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생활문화

[신년 IS인터뷰] 박원갑 부동산전문위원 "올해는 상저하고...3월부터 급매 노려야"

요즘 젊은 세대도 부동산에 대한 관심이 높다. 1인 가구가 증가하면서 내 집 마련에 대한 욕구가 있는 것 뿐 아니라 재산 증식을 위해 적극적으로 투자하고 있다. 몇 년 전만 해도 영끌(영혼까지 끌어모아 투자)이 유행하기도 했다. 하지만 지금은 국내외적인 불확실성이 커지면서 부동산에 대한 신중한 접근을 요구하는 전문가들이 많다. 올해는 전쟁과 신냉전에 더해 한국 뿐 아니라 세계적으로 선거가 예정돼 있어 변수도 더욱 많아졌다. 2024년 갑진년에는 부동산 투자를 어떻게 해야 할까. 본지는 신년을 맞아 부동산 전문가로 유명한 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원에게 올해 부동산 시장 전망과 공략법을 물어봤다. "무주택자 3·1절 이후 급매물 노려야"“한마디로 올해 부동산 시장은 '상저하고(上低下高)' 속에 '소(小) 박스권' 장세가 예상됩니다.”박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 최근 신년 인터뷰에서 "금리 인하를 기다리는 매수자들이 관망하며 올해 1분기까지 아파트값이 하락하고, 2분기에 약보합세를 보이다가 7월 이후 다시 반등할 가능성이 있다"며 "무주택자는 청약과 경매 등 내 집 마련 전략을, 다주택자라면 세금 부담을 따져 매도를 고민해야 한다"고 조언했다.특히 박 위원은 서울을 비롯한 수도권의 경우 시세가 급등락하기보다는 작은 박스권에서 움직이는 양상이 될 것이라고 내다봤다. 다만 거래량은 예년처럼 많지 않아 불황 장세 가능성이 크다는 게 박 위원의 분석이다.올해 4월 치러질 제22대 국회의원선거(총선)도 시장에 큰 영향을 주진 못할 전망이다. 박 위원은 "정치 선진화로 돈 선거가 사라지면서 과거처럼 선거가 주택 시장에 미치는 영향은 크지 않다"며 "표심을 잡기 위해 개발 공약이 나올 수 있어 지역에선 호재가 될 수 있지만, 이런 공약은 국지적인 영향일 뿐 전체 시장에 큰 영향을 주긴 어렵다"고 지적했다.부동산 프로젝트파이낸싱(PF)발 위기설도 마찬가지다. 그는 "부동산 PF 만기가 올 6월쯤에 몰려 있어 상반기에는 위기설이 계속 나올 것"이라면서도 "심리적인 측면에서 간접적인 영향을 미칠 뿐, 기존 주택 매매 시장에 직접적인 영향을 주는 요인은 아니다"고 했다. 박 위원은 상저하고 속 올해 무주택자의 바람직한 주택마련 전략으로 '급매'와 '청약' '경매'를 꼽았다. 먼저 그는 "상반기 주택 가격 하락이 단기간, 빠르게 나타날 수 있다. 설 연휴 혹은 3·1절 지나서부터는 급매물을 찾아봐야 한다"며 "지난 2021년 10월 실거래가가 고점이다. 그때 대비 20~30% 정도 싼 걸 중심으로 선별 접근하는 게 좋다"고 했다.청약과 관련해서는 "분양은 무조건 받지 말고, 주변 시세보다 한 10% 정도 낮은 곳에 선별적으로 넣어야 한다"며 "급매와 청약 중 하나만 고집하지 말고, 경매까지 포함해 '쓰리 트랙' 전략으로 가는 게 현명하다"고 말했다.1주택자라면 미래 가치를 따져봐야 한다고 조언했다. 박 위원은 "1주택자는 다양한 비과세 혜택을 따지면서 10년 후 미래 가치가 높아질 지역으로 이주할 전략을 세우면 좋다"며 "교육, 교통, 주거환경, 편의시설 등 주거 선택 기준 중에서 주거환경의 중요성이 부각되는 추세인 만큼, 녹지나 한강 조망 등 주거환경이 좋은 한강변과 용산공원 인근 등의 주택은 가치가 계속 오를 것"이라고 했다.또 박 위원은 다주택자의 부동산 전략으로 "매각, 증여나 임대주택 등록 등을 활용해 보유물량을 줄여야 한다"고 강조했다. 세부담이 커지고 있는 만큼, 여러 채의 집을 보유하는 것보다는 '똘똘한 한 채'를 마련하는 것이 중요하다는 것이다.그는 이어 "전반적으로 거래가 위축되는 가운데 가격은 지역에 따라 박스권에서 울퉁불퉁한 장세가 예상된다"며 "이런 상황에서 수요자들에게 필요한 것은 무리하게 집 두 채이상을 보유하기 보다는 강남 등에 한 채를 마련하는 보수적인 마인드이 필요하다"고 덧붙였다. "MZ가 인구 절반…35세 여성이 좋아하는 부동산 골라라"박원갑 위원은 도시형생활주택·생활숙박시설·분양형 호텔 등 틈새상품에 대한 투자는 위험하고, 상가와 오피스텔 등 수익형 부동산들은 거래 절벽이 불가피하다는 분석도 내놨다.그는 "틈새상품은 위기가 오면 모래성처럼 무너지기 때문에 굉장히 위험하다"며 "보통 틈새상품의 분양은 은퇴자나 은퇴 예정자들이 많이 받는 경향이 있는데, 그 재산이 공중분해 될 수도 있다"고 경고했다. 또 "일례로 한 나무가 가뭄을 겪으면 몸통은 살아있지만 곁가지는 말라비틀어진다"며 "원할 때 팔 수 있는 메인 상품을 사야한다"고 조언했다.특히 박 위원은 "35세 여성이 좋아하는 부동산에 투자하면 실패하지 않을 것"이라고 강조했다. 이어 "한국 인구구조에서 MZ세대가 46%가량을 차지한다"며 "이들이 부동산 주요 소비층인 만큼 MZ세대 트렌드를 따라가야 한다"고 설명했다. 향후 20년간 MZ세대가 선호하는 타운맨션, 즉 인프라스트럭처가 잘 갖춰진 대형 아파트가 가장 탄탄한 투자처가 될 것이라는 게 그의 생각이다.마지막으로 박원갑 위원은 "저렴한 매물을 찾아내기 위해서는 많이 찾아다니고, 많이 검색하고, 담론에 빠지지 않고 실용적으로 판단할 수 있는 지적 능력이 필요하다"며 "시장의 흐름을 잡기 위해서는 한국부동산원 실거래가, KB선도아파트 50지수, 거래량을 보는 게 좋다"고 조언했다. 안민구 기자 amg9@edaily.co.kr 2024.01.03 07:00
부동산일반

