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부동산일반

역전세 내년까지 지속 전망...금융시스템을 개선해야

집값과 전셋값의 동반 하락으로 역전세 현상이 내년까지 지속될 수 있다는 민간 연구소의 분석이 나왔다. KB금융지주 경영연구소는 최근 발간한 '전세 제도의 구조적 리스크 점검과 정책 제언' 보고서에서 전세가격이 지난해 7월을 정점으로 하락한 점 등에 비춰볼 때 전세보증금 이슈가 내년까지 지속할 수 있다고 밝혔다.최근 악의적 투자자에 의한 전세사기가 대두됐으나, 향후 전세가격 급락에 따른 부작용이 다양한 형태로 나타날 수 있다는 것이 보고서의 분석이다.전세보증금 회수가 지연되면 세입자는 주택 구입, 근무지 이전, 자녀 교육 등의 문제를 겪을 수 있다. 우리나라만의 독특한 임차 제도인 전세는 역전세 외에도 무자본 갭투자, 전세보증금 미반환 위험 노출 등의 문제를 안고 있다.보고서는 이런 문제를 해결하려면 근본적인 개선안이 필요하다며 전세제도 관련 금융시스템 개선이 필요하다고 제언했다.무주택 서민을 위한 전세자금대출이 대표적이다.보고서는 전세자금대출이 전세가격을 밀어 올리고 투자 수요 증가 요인으로 작용한 면도 있다면서 전세자금대출을 총부채원리금상환비율(DSR)에 포함하고, 매매가 대 전세가(매매전세비)가 70% 이상인 주택에 대해선 전세자금대출을 제한하는 안을 검토해야 한다고 주장했다.다만 임대인이 전세보증금 반환 용도로 대출을 신청하는 경우에 한해 한시적으로 주택담보대출비율(LTV)을 70%까지 허용하고, 특히 대출신청 금액이 1억5000만원 이하인 경우 DSR 적용을 배제해 임차인의 안정적인 퇴거 지원에 나서야 한다고 덧붙였다.KB경영연구소 강민석 박사는 “우리나라만의 독특한 임차 형태인 전세제도가 지금까지는 서민들의 내 집 마련을 위한 '주거 사다리' 역할을 해왔다”며 “하지만, 최근 전세사기, 깡통전세 문제 등이 발생함에 따라 제도적인 보완이 절실히 필요해졌다”고 말했다. 그는 “단기적으로는 전세사기 피해자에 대한 지원을 강화하되, 장기적으로는 근본적인 문제 해결을 위한 시스템 개선 등을 적극 고민해야 한다”고 했다.서지영 기자 seojy@edaily.co.kr 2023.06.20 07:07
산업

