 집 사려면 하반기에 전문가들은 새해에는 가급적 집을 급하게 사기보다는 추이를 살펴볼 것을 권유했다. 만약 집을 사야 한다면, 하반기 이후 시세보다 저렴한 물건이나 신축 분양을 권했다. 그래야 실패도 적다는 것이다. 박원갑 위원은 "새해에 꼭 집을 장만해야겠다면 고점 대비 가격 메리트가 부각되는 급급매물이나 분양, 법원 경매까지 어떻게든 시세 대비 저렴하게 사야 한다"고 조언했다. 일반 개인이 저점 타이밍을 잡기 쉽지 않기 때문에 무조건 싸게 사야 위험도 줄일 수 있다는 것이다. 박원갑 위원은 "만약 보수적으로 접근한다면 V자형 반등이 어려우므로 시간을 두고 바닥을 확인하고 매입해도 좋을 것이다. 어차피 타이밍은 잘 맞지 않는다. 중요한 것은 싼 가격"이라고 덧붙였다. 윤지해 수석연구원은 "무주택자라면 시세보다 20~30% 낮은 수준의 신축을 분양받거나, 시장 급매물을 선택할 것을 추천한다"며 "주택 자산은 매입 뒤 2~3년 뒤 가치가 높아질 것인지를 봐야 한다. 현재 구축 급매와 시세가 비슷할지라도 신축 아파트가 유리하다"고 말했다. 함영진 랩장은 "유주택자보다는 무주택자 또는 실수요 위주로 주택시장에 접근해야 한다"고 당부했다. 이어 "무주택자는 분양시장 청약이 유효하다. 하지만 시중의 급매물 및 경매 등과 비교해 가성비를 따져볼 필요가 있겠다"고 덧붙였다. 주택 매매 시 주목해야 할 단지 특징을 꼽기도 했다. 기왕이면 전고점이었던 2021년 대비 하락 폭이 큰 곳을 선택하라는 것이다. 박원갑 위원은 "MZ세대(1980년대 초~2000년대 초 출생)가 갭투자를 하고, 영끌 수요가 몰렸던 대단지 랜드마크와 신축, 중소형이 낙폭이 크다"며 "소규모 단지는 가격 착시 현상이 생길 수 있어 권하지 않는다. 단독주택 토지 상가 등 비아파트는 이번 하락장에서는 메리트가 없다"고 말했다. 비교적 가격 하락이 큰 상급지는 이른바 갈아타기 수요에도 매력적인 곳으로 보고 있었다. 윤지해 수석연구원은 "유주택자 중 상급지로 갈아타려고 한다면, 조정기에 비교적 가격 하락세가 큰 송파와 강동 지역을 살펴볼 만하다. 고가 아파트 가격이 더 많이 내리기 때문이다"며 "다주택자나 임대 사업자는 저마다 처한 상황이 다르기 때문에 대략적인 조언은 힘들다. 다만, 다주택자라면 그중에 미래 가치가 비교적 낮은 물건 일부를 효율적으로 정리하면서 절세 전략을 짜길 추천한다"고 말했다. 함영진 랩장은 "적어도 2023년 하반기까지 시장을 지켜볼 필요 있다. 고금리 및 경기 침체 시기에는 주택가격대비 자기 자금 비율 및 상환 가능한 수준에서의 여신(대출)비율이 더 중요하다"고 당부했다. 서지영 기자 seojy@edaily.co.kr 2023.01.02 07:00

경제

[랜드 is] 빌사남 김윤수 "연예인 갓물주? 망한 연예인이 더 많다"