대형 호재로 관심 받는 투비소프트 보유의 김포 '테라비즈타워'

최근 김포 등 수도권 일부지역을 서울로 편입하는 메가시티 논의가 일자 일대 부동산 시장에 대한 관심이 높아지고 있다. 특히 김포는 GTX-D노선, 지하철5호선 연장 등 대형 교통호재와 함께 최근 서울 편입 논의로 주거용, 상업용 부동산의 인기가 높아질 것으로 기대를 모으고 있다. 이 중 DX(디지털전환) 전문기업 투비소프트(이경찬 대표)가 보유한 김포시 장기동에 지상7층 지하3층, 연면적 9,964평 (32,940㎡)짜리 김포지식산업센터인 테라비즈타워가 주목 받고 있다. 테라비즈타워는 지상층은 지식산업센터가, 지하층은 제조형공장 등이 입주해 있다. 장기동 업무지구 내 위치한 이곳 건물들은 올림픽대로, 강변북로, 제2자유로 등 교통망으로 접근성이 좋다는 평가를 받고 있다.또한 한강신도시 개발과 더불어 첨단 IT산업지역으로 개발 추진 중으로, GTX-D노선, 지하철5호선 연장 등 교통개발 호재의 수혜를 받는다 입지적으로도 인천국제공항, 킨텍스, 서울시청, 여의도역 등이 모두 30분 안팎 거리에 있다는 장점이 있고 최근 드라마 촬영지로도 화제를 모았던 한강지류인 ‘라베니체수로’ 바로 앞에 위치하고 있어 입지 및 미관이 좋다.김포시 장기동의 한 공인중개소 대표는 “이번 메가시티 이슈로 기대감이 높아지면서 일부 급매물들이 회수되고 상업용 부동산 역시 문의가 늘고있다.”고 전했다. 2023.11.07 09:56
부동산일반

