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부동산일반

[AI복덕방] 10·15 주택 시장 안정화 대책, 집값 잡을 수 있니?

정부가 10·15 주택 시장 안정화 대책을 통해 서울 21개 구를 규제지역으로 지정했습니다. 경기도에서는 과천, 광명, 성남(분당·수정·중원), 수원(영통·장안·팔달), 안양, 용인(수지), 의왕, 하남이 신규 지정됐습니다.극약 처방 수준입니다. 서울 전역이 토지거래허가구역으로 지정된 것은 이번이 처음입니다. 16일부터 무주택자의 LTV 40%와 무주택자 0% 등 조정대상지역 규제가 적용되고, 실거주 의무가 생기는 토지거래허가구역은 오는 20일 전까지만 제한적으로 갭투자(전세 낀 매매)가 가능합니다. 소식이 전해지자 수도권 공인중개사무소는 한바탕 난리가 났습니다. 갭투자로 막차를 타려는 수요가 일제히 몰렸기 때문입니다. AI에 이번 주택 시장 안정화 대책 이후 어떻게 시장이 변화할 지 물었습니다. 🏠 최근 서울과 수도권의 아파트 값이 다시 오르자 정부가 ‘10·15 주택시장 안정화 대책’을 내놨습니다. 대출을 줄이고, 일부 지역을 규제지역으로 묶고, 토지거래허가구역을 늘리는 방법으로 집값을 잡겠다는 것이지요. 정부는 “빚을 내서 집을 사는 걸 어렵게 만들겠다”며 규제의 고삐를 있는 힘을 다해 당겼습니다. 📉 그러면 집값은 떨어질까?단기적으로는 거래가 줄고, 사람들이 눈치를 보는 시기가 올 거예요.하지만 모든 지역이 똑같이 움직이지는 않습니다.전문가들은 이렇게 말합니다.“대출이 필요한 사람들은 힘들겠지만,이미 돈이 충분한 사람들은 거의 영향을 받지 않는다.” 📈 오히려 오를 수도 있는 지역도 있어요① 강남·용산 등 비싼 동네이곳은 이미 현금으로 집을 사는 사람들이 많아요.그래서 대출 규제를 세게 해도 영향을 덜 받아요.집을 팔려는 사람보다 사고 싶은 사람이 여전히 많아서가격이 쉽게 떨어지지 않아요. ② 재건축·재개발이 추진되는 지역정부 규제가 강해지면 새 아파트를 짓는 속도가 느려질 수 있어요.그래서 앞으로 새 아파트가 생길 가능성이 큰 지역,예를 들어 압구정·목동·여의도 같은 곳은“지금은 잠깐 쉬어가지만, 다시 오를 수 있다”고 전문가들은 말해요. ③ 지방의 규제가 덜한 도시정부가 수도권을 꽉 조이면, 사람들의 돈이 부산·대구·광주 같은 지방 대도시로 이동할 수 있어요.규제가 덜하니까 오히려 풍선효과로 가격이 오를 수도 있는 거예요. ⚠️ 반대로 조심해야 할 지역도 있어요수도권 외곽의 중저가 아파트→ 대출에 의존하는 사람이 많아서 거래가 끊기면 가격이 떨어질 수 있어요.입지나 학교가 약한 신축 아파트→ 금리와 세금이 부담돼서 수요가 줄면 가격이 밀릴 수 있어요. 💬 결론정부의 10·15 대책은 집값을 당장 떨어뜨리기 위한 정책이에요.하지만 모든 지역이 똑같이 영향을 받는 건 아니에요.오히려 돈이 많은 사람들은 더 좋은 집을 사고,대출이 필요한 사람들은 더 어려워질 수 있죠.그래서 전문가들은 이렇게 말합니다.“이번 대책은 전체 시장을 식히기보다는‘부동산 양극화’를 더 키울 수 있다.” 2025.10.16 14:03
산업

정부 부동산 대책 발표에 '화들짝' 국토교통부 홈페이지 '먹통'