최근 국내 유명 연예인들의 ‘꼬마빌딩’ 투자가 화제가 되고 있다. 서울 강남과 강북 등 주요 입지에 건물을 사들인 이들은 수년 뒤 되팔아 수십억 원의 시세차익을 내는 것으로 알려졌다. '연예인 갓물주'라는 수식어가 등장할 정도로 연예인들의 빌딩 투자는 성공적으로 평가된다. 그러나 연예계에 소문난 빌딩중개 전문가인 김윤수 빌사남부동산중개법인(이하 빌사남) 대표는 "빌딩을 사서 성공한 연예인보다 망한 연예인이 더 많다"고 말했다. 사전 준비나 공부 없이 '아는 지인'의 소개만 듣고 꼬마빌딩을 사들였다가 임대도 잘 안 되고, 건물이 팔리지도 않아 고생하는 연예인이 적지 않다는 것이다. 지난 6일 서울 강남구에 위치한 빌사남 사무실에서 김 대표를 만났다. 실제 꼬마빌딩 소유주이기도 한 그는 연예인의 빌딩 투자 실패기부터 똘똘한 꼬마빌딩을 사는 노하우와 사기꾼을 피하는 방법을 들려줬다. ▶꼬마빌딩도 강남 불패 - 꼬마빌딩을 주로 중개한다고 안다. 꼬마빌딩이란 무엇인가. "보통 50억원 미만 5층 미만의 빌딩을 꼬마빌딩이라고 이야기한다. 다가구주택, 호수 전체 소유자가 동일인으로 되어 있는 다세대주택, 상가주택, 오피스건물, 상가건물, 원룸·고시원 건물 등이 꼬마빌딩에 포함된다." - 꼬마빌딩 매입 시 중요한 포인트는. "환금성(자산의 완전한 가치를 현금화하는 것)이다. 보통 빌딩을 살 때 임대 수익률이 얼마나 나는가를 가지고만 판단하다. 그러나 무조건 높은 임대 수익만 좇아 수도권 외곽에 건물을 샀다가 임차인이 들어오지 않는 경우가 많다. 결국 대출 이자만 내다가 망하는 케이스도 더러 봤다. 나는 모든 빌딩 투자의 게임은 그 빌딩을 되팔 때 차익에서 끝난다고 본다. 내가 빌딩을 샀는데 팔고 싶을 때 안 팔리면 잘못된 건물이다." - 주로 강남권을 추천한다고 들었다. "강남·성수·한남·홍대 정도를 추천한다. 그중에서도 강남이 제일 안전하다고 생각한다. 나에게 '강남을 찬양한다'는 비판을 많이 한다.(웃음) 그러나 특정 지역을 폄훼하는 것은 아니다. 강남은 1970년대 이후 개발이 이뤄지면서 도로 정비가 잘 됐고, 직장이 몰려 있으며 학군도 좋다. 부자들이 몰려 산다. 사업가들의 꿈 중 하나는 자신의 명함 주소란에 '강남구'가 찍혀 있는 것이다. 농담이 아니다. 그래서 강남 빌딩의 사무실은 임대가 잘 되고, 심지어 공유 오피스도 강남이 더 잘 된다. 강남구가 성공하고 싶은 사람들의 상징인 것이다. 기업의 대형 개발은 모두 강남에 있다." - 요즘은 교통망이 좋아져 강남을 오고가는 게 쉬워졌다. 그래서 강남 매력이 예전만 못하다는 얘기가 있다. "사람들이 동네에 강남으로 연결되는 지하철이나 터널이 들어서면 환호한다. 접근성이 좋아졌으니 호재라면서 그 인근에 건물을 산다. 하지만 소비자들은 강남으로 편히 갈 수 있게 될수록 강남으로 몰려간다. 동네 상권을 이용하지 않고 강남으로 나가서 소비한다. 헬리오시티를 예로 들어보자. 한꺼번에 많은 세대가 들어서면서, 이 인근 상가도 높은 가격에 팔렸다. 그러나 공실률이 높다. 주민들이 외식이나 약속을 잡을 때 롯데월드몰로 나간다. 교통 호재는 아파트에는 호재가 된다. 그러나 빌딩은 완전히 다른 개념으로 접근해야 한다." -강남이 좋은 것은 다 안다. 그런데 너무 비싸다. "강남은 무조건 비싸다고 하는데 찾아보면 저렴한 꼬마빌딩이 적지 않다. 몇 년 전 한 유명 연예인이 종로에 건물을 샀다. 그런데 서울 종로구 관철동 피아노 거리가 평당 1억5000만원에서 2억원까지 간다. 나는 그럴 바에는 강남구에 있는 빌딩을 사라고 하고 싶다. 국토교통부와 통계청 자료에 따르면 지난해 매매된 건물의 상당수가 20년 이상 된 것들이었다. 