상반기 서울 아파트 실거래가 10% 올라

17일 한국부동산원 조사에 따르면 지난 6월 서울 아파트 실거래가지수는 전월 대비 2.02% 상승했다. 이는 올해 들어 지난 2월(2.10%) 이후 가장 큰 폭의 상승세다.특히 올해 1월부터 상승 전환한 실거래가지수는 상반기 누적 상승률이 9.99%로 10%에 육박했다. 지난해 하락분(-22.24%)의 절반 가까이 회복한 것이다.실거래가지수는 주간 시세 동향을 구하는 표본 조사와 달리 실제 거래된 아파트의 실거래 가격을 이전 거래가와 비교해 지수화한 것이다.연초 급매물 소진 이후 서울 강남권을 비롯한 인기 대단지를 중심으로 상승 거래가 증가하면서 당초 예상보다 지수 상승이 가팔랐던 것으로 보인다.권역별로 강남4구가 있는 동남권의 실거래가지수가 상반기 13.99% 올라 5대 권역중 가장 큰 폭으로 상승했다.이는 용산·종로·중구가 있는 도심권 상승 폭(2.88%)의 약 4.9배 수준으로 강남권이 상반기 실거래가 상승을 주도했음을 알 수 있다.동남권에 이어 마포·은평·서대문구 등이 있는 서북권이 11.57% 올라 뒤를 이었고, 영등포·강서·양천·동작구 등이 있는 서남권이 8.37%, '노도강'(노원·도봉·강북구)이 있는 동북권이 8.08% 각각 상승했다.KB국민은행 박원갑 수석부동산전문위원은 "서울과 수도권의 실거래가지수가 당초 시장의 예상보다 크게 오른 것은 지난해 아파트값이 급락한 데 따른 자율적 반등이 가장 큰 원인"이라며 "여기에 대출 규제 완화, 특례보금리론 대출 시행 등 정부의 규제 완화 정책 등도 영향을 미쳤다"고 말했다.수도권 전체 실거래가지수는 상반기 동안 6.44% 상승했다. 경기와 인천의 실거래가지수도 반등했지만 서울에 비하면 낮은 수준이다.지난해 22.56% 하락했던 경기도는 올해 상반기 5.13% 올랐고, 지난해 23.09% 떨어졌던 인천은 올해 2.65%를 회복했다.전국 아파트 실거래가지수는 올해 상반기 3.73% 오른 것으로 집계됐다.올해 지방에서 아파트값이 가장 많이 오른 세종시의 실거래가 지수가 8.43% 상승했고, 울산(3.06%), 대전(2.87%), 부산(1.98%), 광주(1.76%) 등도 지수가 올랐다.이에 비해 대구(-0.32%), 충남(-0.17%), 전북(-0.90%), 전남(-0.33%) 등은 상반기에도 여전히 상대적으로 하락 거래가 많았다.전문가들은 그러나 올해 하반기에는 실거래가 상승세가 상반기보다 주춤할 수 있다고 본다.최근 가격이 빠르게 회복하면서 추격 매수세가 약해질 것으로 예상되고 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실, 시중은행의 금리 인상 가능성 등 불안 요인이 잠재해 있어서다.부동산원이 현재까지 거래 신고분을 통해 집계한 7월 서울 아파트 실거래가 잠정 지수는 0.27% 올라 전월에 비해 상승 폭이 크게 줄어들 것으로 예상됐다.서지영 기자 seojy@edaily.co.kr 2023.08.17 13:48
부동산일반

살아난 서울 아파트, 미분양은 '줄고' 매매는 '늘고'

30대 직장인 A 씨는 지난 주말 '임장(부동산 탐방)'을 했다. 서울 도심 외곽과 경기도 중심지에 위치한 아파트까지 두루 살폈다. 가만히 서 있기도 힘든 무더위 속에 아파트를 보러 다니는 이유는 분명했다. 그는 "금리가 너무 높아 내 집 마련을 미뤘는데, 분양가가 계속 오르고 있다"며 "아직 부동산 가격이 저점일 때 잡지 못하면 평생 어려울 것 같다"고 했다. 최근 국토교통부가 발표한 '6월 주택 통계'에 따르면 6월 전국의 주택 매매량은 5만2592건으로 작년 같은 기간보다 4.5% 증가했다.수도권 주택 매매량이 2만830건으로 작년 같은 달보다 10.8%, 지방은 2만8603가구로 0.01% 증가했다. 이중에서도 서울 아파트 거래량은 지난달 4136건으로 지난해 같은 달보다 2배 이상 늘었다.2021년 8월 이후 1년 10개월 만에 최고치다. 한때 고금리로 주택 거래에 관망세가 우세했으나, 최근 변화가 시작된 것으로 풀이된다. 집주인을 찾지 못해 방치됐던 미분양 물건도 꾸준히 소진 중이다.지난달 전국 미분양 주택은 6만6388가구로 집계됐다. 전월보다 3.6%(2477가구) 감소했다. 미분양 주택은 올해 초 7만5000가구까지 불어 10여년 만에 가장 높은 수준을 기록했지만, 3월부터 4개월 연속 감소했다.미분양 물량이 줄어든 이유는 분양 물량 자체가 감소하면서다.올해 6월까지 누적 공동주택 분양은 전국 6만6447가구로 작년 같은 기간보다 43% 줄었다. 수도권에선 34.4%, 지방에서는 50.9% 감소했다.이런 상황에서 서울을 중심으로 분양시장이 회복세를 보이면서 미분양 감소에도 긍정적인 영향을 줬다.수요는 증가세인데, 신규 주택 공급은 원자잿값 급등으로 위축됐다.국토부에 따르면 주택 인허가는 올해 들어 6월까지 누계 기준 18만9213가구로 작년 같은 기간보다 27.2% 줄었다. 수도권 인허가 물량은 7만2297가구로 24.8%, 지방은 11만6916가구로 28.5% 감소했다.주택 착공 실적도 6월 누계 9만2490가구로 작년 같은 기간보다 50.9% 줄었다.분양 업계 관계자는 "최근 건설업계가 시멘트 등 원자재와 물가 상승을 이유로 분양가를 올리는 분위기"라면서 "위기감을 느낀 무주택자들이 서둘러 급매물 등을 사들이고 있는 것으로 분석된다"고 말했다. 서지영 기자 seojy@edaily.co.kr 2023.08.02 07:41
부동산일반