[부동산 IS리포트] 반세권·청포족·RR...'웃픈' 2023 부동산 신조어 세계

대한민국은 주거용 부동산에 진심인 나라다. 수도권에 번듯한 브랜드 아파트를 '자가'로 갖는 것을 인생의 큰 목표로 잡은 이들이 상당히 많은 나라이기도 하다. 서민 대부분이 내 집 마련의 꿈을 안고 살아가면서 관련된 신조어도 매년 새로 생겨나고 있다. 신조어에는 시대 상황과 발맞춰 국민의 고군분투가 녹아있다. 처음에는 헛웃음이 터지지만, 찬찬히 살펴보면 애잔한 '웃픈(웃기지만 슬픈)' 신조어가 적지 않은 까닭이다. 부동산 신조어 알아야 '고수' 40대 직장인 A 씨는 부동산 커뮤니티 단골 회원이다. 내 집 마련은 물론 부동산 재테크에 관심이 많아 최근 관련 트렌드를 읽고 주요 입지를 살펴보기 위해 커뮤니티를 자주 방문한다. 국내 부동산 흐름을 비교적 잘 아는 A 씨이지만 커뮤니티에 올라온 글을 읽을 때는 많은 집중이 필요하다. 하룻밤만 지나면 생겨나는 부동산 신조어 때문이다. 부동산 신조어는 주요 정책이나 이슈, 민심 여론에 따라 수없이 만들어진다는 것이 A 씨의 생각이다. 그는 "신조어가 가볍다고 무시해선 안된다. 오히려 잘 알고 있어야 한다"며 "부동산도 흐름을 잘 타는 투자 분야라 신조어를 정확하게 알아야 실제 매매 상황에서 대처를 할 수 있고 트렌드도 따라갈 수 있다"고 말했다. 본지는 부동산 온라인 커뮤니티와 언론 보도, 업계에서 사용하는 신조어를 살펴봤다. 부동산 격변기로 분류되는 최근 3년은 신조어가 무수히 생기는 시기였다. 이 사이 부동산 관련 신조어만 어림잡아 40~50개가 탄생했다. MZ세대(1980년대 초~2000년대 초 출생)의 눈길을 사로잡은 신조어는 '초코아'와 '학세권', 'RR'이었다. 초코아는 초등학교가 코앞에 있다는 의미이고, 학세권은 학교 외에도 중심 학원가가 인근에 형성된 아파트 단지 및 동을 뜻한다. 이런 곳은 같은 단지에서도 로열동이자 로열층으로 분류돼 RR이라고 불린다. 학령기 자녀를 둔 MZ세대가 내집 마련할 때 가장 집중적으로 보는 지점인 셈이다. 서글픈 의미의 신조어도 적지 않다. 주거비용을 감당하지 못해 부모의 집과 합친다는 뜻의 '리터루족(리턴과 캥거루족의 합성어)', 집값 상승 등으로 인해 이번 생에 집 사기는 망했다는 의미의 '이생집망'도 있다. 전 정부에서 아파트 가격에 따른 주택담보비율을 달리 책정하는 제도가 시행됐을 때 주거용 주택 보유 형태를 무주택, 6억원 미만, 9억원 이상, 15억 이상 등으로 계급을 나누는 '부동산카스트'는 대한민국의 현주소를 적나라하게 드러낸 신조어로 꼽힌다. 내 집 마련에 스트레스를 받지 않고 '쿨'한 삶을 지향하는 신조어도 있다. '횰로가'는 입지나 가격을 넘어 자기만의 개별화된 주거공간을 마련한 사람들을 지칭한다. '하메'는 나만 사는 집이 아닌, 하우스 메이트와 함께 거주하는 공간이라는 뜻을 갖고 있다. 높은 청약 가점과 경쟁률, 가격으로 청약 자체를 포기하고 사는 '청포족'은 80년대 생의 현실을 짚는 대표족인 신조어가 됐다. 이 밖에도 부동산 가격이 급등한 서울과 세종시 등에 집을 한 채씩 갖고 있는 투자자들을 '서세원', 너무 고민하다 늦으니 대충 팔고 대충 사라는 뜻의 '대팔대사'도 인기였다. 모두가 어려운 시기에 자금력이 있는 MZ세대를 통칭하는 신조어다. 2017년 발표된 명지대학교 기록정보과학대학원 '신조어를 활용한 사회적 현상 아카이빙 방안 연구' 논문에 따르면 언어는 사회 구성원들 간의 의사소통을 위한 중요한 매개체인 동시에 그 사회를 반영하는 거울이다. 유행하는 신조어를 살펴보면 시대의 세태와 갈등, 사람들의 심리, 사상, 문화 등 사회 현상을 함축적으로 반영하고 있는 것을 알 수 있다. 언어 전문가들은 "신조어는 시대의 급격한 변화에 알맞은 함축적인 의미를 표현해 의사소통에 불필요한 시간을 줄이기 위해서 생겨난다"며 "신조어를 통해 그 나라의 정치와 경제, 사회 등 다양한 분야의 모습과 변화를 이해할 수 있다"고 입을 모은다. 신조어를 메모하고 들여다본다는 A 씨는 "집은 한국에서 중요한 가치를 지닌 자산이자 가장 안정적인 투자처"라면서 "주거용 부동산에 얽힌 한국인의 갈망이 커질수록 신조어도 많이 생겨나는 것 같다"고 했다. 2023년 뜨는 신조어 '반세권' 2023년 부동산 신조어를 이끌어가는 대세는 '반세권'이다. 반세권은 반도체 현장과 가깝고 역세권인 입지를 말한다. 정부는 세계 시장을 주도하는 한국 반도체 산업의 지위를 굳히기 위해 지난해 7월 반도체 초강대국 달성 전략을 내놨다. 지난 3월에는 국가첨단산업 육성 전략을 내놓고 추진 중이다.이에 발맞춰 삼성전자가 같은 달 경기 용인시 처인구 남사읍 일대에 첨단 시스템반도체 클러스터를 짓기 위해 2042년까지 300조원을 투입한다고 밝혔다. 첨단반도체 제조공장 5곳을 구축하고 국내외 소재·부품·장비 기업 약 150개가 입주할 예정으로 용인 기흥을 비롯해 화성, 평택 등 인접 지역의 반도체 생산 단지와 연계해 반도체 메가 클러스터가 조성된다.정부는 반도체를 포함한 국가첨단전략기술 관련 설비투자에 대한 세액공제율을 대기업 기준 6%에서 15%로 높였고, 클러스터 조성을 위한 전력 등 인프라 구축에 나섰다. 기업이 띄우고 정부가 미는 셈이다. 부동산 침체 속에서도 이른바 반세권이 부동산 시장에서 크게 뜬 이유다. 올해 상반기 아파트값이 2% 이상 급등한 지역 또한 반세권이다. 삼성이 돈을 쏟아 붓는 처인구는 최근 3개월 동안 도 내에서 ‘갭투자’ 거래가 가장 많은 곳이 됐다. 한국부동산원이 발표한 지난 3월 20일부터 5월 15일까지 주간 아파트값 통계에 따르면 전국서 아파트값이 가장 많이 오른 곳도 처인구였다. 두 달 사이 2.33%나 오르면서 상승률 1위를 기록했다. 지난해 말부터 반도체 클러스터 발표 전까지 처인구 집값은 5.72% 하락했다. 이후 두 달 새 2% 이상 오르며 상승률 1위를 기록한 바 있다. 국토교통부 실거래가 시스템을 보면 처인구에 위치한 'e편한세상 용인한숲시티6단지' 전용 84㎡는 지난 5월 10일 4억5500만원에 거래됐다. 해당 단지 동일 평형은 지난 1월 3억3000만원으로 뚝 떨어졌다. 그러나 이후 매매 실거래가 4억5000만~4억8000만원을 찍었다. 처인구는 올해 들어 분양권·입주권 거래량이 391건으로 집계됐다. 3월 거래량이 111건으로 2월(51건)의 두 배로 뛰었고 4월과 5월에도 분양권입주권 거래량이 각각 94건, 82건이었다. 청약 시장도 활기다. 지난 5월 분양한 경기도 용인시 기흥구 '이편한세상 용인역플랫폼시티'는 용인 거주자만을 대상으로 한 787세대 1순위 청약에 3015명이 몰렸다. 반세권 열기를 살펴볼 수 있는 대목이다. 부동산 업계에서는 반도체와 전기차 등의 추가 투자가 예고돼 있어 10년 뒤에는 경기의 인구 지형이 완전히 바뀔 것이라는 분석이 나온다. 정비사업 업계 관계자는 "반도체 산업은 대규모 일자리 창출과 인구 유입, 주거 여건 개선 등의 선순환이 이어진다"며 "양질의 일자리를 확보할 수 있는 산업군을 갖추고 있어 반도체 산업 지역의 가치는 계속 상승세를 이어갈 것"이라고 했다.서지영 기자 seojy@edaily.co.kr 2023.06.20 07:02
부동산일반