이런 건물을 비교적 저렴하게 사들여서 리모델링하면 임차인도 잘 들어온다. 구축보다 새 아파트가 잘 나가는 것과 같은 이치다." - 요즘 잘 나가는 강남 요지도 공실률이 높다. "메인 거리는 여러 흐름에 따라 잘 흔들린다. 경리단길·샤로수길·영동시장을 생각해보자. 여러 트렌드를 타면서 예전만 못한 상권이 됐다. 나는 메인거리보다 이면 거리를 보라고 추천한다. 7호선 학동역과 강남구청역을 보자. 메인 거리는 아니지만, 사무실 등으로 건물을 임차하려는 수요가 꾸준하다. 임대인도 사무실용으로 임대하면 술집이나 음식점으로 임대하는 것보다 관리가 수월하다. 이런 건물을 사들이는 사업자도 많아서 되팔기도 쉽다." - 이미 빌딩 가격이 많이 올랐다. 괜히 잘못 들어갔다가 상투 잡는 것 아닌가. "강남 지역 등기부 등본을 떼면 아직 우리나라는 홍콩이나 싱가포르 등과 비교해 해외 자금이 덜 들어온 편이다. 나는 해외자금이 국내에도 들어온다면 빌딩 시장도 2차 붐이 일어날 것으로 예상한다. 꼬마빌딩을 사들이고 싶은 사람들에게는 신종 코로나바이러스 감염증으로 매물이 서서히 나오는 내년까지가 기회일 수 있다." - 50억원을 조달할 수 있는 꼬마빌딩 매수자가 있다면 가장 먼저 무엇을 해야 할까. "결국 현장이다. 만약 강남구에서 사고 싶으면 그 지역 부동산을 찾아가야 한다. 하지만 살 매물만 보면 안 된다. 주변에 비슷한 건물이 팔린 사례까지 살펴봐야 한다." ▶연예인 빌딩 투자는 백전백승? "더 망한다" - 최근 연예인의 빌딩 재테크가 화제가 되고 있다. "성공한 케이스만 거론돼 그렇지 빌딩을 살 때 사기당하거나 잘못된 건물을 사서 고생하는 연예인도 적지 않다. 의외로 빌딩 사서 망한 연예인이 많다. 연예인은 특성상 지인이나 아는 사람의 소개를 믿고 사는 경우가 많다. 그런데 중개업자가 중간에 돈을 더 받아 챙기거나 가치가 떨어지는 물건을 소개하는 경우가 적지 않다. 공부는 부족하다 보니 벌어지는 일이다." - 연예인이 빌딩 투자에 실패한 사례가 있다면. "아이돌 그룹 출신 글로벌 스타 A 씨는 강남구 청담동 메인 거리에 건물을 샀다. 그런데 임차인이 대부분 나가서 공실이 많다. 이 동네는 과거 고급 인테리어 소품과 가구를 파는 곳으로 유명했는데, 요즘 흐름이 달라지면서 상권이 죽었다. 톱 레벨의 남배우 B 씨도 이화여자대학교 인근에 75억원 상당의 건물을 샀는데 비슷한 이유로 애를 먹고 있다. 가수 출신 여배우 C 씨는 강남구 역삼동에 건물을 예뻐서 샀다. 하지만 너무 독특한 외관 탓에 임대하기 모호하고, 1종 전용 주거지역에 있어서 임차인에게 인기가 없고 잘 팔리지도 않는다. 유명 여배우 D 씨는 삼청동 인근에 건물을 샀는데, 이 일대가 문화재보호 지구이고 과거만큼 상권이 활성화하지 않았다. 임차인도 들어오지 않는 것으로 안다." - 성공한 연예인을 꼽는다면. "가수 싸이다. 싸이는 서울 강남구 신사동에서 2017년 큰 도로에 접한 건물을 50억원에 매입한 데 이어 이면 건물도 27억원에 추가로 사들였다. 앞뒤로 붙어있는 건물이어서 함께 개발할 경우 시너지가 날 수 있다. 뒤에 있는 건물 부지는 고저 차가 있어 지하층이지만 리모델링 후 1층으로 인정받을 가능성도 있다. 122억원에 신사동 건물을 사들인 개그맨 노홍철 역시 시세보다 저렴하게 잘 매입한 사례다. 