'빌딩매매' 취득시 차입금의 경비 인정, 어디까지?

최근 들어 빌딩매매업계는 중소형빌딩 이른바 ‘꼬마빌딩’에 관한 건물매매 문의가 증가하고 있다. 지속적인 지가 상승과 금리 인상 등으로 인한 저항이 소액 투자자들에게 큰 부담이 되면서 좀더 계획적인 빌딩 투자 전략이 요구되고 있다. 
 
이러한 가운데 빌딩 전문 종합자산관리회사 ‘정인피엠씨(PMC) 빌딩박사 전영권’이 부동산 임대업의 절세 노하우 중 취득을 위한 차입금의 경비 인정을 문답형식으로 자세히 소개한다.
 
Q: 배우자와 50%씩 지분을 보유하고 30억 원 상당의 부동산을 취득하려고 한다. 빌딩매매 시 실제 투자금액과 임차인 보증금을 합하면 20억 원 정도이며, 나머지 자금은 은행에서 공동명의로 차입하려고 할 때 필요경비로 인정받을 수 있을까?
 
A: 일반적으로 질문과 같은 상황이라면 필요경비로 인정받을 수 없다. 현재 국세청은 위의 공동사업자가 부동산임대업에 최초 출자(취득)하기 위하여 공동사업자들의 명의로 차입하는 경우에 발생하는 이자비용을 필요경비로 인정하지 않는다. 
 
실제로 질문과 같은 상황을 규정하는 예규를 확인해 보면 다음과 같다. 
 
- 기획재정부 소득세제과-149, 2011.04.22. -
공동사업에 출자하기 위하여 차입한 차입금의 지급이자는 당해 공동사업장의 필요경비에 산입할 수 없는 것이며 출자를 위한 차입금 외에 당해 공동사업을 위하여 차입한 차입금의 지급이자는 당해 공동사업장의 필요경비에 산입할 수 있는 것이나, 이에 해당하는지 여부는 공동사업 구성원 간에 정한 동업계약의 내용 및 출자금의 실제 사용내역 등에 따라 판단한다. 
 
즉, 질문과 같은 경우 출자를 위한 차입금 외에 당해 공동사업을 위하여 차입한 차입금이란 예를 들어 임대업을 운영하던 중 세입자의 임대보증금을 반환할 때 자금이 부족해서 은행대출로 보증금을 상환한다면 이런 경우에는 업무상 필요경비로 인정되는 경우에 해당한다. 
 
따라서 부동산(건물매매) 취득 시 대출을 받을 때는 다음과 같은 경우를 유념해야 한다. 1인 명의의 부동산 취득 시에는 취득 자금에 필요한 차입금에 대한 필요경비 모두를 인정받을 수 있고, 공동명의의 부동산 취득 시에는 취득 자금에 필요한 차입금 필요경비를 인정하지 않는다. 단, 공동명의 부동산 취득 이후 임대보증금 반환 등에 필요한 차입금 이자에 대해서는 필요경비로 인정받을 수 있다. 
 
이와 관련 정인부동산중개법인 전담 김강호 세무사는 “부동산 취득시차입금 경비 인정은 사례에 따라 구분되는 만큼 자신의 사례를 정확히 파악하는 것이 중소형빌딩 임대업 절세에 성공하는 비결”이라고 전했다. 온라인 일간스포츠