다시 돌아온 30대 큰손? 1분기 전국아파트 거래 30대가 최대

올해 1분기 전국에서 거래된 아파트 중 30대의 매입 비중이 2019년 조사 이래 가장 높은 것으로 나타났다.지난해 금리 인상과 집값 하락으로 감소했던 30대의 구매 비중이 최근 금리 안정세와 생애최초대출·특례보금자리론 인기 등에 힘입어 다시 커진 것이다.30일 한국부동산원이 집계한 아파트 매입자 연령대별 거래 현황에 따르면 올해 1분기 전국 아파트 거래 신고 건수는 총 8만8104건으로, 이 가운데 26.6%(2만3431건)를 30대가 사들였다.이는 직전 분기(22.2%)보다 4.4%포인트 높아진 것으로, 2019년 관련 조사를 시작한 이래 분기 기준으로 역대 최대다.특히 1분기 전국 아파트 거래 중 30대의 매입 비중은 25.6%를 차지한 40대(2만2575건)보다 높았다.전국 아파트 시장은 2020년 이후 30대가 주력으로 떠오른 서울과 달리 통상 40대의 매입 비중이 가장 높았다.2019년 조사 이래 작년까지 전국에서 30대의 매입 비중이 40대를 앞지른 경우는 서울 지역에서 2030세대의 '패닉 바잉'(공황 구매)이 정점에 달했던 2021년 3분기가 유일하다가 이번에 다시 30대가 40대 구매 비중을 앞질렀다.최근 시중은행의 대출 금리가 최저 3% 후반에서 4%대로 떨어지는 등 상승세가 주춤한 데다, 생애 최초 주택구입자에 대해 규제지역과 무관하게 주택담보대출비율(LTV)을 80%까지 높여주고, 대출 한도를 4억원에서 6억원으로 확대한 것이 이들의 구매 욕구를 상승시킨 것으로 보인다.1월 말부터 무주택자와 1주택자를 대상으로 판매된 특례보금자리론의 인기도 30대의 거래 비중이 높아진 원인으로 분석된다.특례보금자리론은 40대에도 일부 영향을 미쳐 1분기 전국 아파트 40대 매입 비중은 25.6%로 작년 4분기(24.3%)보다 소폭 상승했다.이에 비해 20대 이하 매입 비중은 작년 4분기 6.2%에서 올해 1분기는 4.7%로 낮아졌다.서울에서도 30대의 매입 비중이 높아졌다.올해 1분기 서울 아파트 30대 매입 비중은 30.9%(전체 6681건 중 263건)를 기록하며 작년 1분기(32.3%) 이후 가장 높았다. 지난해 4분기(22.7%)보다는 8%포인트가량 오른 것이다.2020년부터 집값 상승이 본격화하면서 '패닉 바잉'에 나섰던 30대 영끌족은 기존의 주력 주택 구매층인 40대를 앞지르며 서울 아파트 시장의 '큰 손'으로 등장했다.그러나 30%를 크게 웃돌던 30대 서울 아파트 매입 비중은 가파른 금리 인상 여파로 작년 10월 22.3%로 비중이 급감했다.그러다 올해 1월 26.3%로 높아진 데 이어 2월 30.6%, 3월 32.7%로 올라섰다.지난달 서울 아파트는 총 3234건의 거래 신고가 이뤄졌고, 이 가운데 1059건을 30대가 매입했다.월별로는 지난해 4월 36.0% 이후 11개월 만에 가장 높은 수치다.서울 마포구 아현동의 한 중개업소 대표는 "최근 집을 사는 사람은 무주택자이거나 1주택 갈아타기 수요가 대부분이라고 봐야 한다"며 "투자 수요 감소로 예년보다 적은 거래량 속에서 대출 여력이 높은 젊은 층을 중심으로 거래가 이뤄지고 있다"고 말했다.서지영 기자 seojy@edaily.co.kr 2023.04.30 07:08
부동산일반

[IS시선] 당신도 '전세부절' 이신가요?

"근저당을 설정하겠다고 하니 바로 전세금을 빼주더군요."최근 집주인에게 보증금을 돌려받은 A 씨의 표정에 안도감이 실렸다. A 씨는 2년 전 홀어머니를 위해 서울 강북구에 전셋집을 계약했다. 전세 만기를 앞두고 A 씨는 집 주인에게 퇴거 의사를 밝혔으나 집주인은 "세입자가 들어올 때까지 보증금을 못 준다"고 했다. 이후 A 씨는 밤잠을 이루지 못했다. 전세사기가 급증하는 가운데 '이러다 보증금을 못 받는 것 아닌가' 불안했기 때문이다. 그는 "요즘 나 같은 사람을 두고 '전세부절'이라고 한다"며 "집주인에게 '근저당을 설정하겠다'고 압박해 겨우 보증금을 받았다"고 했다. 최근 전세 세입자 중 불안감을 호소하는 사람이 늘고 있다. '깡통전세(주택 담보 대출 금액과 전세금을 합한 금액이 집값의 70%를 넘어선 집)'나 전셋값이 매매 가격을 뛰어넘는 집이 늘어나자 '나도 피해자가 될지 모른다'는 불안감에 시달린다는 것이다. 최근 서울 강서구와 인천 미추홀구 등지에서 전세사기 범죄가 잇따라 터지자 벌어진 현상이다. 부동산 하락장이 길어질수록 불안해하는 전세 세입자들도 늘어나는 모양새다. 포털 사이트 내 부동산 게시판에는 "주택도시보증공사 전세 보증보험을 들었지만 불안하다"며 "다음에는 월세로 살겠다"는 글이 적지 않다. 몇 년 전만 해도 월세는 가난의 상징이었다. 하지만 최근 전세사기가 기승을 부리고, 고금리 기조가 이어지면서 전세와 월세의 위치가 완전히 달라졌다. 이제 많은 사람들이 전세는 위험성이 크고, 월세가 '환금성(자산의 가치를 현금화할 수 있는 가능성)'면에서 더 낫다고 판단한다. 부동산 정보제공 업체 경제만랩에 따르면 올해 1분기 서울 빌라 전세 거래량은 1만4903건으로 통계 작성 이후 최저치를 기록했다. 당정은 지난 23일 당정협의회를 열고 '전세사기 피해자 지원 및 주거 안정을 위한 특별법' 제정을 추진하기로 했다. 특별법에는 피해자 우선매수권 부여, 피해자의 주택 낙찰시 세금 감면 및 저리 대출 등의 내용이 담긴다. 전세사기·깡통전세 문제 해결을 위한 시민사회대책위원회(대책위)는 당정의 대책을 보고 '만시지탄'이라고 했다. 그러면서 신속한 입법과 정책 추진을 요구했다. 꽃 같은 젊음을 돈 때문에 잃어서는 안 된다. 당정이 대책위의 목소리에 귀 기울여야 하는 이유다. 서지영 기자 seojy@edaily.co.kr 2023.04.25 07:02
산업

원희룡 "집값 당분간 하향 안정화돼야…연말까진 하락세 전망"