15일 국토교통부·기획재정부·금융위원회·국무조정실·국세청이 ‘주택시장 안정화 대책’을 발표한 가운데 국토부 홈페이지가 먹통이됐다. 서울 전역과 경기도 과천시, 분당구 등을 포함한 12개 지역이 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 묶인 가운데, 이를 확인하려는 이용자들이 대거 몰린 것으로 보인다. 정부는 이날 내일부터 기존 강남3구·용산구에 대한 조정대상지역 및 투기과열지구를 유지하고, 그 외 서울 21개 자치구 전체, 경기도 과천시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시 등 12개 지역을 신규 지정한다고 밝혔다.이들 12개 지역은 오는 20일부터 내년 12월 31일까지 토지거래허가구역으로도 신규지정된다. 정부는 아파트는 물론, 동일 단지 내 아파트가 1개동 이상 포함된 연립·다세대주택을 신규 지정한다고 밝혔다. 대출규제도 대폭 강화됐다. 수도권·규제지역의 시가 15억원 이하 주택의 주담대 한도는 현행과 동일한 6억원, 시가 15억원 초과 25억원 이하 주택은 4억원, 시가 25억원 초과 주택은 2억원으로 대출 한도로 내일부터 차등 적용된다. 이들 지역의 주담대에 한해서는 스트레스 금리도 1.5%에서 3.0%로 상향 조정한다.이들 지역에선 앞으로 실거주 없이 집을 살수 없고 다주택자의 경우, 취득세·양도세가 중과된다.국토부는 부동산을 실제 시세보다 높은 가격에 허위로 매매계약을 맺었다가 취소하는 '가격 띄우기' 기획 조사를 실시하고 수사 의뢰를 진행 중이다.현재 올해 1월부터 8월까지 서울시 부동산 거래 후 계약 해제 건수 4856건 중 이상거래 123건을 추출, 이중 가격 띄우기가 의심되는 8건에 대해 경찰에 수사의뢰한 상태다.국토부는 또한 부동산 특사경을 도입해 부동산거래신고법, 공인중개사법, 주택법(부정청약, 불법전매) 위반 행위를 수사하기로 했다.국세청은 서울 한강에 접한 30억원 이상 초고가 주택 취득거래 및 고가 아파트 증여에 대한 전수조사를 실시한다. 이와 별도로 국세청 산하 7개 지방청에 정보수집반을 가동하고 '부동산 탈세 신고센터' 운영하기로 했다.정부가 ‘폭탄급’ 규제를 내놓자, 국토부 홈페이지가 들썩였다. 관련 내용을 자세하게 확인하려는 유저가 늘어나면서 이날 오전 한때 홈페이지 접속이 지연된 것으로 풀이된다. 서지영 기자 2025.10.15 10:24
산업