압구정 상권의 영향을 많이 받는 곳이라 기본적 수요가 있다. 안정적으로 임대이익 거두기에는 압구정 상권이 더 괜찮다. 배우 김희애는 2006년도에 청담동 이면 도로의 코너 자리를 119억에 매입을 했다. 최근 건물을 새로 올리면서 가치가 더욱 올라갈 것으로 본다." - 최근 연예인이 유명세를 이용해 과도한 대출을 받아 건물을 사들이면서 문제가 되고 있다. "꼭 연예인이어서 많이 나오는 건 아니다. 물론 직업이나 법인의 재무제표, 신용등급 등에 따라 달라지겠지만, 내 고객 중에도 65~80%까지 대출을 받아서 빌딩을 사는 분들이 적지 않다. 가령 30억짜리 건물을 사면서 20억원 정도는 대출로 충당하는 것이다. 강남권은 은행의 담보 인정비율도 높은 편이라 대출이 잘 나온다. 이건 합법이다." - 법인을 설립해서 절세하는 것도 문제로 지적되는데. "법인으로 빌딩을 매입하는 것 자체는 문제가 되지 않는다. 법인으로 건물을 사들이면 법인세가 22%다. 반면 개인이 사들일 경우 총 46.2% 선의 세금을 낸다. 물론 이 자체만 보면 법인이 나아 보인다. 그러나 법인의 돈을 개인화하려면 또 세금을 물어야 한다. 따지고 보면 법인을 대동해 빌딩을 사들이는 것이 엄청난 꼼수인 건 아니다. 하지만 법인을 설립할 때 본점의 요건이 있다. 법인이 분명한 사무실이 있어야 하고 대표이사가 존재하고, 집기도 있고 정상 사업을 하는 법인이어야 한다. 법인을 '페이퍼'로만 세워 놓은 건 문제가 있다." -이 업계에서는 보기 드문 젊은 CEO다. "1991년 생이다. 대학교에 가지 않았다. 고등학교 졸업 후 19세(만18세)에 공인중개사 자격증을 딴 뒤, 말년 휴가 때 면접을 보고 취업에 성공했다. 어린시절 경기도 광명 쪽에 살았는데, KTX가 들어오면서 그 지역에 많은 변화가 일어나는 것을 보고 자랐다. 이후 부동산 쪽을 직업으로 잡고 공부했다. 운이 좋게도 그 시기에 미성년자도 중인중개사 자격증을 딸 수 있도록 규제가 풀렸다." -부동산 업계의 '90년대 생'은 다를 것 같다. "내가 할 때만 해도 젊은 사람이 거의 없었다. 그런데 최근들어 20대도 이 분야에 많이 뛰어들고 있다. 요즘 고객들은 똑똑하다. 젊은 사람들이 깔끔하고 충실하게 정리된 자료를 들고 다양한 방법으로 마케팅을 하면 더 반긴다. 자료에는 매물 외에도 주변 비슷한 물건이 팔린 사례, 임대 시세, 리모델링 했을 때 최대 임대수익, 주변에 어떤 유명인이 투자를 했는지 등까지 모두 담긴다." - 사기꾼이 아닌 좋은 중개인을 만나는 법이 있나. "경력보다는 중개를 얼마나 열심히 많이 해봤는지가 중요하다. 진짜 고객을 위하는 중개사는 1억~2억원이라도 더 깎아보려고 찾아가 읍소하고 빈다. 나를 위해서 A부터 Z까지 하나하나 해결해 줄 중개사를 찾아야 한다. 중개 수수료를 깎으려고만 하지 말고, 중개인과 관계를 잘 형성하는 것도 중요하다. 정말 좋은 매물이 나오면 나와 친하고 심적으로 가까운 매수자에게 먼저 연락하기 마련이다." 서지영 기자 seo.jiyeong@joongang.co.kr 사진=김민규 기자 2020.05.11 07:00

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