원희룡 국토교통부 장관은 31일 집값이 당분간 하향 안정화돼야 한다는 입장을 밝혔다.원 장관은 이날 서울 강남구 건설회관에서 열린 한국주택협회 정기총회에 참석해 "단기적인 경착륙 때문에 생기는 파괴적인 효과는 막되 (집값이) 당분간 하향 안정화돼야 한다고 생각한다"고 말했다.이어 "전월세가 하향 안정을 보이는 점을 고려하면 아직 당분간은 하방 안정 요인이 작동하는 것 아닌가 생각한다"며 "최소한 올해 연말까지는 그럴 것이라고 신중하게 보고 있다"고 했다.원 장관은 소득에 비해 지나치게 높은 집값은 문제라고 지적했다.원 장관은 "PIR(소득 대비 주택가격 비율)이 18배까지 갔던 것은 비정상이라고 본다"며 "이런 상황 때문에 연애도 결혼도 출산도 포기하게 되는 것"이라고 말했다.PIR은 주택 가격에서 연 가구 소득을 나눈 값으로, 지난해 서울의 PIR은 18배까지 치솟았다.내 집 마련 실수요자에 대해서는 세금 부담과 금융규제를 완화해 거래를 활성화하면서도 시세차익을 노리는 투기 세력과는 함께 할 수 없다는 기조도 재차 확인했다.원 장관은 "토지거래허가구역 빼고는 규제를 다 풀었다"며 "다만 아무리 규제를 완화한다고 해도 단기간 시세차익을 노리고 샀다 팔았다 하는 투기 세력과는 손잡을 수 없다"고 선을 그었다.저출산 문제 해결을 위해 국토부가 파격적인 정책을 내놓겠다는 의지도 밝혔다.원 장관은 "집값 바닥보다 인구 바닥이 어디냐에 지대한 관심을 가지고 있다"며 "여태 순한 맛도 아니고 밍밍한 맛의 저출산 관련 정책만 내놨다. 불닭 맛 내지는 판을 뒤엎는 정책을 고민해야 하지 않나 생각한다"고 했다.건설현장 정상화 의지도 거듭 강조했다. 특히 이날 행사에 한국주택협회 소속 대형 건설사 등 회원사 대표들이 모인 만큼 불법하도급 문제 근절을 위한 원청의 노력도 강력하게 주문했다.원 장관은 "자재비가 올랐다고 (공사비를) 올려달라고 하지만 불법 하도급을 거치면서 공정별로 20%씩 돈을 떼이는데 올리면 뭐하냐"며 "우선 밑 빠진 독부터 막고 물가 상승에 따라 공사비를 올리든 해야 한다. 불법하도급으로 돈을 떼먹는 건 소비자들에게는 사기공사이자 사기분양"이라고 질타했다.가짜 근로자·전임자 문제 근절을 위해 건설현장 전자 출입카드제 도입과 대금 직불제를 도입하자고 강조했다.원 장관은 "일 안 하는 가짜 근로자는 전자 출입카드제와 임금 직접 지불제를 도입하면 없어진다"며 "원청부터 현장소장, 감리가 감독 책임을 지도록 하면 이런 문제가 없어지는 데 몇 달 걸리지 않을 것으로 본다"고 말했다.이어 "각자도생 방식으로 현장에서 서로 책임을 떠넘기면 감리자와 원청에 이를 법적 의무로 부과하는 것도 검토하고 있다"고 덧붙였다.건설사의 우크라이나 시장 진출 필요성을 제안하고 해외 수주 지원도 약속했다.원 장관은 "우크라이나와 폴란드도 우리가 적극적으로 진출해야 하는 시장"이라며 "현재 이에 대한 분석과 준비를 열심히 하고 있다"고 했다.서지영 기자 seojy@edaily.co.kr 2023.03.31 14:21
부동산일반

서울 떠난 사람, 집값 급등한 2021년에 가장 많았다

최근 5년 사이 서울을 떠나 인접한 경기도와 인천으로 이주한 인구가 가장 많았던 해는 2021년이었던 것으로 조사됐다. 집값이 급등하면서 기존 서울에 살던 사람들이 부담을 느껴 떠난 것으로 분석된다.9일 부동산시장 분석업체 부동산인포가 통계청의 '시군구 전출입지별 이동 건수' 자료를 분석한 결과, 2021년 서울에서 경기와 인천으로 전입한 수는 40만6975명으로 연도별 기준 2018~2022년 사이 가장 많았다.서울을 떠나 경기·인천으로 전입한 수는 2018년 26만3000명, 2019년 25만3000명, 2020년 28만1000명이었으나 2021년에는 40만명으로 급증한 것이다. 이는 지난해 다시 23만4000명으로 20만명대로 줄었다. 부동산인포는 2021년 서울을 떠난 인구가 급격히 늘어난 원인은 당시 서울의 급등한 집값에 있다고 분석했다. 한국부동산원에 따르면 2021년 말 서울 아파트 평균 매매가는 11억5147만원으로 2020년보다 2억5800여만원 상승했다.이는 전년 대비 집값 상승 폭이 2019년과 2020년 각각 1억원과 6500만원 수준이었던 것과 비교하면 매우 큰 폭 오른 것이다.부동산인포 권일 리서치팀장은 "좋은 인프라를 두고 떠날 만큼 급등한 서울 집값은 큰 부담이 된 것"이라며 "중장기적인 계획을 통해 집값이 안정화된다면 서울 인구 유출을 줄이는 데 큰 도움이 될 수 있다"고 말했다.서지영 기자 seojy@edaily.co.kr 2023.02.09 09:52
산업

[재계 IS리포트] '요즘 이런 기업 또 없습니다'...총수들 부러움 사는 부영그룹 '이중근 1인 체제'