직방 "하반기 집값 45.9%가 하락 전망…상승은 31.9%"

올 하반기 집값에 대해 상승보다 하락 전망이 여전히 우세한 것으로 조사됐다.종합 프롭테크 기업 직방은 자사 애플리케이션 이용자 1000명을 대상으로 하반기 거주 지역의 주택시장 전망을 조사한 결과 45.9%가 '하락'이라고 답했다고 10일 밝혔다. '상승'은 31.9%, '보합'은 22.2%였다.상승보다 하락에 무게를 둔 응답자 비율이 높았지만, 이는 작년 말 올해 집값 전망을 조사했을 때 77.7%가 하락을 전망한 것과 비교하면 하락 전망이 줄었다. 작년 말 조사에서 상승은 10.2%, 보합은 12.1%였다.직방 측은 "하락 전망이 지배적이었던 작년 말의 시장 분위기와는 달라진 모습"이라고 설명했다.응답자를 거주 지역별로 나눠 보면 지방 거주자가 하락을 전망한 비율이 48.2%로 가장 높았고, 이어 서울(47.7%), 인천(46.2%), 지방 5대 광역시(45.3%), 경기(44.3%) 순이었다.주택 가격 하락을 전망하는 이유로는 경기침체 지속(32.5%), 현재 가격 수준이 높다는 인식(23.7%), 기준금리 동결 기조지만 금리가 높다는 인식(18.7%), 전셋값 약세로 인한 매매매물 출시(11.5%), 신규 입주 물량 증가(6.5%), 급매물 거래 후 수요심리 위축(5.2%) 등 순으로 손꼽혔다.반면 주택 매매가격이 상승한다고 전망한 이유는 저점 바닥 인식론 확산 기대가 20.7%로 가장 많았다.이어 정부 규제 완화(20.1%), 금리 인상 기조 둔화(15.4%), 매물 거래로 인한 실수요 유입(11.9%), 경기 회복 기대(11.3%), 전셋값 회복 조짐으로 매매 상승 기대(7.5%) 등 순으로 뒤를 이었다.거주지역의 주택 전세 가격에 대해서는 45.6%가 '하락'을 점쳤다.'보합'은 27.8%, '상승'은 26.6%로 각각 나타나 매매와 마찬가지로 전셋값도 하락을 전망하는 의견이 많았다.거주지역별로는 지방 5대 광역시 거주 응답자의 54.0%가 하락을 선택했으며 뒤이어 경기(46.2%), 인천(43.1%), 지방(42.4%), 서울(42.3%) 순이었다.전셋값 하락을 예상하는 이유로는 가장 많은 27.6%가 '전세 사기, 임차보증금 반환 리스크 확대'를 지목했다.갭투자 관련 전세매물(역전세 등) 증가(25.7%)와 최근 몇년간의 전셋값 급등으로 현재 가격이 높다는 인식(19.1%) 등도 주요 원인으로 꼽혔다.서지영 기자 seojy@edaily.co.kr 2023.07.10 10:13
부동산일반