재계 19위인 부영그룹의 지배구조는 대기업집단 중 가장 독특하다. 자산 10조원 이상으로 공정거래위원회가 정한 상호출자제한기업집단 중에 유일하게 상장사가 전무한 구조다. 최근 기업들이 주주가치 제고 노력을 위해 심혈을 기울이고 있고, 주주들의 입김도 세지고 있는 추세라 부영그룹의 지배구조는 더욱 도드라지고 있다. ‘총수들의 로망’ 1인 체제, 상장사 전무 지배구조 2일 업계에 따르면 상장사가 없고, 총수 지분율이 절대적인 부영그룹이 목소리가 커진 주주를 신경 쓰지 않아도 된다는 측면에서 ‘총수들의 로망’으로 부각되고 있다. 올해 들어 대기업집단들이 지난해 폭락한 주가를 만회하기 위한 방편으로 자사주 매입과 무상증자 등 다양한 방법으로 주주가치 제고와 주가 부양을 벼르고 있는 추세이기 때문이다. 부영그룹은 지배구조가 단순하다. 이중근 회장의 ‘1인 체제’로 요약된다. 1941년생인 이 회장은 지주사 부영의 지분율이 93.79%에 달한다. 장남 이성훈 부영주택 부사장이 2.18%의 지분율을 확보하고 있다. 이외 재단인 우정학원 0.79%, 자사주 3.24%로 구성돼 오너가가 사실상 100% 지분을 갖고 있는 체제다. 그룹의 지배구조는 지주사 부영이 핵심 계열사인 부영주택의 지분 100% 소유하고 있는 구조다. 그리고 부영주택이 계열사 부영환경산업, 부영유통, 오투리조트(이상 100%), 무주덕유산리조트(74.95%), 천원종합개발(99.57%), 인천일보(49.87%) 등의 절대적인 지분을 보유하며 지배하고 있다. 이외 오너가는 동광주택산업, 남광건설산업, 남양개발 등의 지분을 보유하며 계열사들을 거느리고 있다. ‘원 오너가 지배구조’가 뚜렷한 부영그룹은 비상장사로 정보 공개를 최소화하며 그들만의 경영을 고수하고 있다. 재계 관계자는 “회사 지분을 전부 보유하면서 외부 투자자나 주주들을 신경 쓰지 않고 총수 뜻대로 경영할 수 있는 대기업은 흔치 않다”며 “요즘 같은 주가 급락 시기에는 총수를 비롯해 주주들 모두가 예민한데 그런 면에서 부영그룹은 마음이 편할 것 같다”고 말했다. 부영은 이중근 회장과 오너가의 지분은 그대로 유지되고 있으며 상장을 위한 별다른 움직임이 없다. 현재 경영 승계에 대한 밑그림조차 나온 게 없다. 이 회장이 80세 이상의 고령이라 2세 경영으로 넘어가야 하는 시기지만 여전히 베일에 가려졌다. 부영 측은 여전히 이 회장이 건강에 큰 문제가 없고 정정하다는 입장이다. 장남 이성훈 부사장이 2세 중에 유일하게 지주사 부영의 지분을 보유하고 있고, 2002년 등기이사에 이름을 올리는 등 유력한 후계자로 지목되기도 했다. 하지만 2014년 사내이사에서 물러난 뒤 경영에 적극적으로 관여하지 않는 것으로 알려졌다. 대신 막내인 이서정 부영주택 전무가 2021년 지주사의 사내이사에 선임되며 주목을 끌고 있다. 부영에 따르면 이서정 전무가 지주사의 사내이사로 활동하고 있고, 계열사인 동광주택산업, 동광주택, 오투리조트 등의 사내이사로서 경영에 참여하고 있다. 이로 인해 새로운 후계자 후보로 거론되고 있다. ‘동네북’ 임대·분양 사업 성장, 재계 10위권 뚝심 부영은 임대주택 사업과 분양 등을 발판으로 자산 20조원대 대기업집단의 기반을 마련했다. 현재까지 임대주택 23만, 분양 7만 가구 건설하며 업계의 입지를 다졌다. 이중근 회장은 과거 회사를 상장시킨 이력이 있다. 하지만 젊은 시절 건국대 중퇴 후 세워 1976년 상장했던 우진건설사업은 부도가 나면서 성공하지 못했다. 부영의 시초는 1983년 설립한 삼진엔지니어링이다. 이를 통해 임대주택 사업에서 두각을 나타냈고 1993년 회사 이름을 부영으로 변경했다. 이후 부영은 주택과 해외사업 부문을 물적분할하며 부영주택을 설립했고, 대한전선으로부터 무주덕유산리조트를 인수해 레저사업에도 진출하는 등 세를 키웠다. 다양한 사업 분야에 진출하며 내실 경영을 하고 있지만 부영의 상징적인 사업은 임대주택이다. 임대주택 사업은 정부에서 주도하는 공공 분야의 성격이 짙지만 민간임대 분야에서 부영이 독보적인 입지를 구축하고 있다. 정부에서는 국토교통부와 한국토지주택공사가 주도하고 있고, 민간에서는 부영이 임대주택 사업을 거의 독점하고 있는 구조다. 부영은 사업자 공모 등을 통해 토지를 구입하고 임대주택을 건설한 뒤 5~10년 뒤 분양 전환을 통해 수익을 남기고 있다. 서울에는 아직 임대사업이 진행된 게 없고, 지방 사업이 주를 이루고 있다. 수도권에서는 위례 신도시에 위례포레스트사랑으로 부영아파트를 10년 임대아파트를 공급하기도 했다. 부영은 ‘사랑으로’라는 한글 이름의 아파트 브랜드를 갖고 있다. 최근 ‘20자 이상’의 길고 복잡한 아파트 이름에 대한 자정 노력의 필요성이 대두되고 있는 상황에서 ‘사랑으로’라는 브랜드는 오히려 돋보이고 있다. 사실 건설업계에서 임대주택 사업은 꺼리는 분야다. 정부의 눈치를 봐야 하고 입주민의 민원들도 모두 들어줘야 하기 때문이다. 언론이나 시민단체 등의 주요 타깃이 되기 때문에 그야말로 ‘동네북’이 아닐 수 없다. 업계 관계자는 “임대주택 사업의 경우 대기업 건설업체들이 진출하지 않는 이유가 분명하다”며 “준공 이후 임대기간에도 건설사가 민원 등을 책임을 지는 구조라 까다로운 사업”이라고 말했다. 임대주택 사업은 준공 이후 하자보수 및 관리 등의 비용도 만만치 않게 들어간다. 부영은 하자보수 관리팀을 권역별로 둬 입주민의 민원에 대응하고 있다. 부영은 코로나19 시기 집값 상승으로 수혜를 입기도 했다. 집값이 오르면서 상대적으로 가격이 저렴한 임대주택의 수요가 증가했기 때문이다. 이에 부영은 올해도 안정적인 임대주택과 분양 사업을 꾸려갈 수 있을 것으로 전망되고 있다. 최근 부영이 골프장 부지를 기부한 나주혁신도시의 골프장 용도변경과 관련해 다시 논란이 일고 있다. 부영주택은 소유하고 있던 골프장 부지 40㎡를 한전공대 부지로 무상 기부했다. 나머지 35㎡의 골프장 부지에 아파트를 짓기 위해 주거용지 전환을 추진했다. 이와 관련해 땅 기부가 대가성으로 특혜 논란이 일었고, 건설 가구수(용적률)와 관련해 이견이 있는 상황이다. 부영 측은 “전남, 나주시, 부영이 3자 합의체를 꾸려 이와 관련된 논의가 진행되고 있다”고 말했다.‘오너리스크’로 멈춰선 미래 먹거리 사업 부영은 국내에서 미래 먹거리를 찾기 위해 사업을 확장하고 있다. 테마파크, 호텔, 대형병원 등이 미래 먹거리로 꼽히고 있다. 인천 연수구에 테마파크 사업이 진행되고 있고, 서울 금천구 대형병원을 짓고 있다. 서울 성수동과 소공동에는 호텔 사업을 벌이고 있다. 이처럼 부영은 경영 승계와 연결고리가 전망되는 신사업 확대에 심혈을 기울고 있다. 그렇지만 ‘오너리스크’로 인해 미래 먹거리 사업도 지지부진한 상황이다. 수장인 이중근 회장이 특정경제범죄가중처벌법상 5년 취업제한 규제에 걸려있기 때문이다. 이 회장은 수백억원대 횡령·배임 혐의로 2년 6개월의 실형을 선고받았다. 그는 지난 2018년 특정경제범죄가중처벌법상 횡령·배임, 조세포탈, 공정거래법 위반 등 12개 혐의로 재판에 넘겨졌다. 1심은 이 회장의 범행 중 366억5000만원 횡령, 156억9000만원 상당의 배임을 유죄로 인정하고 징역 5년의 실형을 선고했다. 2심은 1심이 유죄로 인정한 부분 중 계열사 배임 일부를 무죄로 보고 징역 2년6개월로 형을 낮췄다. 이 과정에서 2018년 2월 구속된 후 20억원의 보석금을 내고 161일 만에 병보석으로 풀려나 '특혜 보석' 비판을 받기도 했다.이 회장은 2021년 8월 광복절을 맞아 가석방이 됐고, 취업제한 규제에 놓여있는 상황이다. 부영 같은 ‘1인 체제’에서 수장의 부재는 치명적이다. 부영의 총수의 강한 경영 드라이브로 성장한 기업인만큼 취업제한 ‘오너리스크’가 미래 먹거리 발굴에 제동을 걸고 있는 모양새다. 부영 측에서는 최근 총수의 법적 리스크로 인해 새로운 분야의 신사업 발굴이 사실상 멈춘 상황이고, 기존 사업을 현상 유지하는 방향으로 진행되고 있다는 설명이다. 부영은 나눔경영을 통한 사회공헌의 일환으로 부영주택과 동광주택이 병원부지와 450억원대 운영자금을 출자해 2022년 첫 삽을 뜬 우정금천종합병원은 2026년 완공 예정이라고 밝혔다. 또 소공동의 호텔은 착공에 들어갔고, 2025년 완공을 목표로 진행되고 있다. 인천의 테마파크의 경우 ‘맹꽁이 거주지 이동’ 등 환경적 변수들이 연이어 나오면서 진행이 더딘 상황이다. 부영의 사업 포트폴리오는 국내에 집중됐다. 보통 기업이 신사업을 벌이거나 규모를 확대할 때 상장을 통해 자금을 수혈하지만 부영그룹은 이런 움직임이 없다. 자체 자금 운영이나 은행 대출 등을 통해 사업을 확대하고 있다.오일선 한국CXO연구소장은 “총수나 오너일가의 지분율이 높으면 경영적인 측면에서 원하는 방향으로 강하게 드라이브를 걸 수 있다는 장점이 뚜렷하다"며 "상장사가 없는 건 부영만의 문화적 특성으로 볼 수 있다”고 말했다. 그러면서 그는 “국내 사업이 주류라 외부 투자자금 없이도 경영이 가능한 것으로 보인다”고 했다. 오 소장은 또 “상장은 선택 사항이지만 보통의 경우 기업들은 상장을 통해 성장을 도모한다”며 “상장을 통해 기업가치가 5조원, 10조원 규모로 드라마틱하게 성장할 수 있다”고 말했다.김두용 기자 k2young@edaily.co.kr 2023.02.03 06:59
부동산일반