23억 사채에 경매 파기까지....눈물 없이 들을 수 없는 '급매물' 사연을 아시나요

금리가 치솟고 부동산 매매 시장이 가라앉으면서 '급매'보다 더 빠른 처분을 원하는 '급급매' 물건이 흔하게 나오고 있다. 급급매 물건은 집주인의 개인 사정으로 실거래가는 물론 경매 호가보다도 적게는 1억원, 많게는 5억원까지 낮춘 경우가 대부분이다. 부동산 전문가들은 "추가 가격 하락을 방어하기 위해 무조건 급급매 물건을 잡으라"고 권한다. 그러나 일선 공인중개사무소 관계자들은 "급급매 물건은 각종 권리관계가 얽혀있어 주의가 필요하다"고 경고하고 있다. 눈물 없이 들을 수 없는 사연 서울 용산구에 위치한 A 아파트에 거주하는 입주민 김 모 씨는 최근 동네 공인중개사무소에 붙은 '급급매' 전단지를 보고 크게 놀랐다. 호가가 20억원대에 달하고, 실거래가도 18억원을 훌쩍 넘겼던 호실의 매매 가격이 14억원에 나와서다. 김 씨는 "급급매라고 써붙여져 있어 유심히 봤는데 너무 쌌다. 심지어 139.85㎡(43평), 로열동이었다"며 "개인적으로 정말 싼 좋은 기회라고 보고 욕심이 생겨 부동산에 해당 매물에 대해 브리핑을 받았다"고 했다. 상담을 받은 김 씨는 해당 호실의 매수를 포기했다. 그는 "(근저당권과 대출 등) 설정만 17억원이 넘었다“며 ”계약과 동시에 14억원을 모두 내야해야 하는 상황이어서 매수를 하지 않기로 했다"고 전했다.본지 확인에 따르면 해당 호실은 경매도 파기될 정도로 복잡한 권리관계를 안고 있었다. 김 씨는 "이런 집은 사지 않는 것이 정신 건강을 지키고 투자금 손실 위험을 줄이는 길"이라고 했다. 용산만이 아니다. 22일 경매업계에 따르면 지난달 31일 아이파크 삼성동 145㎡(44평)이 감정가 50억원에서 한 차례 유찰 끝에 51억원에 매각됐다.집주인 B 씨는 2019년 8월 35억원 상당의 소유권을 이전받으면서 1금융권에서 16억2800만원을 대출 받은 뒤 두 달 후에 대부업체에서 23억2700만원을 또 대출받았다. 이후 C 씨 등 2명에게 9억1000만원을 빌렸고, 대출금 상환에 허덕이다 지난해 8월 경매 시장에 넘겨졌다. 이주현 지지옥션 선임연구원은 "총 40억원가량의 대출을 통한 '영끌' 매수로, 감당이 안돼 경매로 넘어온 것"이라고 했다.심지어 집값의 90%를 대부업체를 통해 대출받아 산 대치동 은마아파트도 있다.집주인 D 씨는 지난해 9월 집값 27억원의 88%인 24억원을 대부업체에서 빌려 매입했다. 결국 경매에 붙여진 이 호실의 감정가는 반복된 유찰 끝에 17억8560만원으로 결정됐다. 처음 매입할 때 수준인 27억9000만원에서 10억원 가까이 추락한 셈이다. 대치동 부동산 업자는 "대부업계 연평균 이자가 10%대"라며 "D 씨가 매달 내야 하는 이자만 2000만원에 달했을 것으로 보인다. 무척 고통스러웠을 것"이라고 말했다. 그는 "경매를 통해 최저가에 주인을 찾더라도 대부업체가 6억원 가량을 밑지게 된다. 영끌족이 무너진 대표적 사례"라고 덧붙였다. 급급매 살 땐 꼼꼼히 따져야 영끌족의 비명은 대부업체들이 취급한 담보대출 연체율을 통해서도 확인할 수 있다. 22일 오기형 더불어민주당 의원이 한국대부금융협회에서 제출받은 자료에 따르면 지난해 12월 기준 대형 대부업체 25개사가 취급한 담보대출 연체율은 종전 6~7%에서 10.2%로 상승했다. 대부업체의 주택담보대출은 담보물이 된 주택 가격이 하락했을 때 더 취약하다. 선순위권자에 밀려 주도적으로 담보물을 경매에 넘길 권한도 없다.한국부동산원에 따르면 지난해 서울 아파트 실거래가지수는 연간 22.09% 떨어졌다. 서울 아파트 실거래가지수가 연간 20% 넘게 떨어진 것은 글로벌 경제위기가 터진 2008년 -10.21%를 뛰어넘는 사상 최대 하락이다. 집값이 떨어질수록 영끌족의 고통도 커질 것으로 보인다. 일선 공인중개사들은 급매물에 관심이 있다면 꼼꼼한 분석과 공부, 주변에 휘둘리지 않는 마음가짐이 필요하다고 충고한다. 특히 급매물을 사들일 때는 등기부등본을 확인해 가압류와 가처분 상태를 면밀하게 살펴야 한다. 용산의 공인중개사무소 관계자는 "묻지 마 급매물 투자는 싸게 살 수 있는 기회이지만, 잘 알아보지 않으면 자칫 투자금을 날릴 수도 있다"며 "복잡한 사연과 권리 관계를 따져보고, 스스로 정리할 수 있다는 확신이 필요하다"고 조언했다. 서지영 기자 seojy@edaily.co.kr 2023.02.22 15:43
산업