"아파트 때문에 부모님 뵐 자신이 없어요"… 설날에도 한숨 쉬는 영끌족들

수도권 주택 가격이 급락하면서 민족 대명절인 설 풍경도 풍성함이 사라진 분위기다. 주택 가격 급등기인 2020년 이후 자가를 장만한 '영끌족'들은 매달 늘어나는 이자에 한숨을 내쉬고 있다. 아직 집을 장만하지 않은 이들은 치솟는 대출 이자와 추락하는 집값 사이에 갈팡질팡하고 있다. 고민 많은 사람들30대 직장인 A 씨는 집값 급등기인 2020년 여름 서울 노원구 월계동에 아파트를 마련했다. A 씨는 직장 문제로 지방에 거주 중이지만, 서울에 집 한 채는 있어야 한다는 마음에 빚을 내 '갭 투자'를 선택했다. 갭 투자 초기만 해도 결과가 나쁘지 않은 듯 보였다. 7억3000만원에 사들인 집이 약 1년 만에 10억원을 돌파했기 때문이다. 이미 4억원 수준에 전세 계약이 체결 돼 있었기 때문에 A 씨의 실투자금은 3억원 밖에 되지 않았다.문제는 세입자가 약 2년 뒤 이사를 하면서 시작됐다. 또 다른 전세 세입자를 구하려고 했으나, 금리가 오르기 시작하면서 계약이 성사되지 않았다. 시세를 5000만원 가량 낮춰봤지만 집을 보러 오는 사람이 없었다. A 씨는 결국 은행은 물론 친인척에게 알음알음 돈을 빌려서 이사를 나가는 세입자에게 보증금을 돌려준 뒤 월세를 놨다. 하지만 매달 내야하는 이자가 월세 월 50만원 보다 턱없이 많은 실정이다. 2년 전 추석만 해도 '비교적 젊은 나이에 서울에 집을 샀다'며 의기양양했던 A 씨였으나 올해 설에는 그 어느 때보다 우울한 모습이었다. 집 있는 사람만 고민이 있는 건 아니다. 자가를 마련하지 못한 이들도 시름이 깊다. 30대 직장인 B 씨는 신혼부부다. 4년 전 결혼을 하면서, 경기도 구리시 갈매동 신축 아파트에 전세로 입주했다. 그때만 해도 집값이 비싼 편은 아니었지만, B 씨는 매매는 생각도 하지 않았다고 한다. 전세 자금의 상당 부분도 대출로 이뤄진 것이고, 아직 신혼부부이니만큼 청약이나 특공을 노리겠다는 생각 때문이었다. B 씨는 지난해 계약 기간이 끝난 갈매동 아파트를 나와 타 지역에 월세로 옮겼다. 청약과 특공을 통해 마음에 꽉 차는 집을 찾지 못했을뿐더러 치솟는 금리 탓에 빚 감당이 어려웠다. 2023년 설에 앞서 만난 B 씨는 "다시 그때로 돌아간다면 그냥 집을 사는 게 맞았을 것 같다"며 "지금은 금리도 오르고 구축 가격도 떨어지고 있어서 분양을 받기도 쉽지 않다"고 털어놨다. 시장 전망은 '우울' 서민의 한숨은 세밑에도 길어지고 있지만 올해 부동산 전망도 어둡긴 마찬가지다. 전문가들은 집값 하락세가 지속되고 있는 상황에서 당분간 부동산 시장 단기 회복은 어려울 것으로 전망한다.NH투자증권은 지난 20일 출간한 '2023년 부동산 시장 전망 및 대응전략' 보고서를 통해 집값은 과거 2008년 금융위기 이후 약 5년간 하락했던 폭만큼 작년 한 해 동안 빠른 속도로 하락했다고 분석했다. 과거 하락기와는 다르게 매매가격과 전셋값이 동반 하락하는 점이 시장 분위기를 더 얼어붙게 만들고 있다는 것이다. 정보현 NH투자증권 WM마스터즈 자문위원은 "지난해 예상보다 가파른 금리 인상으로 매수 심리가 얼어붙고 부동산 가격이 하락하며 거래 절벽이 지속됐다"며 "우리나라 기준금리 인상폭이 점차 줄어들고 있지만, 미국금리 인상 이슈가 여전히 남아 있고 금리 변동의 시차가 존재해 시장의 불확실성 요인으로 영향을 미칠 것"이라고 예상했다. 이어 정 위원은 "전셋값의 동반 하락이 매매가격 하방 압력을 더욱 커지게 만들며 하락세인 부동산 시장의 분위기 반전을 위해서는 우선 전세 시장의 안정이 선행돼야 한다"고 짚었다. 실제로 국토교통부와 한국부동산원에 따르면 올해 공동주택 공시가격은 지난해보다 큰 폭으로 하락할 전망이다. 한국부동산원이 조사한 지난해 1∼11월 서울 아파트 실거래가 지수는 누적 18.86% 하락했다. 2006년 조사 이래 역대 최대 하락폭이다. 전국 아파트 실거래지수도 11월까지 역대 최대 수준인 14.34% 떨어졌다. 부동산 업계는 올해 3월 발표되는 서울 아파트 공시가격이 두 자릿수 하락을 기록할 것으로 내다보고 있다. 정 위원은 "무주택자는 올해 서울 반포, 방배 등 주요 단지 청약시장에 주목할 필요가 있다"고 조언했다. 1주택자의 경우 금리 인상 기조 변화를 확인하며 금리가 낮은 대출로 전환하거나 상환 계획을 세워 가능한 선까지 보유하고, 갈아타기 수요자는 거래량 증가 시점을 확인하며 보유한 주택을 먼저 매도한 후 매수할 것을 추천했다.서지영 기자 seojy@edaily.co.kr 2023.01.22 07:07
부동산일반