서울 아파트 거래량 7개월 만에 최대

이번주 서울을 포함한 전국 아파트값 하락폭이 한 주 만에 다시 줄었다.16일 한국부동산원 조사에 따르면 이번주 서울 아파트값은 지난주(0.40%) 대비 0.36% 하락했다.지난달 규제지역 해제 이후 5주 연속 낙폭이 감소하던 서울 아파트값은 지난주 0.40% 떨어지며 전주보다 하락폭이 커졌으나 한 주만에 다시 내림폭이 둔화한 것이다.지난달 규제완화 덕에 급매 위주로 거래량이 늘어난 가운데 급매 출현이 소강상태를 보이고, 일부 지역에서는 종전 거래가보다 높은 가격에 거래도 이뤄지면서 낙폭이 감소한 것으로 보인다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울 아파트 거래량은 1246건으로 지난해 6월(1067건) 이후 7개월 만에 최대를 기록했다.월별 거래량이 1000건을 넘은 것도 작년 6월 이후 처음이고, 작년 1월 거래량(1098건)보다도 많다. 지난달 거래된 아파트의 신고기한이 이달 말까지인 것을 고려하면 월 거래량은 이보다 늘어날 전망이다.서울 강남4구가 있는 동남권의 아파트값이 지난주 -0.25%에서 이번주 -0.21%로 낙폭이 줄었다. 강남구는 지난주 -0.19%에서 -0.15%로 줄었고, 서초구는 -0.23%에서 -0.13%로 감소했다. 강동구 역시 -0.48%에서 -0.41%로 둔화했으나 송파구만 0.19% 내려 지난주(-0.18%)보다 하락폭이 소폭 확대됐다.급매물 거래가 늘어난 노원구는 0.16% 하락해 지난주(-0.23%)보다 낙폭이 줄어든 반면, 도봉구는 0.46% 떨어져 지난주(-0.34%)보다 하락폭이 다시 커져 대조를 이뤘다.경기도 아파트값은 지난주 -0.75%에서 -0.64%로 둔화했다. 지난주 발표된 신도시 특별법 영향으로 분당신도시가 있는 성남 분당구 아파트값이 지난주 -1.46%에서 이번주는 -0.59%를 기록하며 낙폭이 크게 줄었다.분당의 경우 신도시 특별법 발표 이후 일부 집주인들이 매물을 회수하고, 매수 문의가 늘어난 상태다.이에 비해 일산신도시가 있는 고양시는 0.79% 하락해 지난주(-0.73%)보다 낙폭이 커지는 등 특별법 효과가 나타나지 않고 있다.최근 송도 등 아파트값 급락 지역을 중심으로 갭투자가 늘고 있는 인천 아파트값은 지난주 0.39% 떨어져 지난주(-0.51%)보다 낙폭이 감소했다.이에 따라 수도권(-0.49%)과 전국(-0.43%) 아파트값도 한 주 만에 다시 하락폭이 둔화했다.전세시장은 역전세난이 지속되고 있는 가운데 일부 봄 이사 수요 증가로 하락폭은 지난주보다 감소했다.전국은 지난주 -0.76%에서 -0.74%로, 서울은 -0.95%에서 -0.91%로 내림폭이 줄었다.다만 최근 새 아파트 입주 물량이 늘어난 강남구와 서초구는 각각 1.46%, 0.93% 떨어져 지난주(-1.39%, -0.75%)보다 하락폭이 커졌다.서지영 기자 seojy@edaily.co.kr 2023.02.16 14:58
부동산일반

작년 서울 아파트 실거래가 역대 최대 하락... 22% 내렸다

16일 한국부동산원에 따르면 지난해 서울 아파트 실거래가지수는 연간 22.09% 떨어진 것으로 조사됐다.서울 아파트 실거래가지수가 연간 20% 넘게 떨어진 것은 2006년 조사 이래 처음이면서 글로벌 경제위기가 터진 2008년 -10.21%를 뛰어넘는 사상 최대 하락이다.서울 아파트 실거래가지수는 대선 이후 각종 규제완화에 대한 기대감이 커진 지난해 3월(1.09%)과 4월(1.15%), 6월(0.24%)을 제외하고는 모두 하락을 면치 못했다.정부의 규제완화 기조에도 불구하고 금리 인상과 경기 침체 등에 따른 집값과 전셋값 하락으로 역대급 거래 절벽이 심화하면서 시세보다 가격을 낮춘 '급급매'가 아니면 팔리지 않았기 때문이다.특히 연초 1% 미만이던 월별 실거래가 하락률은 빅스텝(기준금리 0.5%p 이상 인상)이 단행된 7월부터는 3∼6% 떨어져 낙폭이 가속화했다.지난해 12월은 급매물 소진이 빨라지며 낙폭이 3.84%로 전월(6.01%) 보다 감소했지만, 연간 하락률은 20%를 넘겼다.전국 아파트 실거래가지수도 지난해 16.84% 떨어지며 조사 이래 최대 하락했다.2021년 실거래가지수가 34.85%, 30.63% 상승하며 과열을 보인 인천과 경기도는 지난해는 반대로 22.73%, 22.27% 하락하며 전년도 상승폭의 3분의 2 이상을 반납했다.광역시도 가운데 지난해 실거래가 가장 크게 떨어진 곳은 세종시로, 연간 23.04% 하락했다.이어 인천·경기·서울이 20% 넘게 내렸고 대구(-18.33%), 부산(-13.72%), 울산(-12.33%) 등도 10% 이상 하락했다.지난해 아파트 실거래가가 크게 내리면서 올해 공동주택 공시가격도 작년보다 크게 하락할 전망이다.올해는 작년 실거래가지수 하락에다 현실화율까지 2020년 수준으로 낮추면서 수도권은 물론 전국 기준으로도 두자릿수 이상 떨어질 것으로 보인다.아파트 등 공동주택 현실화율은 지난해 71.5%에서 올해 2020년 수준인 평균 69.0%로 2.5%포인트 낮춘다.최근 3년간 현실화율 제고분이 상대적으로 높았던 고가아파트들이 상대적으로 낙폭이 클 것으로 예상된다.올해 공동주택 공시가격은 다음달 17일부터 열람에 들어간다.정부는 3월 공개되는 공동주택 공시가격 확정안에 따라 재산세 공정시장가액비율 등을 조정해 보유세 부담을 2020년 수준으로 낮추는 방안을 발표할 예정이다.서지영 기자 seojy@edaily.co.kr 2023.02.16 09:05
부동산일반

전국 아파트값 하락폭 3주 연속 둔화…전셋값은 하락 다시 커져

정부의 전방위 규제완화 영향으로 아파트값 하락폭이 3주 연속 둔화했다. 이에 비해 역전세난이 심화하고 있는 전세시장은 지난주보다 하락폭이 확대됐다.19일 한국부동산원에 따르면 이번주 서울 아파트값은 지난주에 비해 0.35% 하락했다. 지난해 5월 마지막주부터 34주 연속 하락세가 지속됐지만 낙폭은 올해 들어 3주 연속 둔화하고 있다.이달 초 정부가 서울 강남3구와 용산구를 제외한 나머지를 규제지역에서 풀면서 집주인들이 급매물을 일부 거둬들이는 등 호가 하락을 막는데 일부 영향을 미친 것으로 보인다.다만 고금리와 경기 침체 우려 등으로 매수세는 여전히 부진하다는 게 현지 중개업소의 설명이다. 노원구와 도봉구는 지난주 각각 -0.70%, -0.77%에서 금주 -0.39%, -0.44%로 낙폭이 크게 줄었다.동남권(강남4구)의 경우 서초구(-0.12%)와 송파구(-0.25%)가 지난주보다 낙폭이 감소했으나 강남구는 지난주 -0.20%에서 금주 -0.25%로, 강동구는 -0.33%에서 -0.44%로 하락폭이 다시 확대됐다.전국의 아파트값은 지난주(-0.52%)보다 감소한 0.49% 내렸다. 경기도는 지난주 -0.72%에서 -0.71%로, 인천은 -0.73%에서 -0.66%로 낙폭이 둔화했다. 이에 비해 전셋값은 최근 2주 연속 둔화하던 하락폭이 다시 커졌다.집주인이 2년 전 전셋값에서 일부를 세입자에게 되돌려줘야 하는 역전세난이 심화하는 가운데 설 연휴를 앞두고 이사 수요도 감소한 영향으로 보인다.전국 아파트 전셋값 낙폭은 지난주 -0.76%에서 이번주 -0.84%로 확대됐고 서울 아파트 전셋값도 지난주 -1.05%에서 -1.11%로 커졌다.서지영 기자 seojy@edaily.co.kr 2023.01.19 14:17
부동산일반