"강남3구·용산 오른다고 콕 집어준 꼴" 정부 부동산 잠금해제에 우려 쏟아져

정부가 서울 강남 3구(강남·서초·송파구)와 용산구를 제외한 규제지역을 모두 풀기로 하자 부동산 업계가 들썩이고 있다. 주택 매매가 사실상 멈춰 섰고, 주택 시장 경착륙 가능성이 커지자 정부가 파격적인 규제지역 해제로 시장에 시그널을 보낸 것으로 풀이된다. 그러나 부동산 전문가들은 정부의 극약처방에도 불구하고 "고금리 기조가 이어지는 가운데 거래량이 큰 폭으로 늘어나지 못할 것"이라고 입을 모았다. 일부에서는 "정부가 강남 3구와 용산만 '콕' 집어서 오른다고 인증해 준 꼴"이라며 우려했다. 확실한 시그널 보낸 정부 3일 국토교통부(국토부)는 청와대 영빈관에서 윤석열 대통령에게 2023년도 업무계획을 보고하는 자리에서 규제지역 해제를 발표했다. 국토부는 업무보고 하루 전 주거정책심의위원회를 열어 '투기과열지구 및 조정대상지역 조정안'과 '분양가상한제 적용지역 조정안'을 심의·의결했다. 국토부는 "강남 3구와 용산구는 대기 수요 등을 고려해 투기과열지구와 조정대상지역으로 유지하되 나머지 지역은 최근 시장 상황을 고려해 해제하기로 했다"고 밝혔다. 이와 동시에 기획재정부도 부동산가격안정심의위원회를 열어 서울 11개구(성동·노원·마포·양천·강서·영등포·강동·종로·중·동대문·동작)를 투기지역에서 해제했다. 규제지역에서 해제되면 대출, 세제, 청약, 거래 등 집을 사고파는 전 과정에 대한 규제가 완화된다. 종합부동산세·양도소득세 등 다주택자 중과세가 사라지고 주택담보대출비율(LTV) 등 대출 한도가 늘어나며 청약 재당첨 기한도 10년에서 7년으로 줄어든다.업계는 정부가 냉각된 주택 거래를 어떻게든 녹이고, 집값 하락을 막겠다는 확실한 시그널을 시장에 보냈다고 평가한다. 그만큼 주택 매매 시장 경색이 심각하다. 서울부동산정보광장에 따르면 서울 아파트 월별 거래량은 지난해 하반기 내내 1000건을 밑돌았다. 2010년 이후 11년간 월평균 거래량이 6350건이었음을 고려하면 심각성을 알 수 있다. 고금리 기조와 집값 고점 인식, 경기 침체 우려 등이 겹치며 매수심리가 얼어붙은 결과다. 업계 관계자는 "정부가 지난해 11월 서울과 수도권 일부 지역을 제외한 모든 지역의 규제지역을 이미 풀었지만 큰 효과를 보지 못했다"며 "부동산 침체와 미분양 증가로 건설사 부실 위험이 커지자 초강수를 둔 것으로 보인다"고 했다. 전문가들, 효과는 제한적 부동산 전문가들은 정부의 이번 규제지역 해제 시그널의 효과가 제한적일 것으로 봤다. 고금리 기조가 이어질 가능성이 큰 가운데 글로벌 경기 침체에 대한 우려도 적지 않기 때문이다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "고금리에 경기 침체까지 겹쳐 위축된 부동산 시장의 낙폭을 줄이는 연착륙 효과를 볼 수 있을 것"이라면서 "금리 인상 랠리가 마무리되면 정책 효과와 맞물려 급매물 중심 거래 예상되나 시장 반등 여부는 경기 침체 변수 있어 좀 더 지켜봐야 한다"고 분석했다. 함영진 직방 빅데이터랩장 역시 "만약 강남 3구와 용산을 제외한 서울 규제지역이 대거 해제되면 서울 주요 입지 수요는 소폭 늘어날 수도 있다. 주택 가격 하락의 낙폭을 줄이고, 부동산 시장 경착륙 가능성을 낮출 수 있는데 어느 정도 영향은 미칠 것"이라고 말했다. 그러나 함 랩장은 "다만 금리가 높아 거래가 활발해지긴 쉽지 않을 것으로 본다. 거래가 살아나려면 규제지역 완화 외에도 근본적인 펀더멘털이 개선돼야 한다"고 설명했다. 김성환 한국건설산업연구원 부연구위원은 "부동산 가격 하방 압력과 일시적인 정상 거래 흐름이 잠깐 나타날 수는 있으나 상승 모멘텀으로의 전환까지는 어려워 보인다"며 "주택 구매 시 금융비용 부담이 해소되지 않았기 때문"이라고 말했다. 온라인 부동산 커뮤니티 등에는 부정적인 의견이 속속 올라오고 있다. 한 부동산 카페 회원은 "중요한 것은 규제지역 해제가 아니라 분양가 대비 비상식적으로 오르는 투기지역과 투기꾼을 잡아야 하는 것 아니냐"고 꼬집었다. 강남 3구와 용산만 제외된 것을 두고도 우려의 목소리가 나왔다. "결국 정부가 강남 3구와 용산 집값만 오를 것이라고 찍어준 꼴" "4개 지역만 '리미티드 에디션(한정판)'이 된 것이다. 이 지역 진입은 앞으로 정말 부자가 아니면 어렵다는 인식만 심어줬다" "규제지역 해제를 틈타 돈 많은 사람만 이득을 볼 것"이라는 의견이 적지 않았다.업계 관계자는 "핵심은 강남 3구와 용산이다. 정부가 이 지역까지 해제할 경우 보다 큰 효과를 볼 수 있겠지만, 현실적으로 쉽지 않을 것"이라고 말했다. 서지영 기자 seojy@edaily.co.kr 2023.01.04 07:00
부동산

IMF, 한국 집값 하락 경고

한국 부동산 가격이 시장의 가격 조정과 금리 인상 등으로 향후 크게 하락할 수 있다고 국제통화기금(IMF)이 15일(현지시간) 경고했다. 특히 IMF는 지난해 연말을 기준으로 했을 때 한국 집값이 코로나 시작 전인 지난 2019년 말과 비교해 올해 말까지 10% 포인트 정도 하락할 수 있다고 봤으며 여기에 금리 인상까지 더하면 하락 폭은 더 커질 것이라고 예측했다. IMF는 홈페이지에 게재한 '아시아태평양 지역의 주택시장 안정성과 구입능력' 보고서에서 역대 추세와 최근 주택 가격간 불일치, 단기 금리, 잠재 성장률과 실질 성장률 간 격차, 가계 신용 등을 고려해 주택 가격 위험분석을 한 결과 이같이 추정됐다고 밝혔다. IMF는 보고서에서 팬더믹 기간에 재택근무 확대에 따른 주택 수요 확대, 낮은 모기지(주택담보대출) 금리, 정부의 대규모 재정 지원 등의 이유로 아태 지역에서 주택 가격이 상승했다고 밝혔다. 국가별로 2019년 4분기에서 2021년 4분기간 실질 주택 가격 변화를 비교한 결과 한국의 주택 가격 상승은 약 18% 정도로, 뉴질랜드, 호주에 이어 3번째로 높은 수준을 기록했다. IMF는 "팬더믹 기간 아태 지역 선진국에서의 가격 급등은 국가별 수요·공급 요소와 더불어 중앙은행의 완화적 통화정책에 따른 낮은 모기지 금리로 촉진됐다"면서 "이로 인해 (역대 가격 추세와 비교해) 상당한 가격 불일치가 발생했으며 일부 국가에서 5~20% 수준의 상당한 주택가격 하방 위험을 초래했다"고 말했다. 이어 "2021년 4분기를 기준으로 한국과 호주의 향후 4분기 주택 가격 성장은 팬더믹 시작 때(2019년 4분기)보다 약 10%포인트 정도 낮아질 것으로 예상된다"고 말했다. IMF는 뉴질랜드의 경우 지난해 말 기준으로 20%포인트 낮아질 수 있다고 전망했다. IMF는 "이번 분석의 기반이 된 데이터는 대부분의 아태 국가에서 금리가 여전히 낮았던 2021년 4분기 것"이라면서 "고금리는 주택가격 상승을 낮추기 때문에 향후 금리 인상은 주택 가격의 하방 위험을 가중할 것"이라고 밝혔다. IMF는 금리 인상에 따른 주택 가격 영향에 대해 "아태 지역 선진국에서 3%포인트의 금리 인상은 향후 8분기(2년) 동안 주택 가격 상승을 5% 이상 낮출 것"이라고 말했다. 또 IMF는 향후 4분기(1년) 기준으로 3% 포인트의 금리 인상은 약 2% 정도 주택가격 상승을 낮출 것으로 전망했다. IMF는 "아태지역 주요 선진국과 개도국의 금융 부분은 건전해 보이며 이런 충격 속에서도 탄력성을 유지할 것으로 전망된다"면서도 "위험 요소를 조기에 식별하기 위한 면밀한 감독이 필요하다"고 밝혔다. 서지영 기자 seojy@edaily.co.kr 2022.12.16 14:06
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