"강남3구·용산 오른다고 콕 집어준 꼴" 정부 부동산 잠금해제에 우려 쏟아져

정부가 서울 강남 3구(강남·서초·송파구)와 용산구를 제외한 규제지역을 모두 풀기로 하자 부동산 업계가 들썩이고 있다. 주택 매매가 사실상 멈춰 섰고, 주택 시장 경착륙 가능성이 커지자 정부가 파격적인 규제지역 해제로 시장에 시그널을 보낸 것으로 풀이된다. 그러나 부동산 전문가들은 정부의 극약처방에도 불구하고 "고금리 기조가 이어지는 가운데 거래량이 큰 폭으로 늘어나지 못할 것"이라고 입을 모았다. 일부에서는 "정부가 강남 3구와 용산만 '콕' 집어서 오른다고 인증해 준 꼴"이라며 우려했다. 확실한 시그널 보낸 정부 3일 국토교통부(국토부)는 청와대 영빈관에서 윤석열 대통령에게 2023년도 업무계획을 보고하는 자리에서 규제지역 해제를 발표했다. 국토부는 업무보고 하루 전 주거정책심의위원회를 열어 '투기과열지구 및 조정대상지역 조정안'과 '분양가상한제 적용지역 조정안'을 심의·의결했다. 국토부는 "강남 3구와 용산구는 대기 수요 등을 고려해 투기과열지구와 조정대상지역으로 유지하되 나머지 지역은 최근 시장 상황을 고려해 해제하기로 했다"고 밝혔다. 이와 동시에 기획재정부도 부동산가격안정심의위원회를 열어 서울 11개구(성동·노원·마포·양천·강서·영등포·강동·종로·중·동대문·동작)를 투기지역에서 해제했다. 규제지역에서 해제되면 대출, 세제, 청약, 거래 등 집을 사고파는 전 과정에 대한 규제가 완화된다. 종합부동산세·양도소득세 등 다주택자 중과세가 사라지고 주택담보대출비율(LTV) 등 대출 한도가 늘어나며 청약 재당첨 기한도 10년에서 7년으로 줄어든다.업계는 정부가 냉각된 주택 거래를 어떻게든 녹이고, 집값 하락을 막겠다는 확실한 시그널을 시장에 보냈다고 평가한다. 그만큼 주택 매매 시장 경색이 심각하다. 서울부동산정보광장에 따르면 서울 아파트 월별 거래량은 지난해 하반기 내내 1000건을 밑돌았다. 2010년 이후 11년간 월평균 거래량이 6350건이었음을 고려하면 심각성을 알 수 있다. 고금리 기조와 집값 고점 인식, 경기 침체 우려 등이 겹치며 매수심리가 얼어붙은 결과다. 업계 관계자는 "정부가 지난해 11월 서울과 수도권 일부 지역을 제외한 모든 지역의 규제지역을 이미 풀었지만 큰 효과를 보지 못했다"며 "부동산 침체와 미분양 증가로 건설사 부실 위험이 커지자 초강수를 둔 것으로 보인다"고 했다. 전문가들, 효과는 제한적 부동산 전문가들은 정부의 이번 규제지역 해제 시그널의 효과가 제한적일 것으로 봤다. 고금리 기조가 이어질 가능성이 큰 가운데 글로벌 경기 침체에 대한 우려도 적지 않기 때문이다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "고금리에 경기 침체까지 겹쳐 위축된 부동산 시장의 낙폭을 줄이는 연착륙 효과를 볼 수 있을 것"이라면서 "금리 인상 랠리가 마무리되면 정책 효과와 맞물려 급매물 중심 거래 예상되나 시장 반등 여부는 경기 침체 변수 있어 좀 더 지켜봐야 한다"고 분석했다. 함영진 직방 빅데이터랩장 역시 "만약 강남 3구와 용산을 제외한 서울 규제지역이 대거 해제되면 서울 주요 입지 수요는 소폭 늘어날 수도 있다. 주택 가격 하락의 낙폭을 줄이고, 부동산 시장 경착륙 가능성을 낮출 수 있는데 어느 정도 영향은 미칠 것"이라고 말했다. 그러나 함 랩장은 "다만 금리가 높아 거래가 활발해지긴 쉽지 않을 것으로 본다. 거래가 살아나려면 규제지역 완화 외에도 근본적인 펀더멘털이 개선돼야 한다"고 설명했다. 김성환 한국건설산업연구원 부연구위원은 "부동산 가격 하방 압력과 일시적인 정상 거래 흐름이 잠깐 나타날 수는 있으나 상승 모멘텀으로의 전환까지는 어려워 보인다"며 "주택 구매 시 금융비용 부담이 해소되지 않았기 때문"이라고 말했다. 온라인 부동산 커뮤니티 등에는 부정적인 의견이 속속 올라오고 있다. 한 부동산 카페 회원은 "중요한 것은 규제지역 해제가 아니라 분양가 대비 비상식적으로 오르는 투기지역과 투기꾼을 잡아야 하는 것 아니냐"고 꼬집었다. 강남 3구와 용산만 제외된 것을 두고도 우려의 목소리가 나왔다. "결국 정부가 강남 3구와 용산 집값만 오를 것이라고 찍어준 꼴" "4개 지역만 '리미티드 에디션(한정판)'이 된 것이다. 이 지역 진입은 앞으로 정말 부자가 아니면 어렵다는 인식만 심어줬다" "규제지역 해제를 틈타 돈 많은 사람만 이득을 볼 것"이라는 의견이 적지 않았다.업계 관계자는 "핵심은 강남 3구와 용산이다. 정부가 이 지역까지 해제할 경우 보다 큰 효과를 볼 수 있겠지만, 현실적으로 쉽지 않을 것"이라고 말했다. 서지영 기자 seojy@edaily.co.kr 2023.01.04 07:00
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