[9.7 공급대책] 정부, 2030년까지 수도권 연 27만호 신규주택 착공

정부가 수도권 주택 공급 부족을 해소하고자 2030년까지 수도권에서 매년 신규 주택 27만가구 착공을 추진한다. 총 135만가구 공급이 목표다.한국토지주택공사(LH)가 주택용지를 민간에 매각하지 않고 직접 시행하는 방식으로 공급 속도를 늘리고, 수요자들이 선호하는 도심 공급 확대를 위해 노후시설과 유휴부지 등을 최대한 활용한다.앞서 발표된 6·27 대출규제 이후에도 투기 수요 유입이 이어지지 않도록 규제지역 주택담보대출비율(LTV)을 일부 강화하고 토지거래허가구역 지정권을 확대하는 등 수요 관리도 병행한다.정부는 7일 부동산관계장관회의를 거쳐 이같은 내용의 주택공급 확대 방안을 발표했다.수도권 공급의 주요 수단인 공공택지는 LH가 직접 시행하는 방향으로 전면 전환한다.LH가 조성한 주택용지는 민간에 매각하지 않고 직접 주택 공급을 시행해 공급 속도를 높이고 물량을 늘리면서 공공이 개발이익을 환수하는 체계로 탈바꿈한다.또 LH가 소유한 상업·공공용지 등 비주택용지 용도와 기능을 정례적으로 심의·재조정하는 '공공택지 재구조화' 제도를 도입해 장기 미사용·과다계획 토지 용도를 전환해 추가 공급물량을 확보한다.수도권 공공택지 사업 속도를 높여 공급을 조기 달성하는 방안도 추진한다.서울 서초구 서리풀 등 지구 지정이나 계획 수립을 준비 중인 지구를 대상으로 인허가 절차를 간소화해 기존 지구는 6개월 이상, 신규 지구는 1년6개월 이상 사업 기간을 단축한다. 지구 지정 이후 보상에 착수하는 지구는 조사·협의 기간 단축을 통해 1년 이상 사업을 조기화하고, 인허가와 보상 마무리 단계인 지구는 부지 확보와 조성 기간을 6개월 이상 줄인다.아울러 서울 서리풀지구, 경기도 과천 과천지구 등 서울 남부권 신규 공공택지는 2029년 착공 등 계획을 차질 없이 추진하고, 중장기 안정적 공급 기반을 확보하고자 올 하반기까지 3만가구 규모의 수도권 신규 공공택지를 검토한다.정부는 LH 직접 시행 전환 등 수도권 공공택지 주택공급 확대책을 통해 2030년까지 애초 계획보다 12만1000가구 많은 37만가구를 착공할 수 있을 것으로 전망했다.수요자들의 선호도가 높은 도심 내 노후시설과 유휴부지 등을 활용한 주택 공급에도 주력한다.서울 주요 입지에 있는 준공 30년 이상 경과 노후 영구임대 등 공공임대주택을 전면 재건축해 2030년까지 수도권에서 2만3000가구를, 노후 공공청사와 국유지 재정비 등으로 2만8000가구를 각각 착공한다.재개발·재건축 등 정비사업 활성화를 통한 공급 확대책도 내놨다.수도권 등 지방자치단체 제안·공모로 신규 후보지를 발굴하고, 역세권 용적률 1.4배 완화 규정을 확대하는 등 공공 도심복합사업 제도 개선을 통해 2030년까지 수도권에 5만가구를 착공한다.애초 공모 방식으로 선정한 1기 신도시 선도지구에 주민제안 방식을 전면 도입하고, 물량 확대와 사업 절차 개선, 상가 쪼개기를 통한 투기행위 방지 등을 통해 6만3천가구를 착공한다는 계획도 제시했다.민간 부문의 원활한 주택 공급을 유도하고자 주택 건설사업에서 통합 심의를 통해 인허가 기간을 단축하고, 건설사업에 부담이 되는 기반시설 기부채납 부담률의 상한선도 규정한다.단기간 주택 공급 효과를 내고자 오피스텔, 도시형 생활주택 등 신축 매입을 통해 2030년까지 수도권에서 14만가구 착공을 추진하고, 공실 상가와 업무시설 등을 활용한 비아파트 공급도 추진한다.정부는 이번 공급대책을 통해 2030년까지 수도권에서 연평균 27만가구, 5년간 총 135만가구 규모의 신규 주택 착공이 가능할 것으로 보고 있다.부동산 시장 투명성을 높이고자 시장 감독기능을 강화하고 불법·이상거래나 편법 자금 조달을 차단할 기반도 마련한다.국토교통부, 금융위원회, 국세청, 경찰청, 금융감독원 등 관계기관이 참여해 부동산 범죄를 조사·수사하는 조직 신설을 추진하고, 고개 주택 신고가 거래나 법인자금 유용 의심 거래 등은 자금 흐름과 원천을 추적해 세금 탈루 여부 등을 철저히 검증한다.향후 투기 수요 유입이나 과도한 가계대출 증가로 부동산 시장이 또다시 과열되는 일을 막고자 대출 관리를 강화하고 토허구역 지정 권한을 확대하는 등 추가적인 수요 관리대책도 마련했다.이달 8일부터 규제지역(투기지역·투기과열지구·조정대상지역) 내 무주택자·처분조건부 1주택자의 LTV 상한은 종전 50%에서 40%로 강화되고, 수도권·규제지역 내 주택 매매·임대사업자들에 대한 주택담보대출은 0%로 완전히 막힌다. 현재 규제지역으로 지정된 곳은 서울 강남 3구(서초·강남·송파구)와 용산구다.아울러 기존에는 동일 시·도 내에서 집값 이상과열 현상이 발생하거나 발생 우려가 있을 때도 국토부 장관의 토허구역 지정 권한이 공공개발사업에만 한정됐으나 관련 법령 개정을 거쳐 국토부 장관이 동일 시·도 내에서 토허구역을 지정할 수 있도록 권한을 정비할 계획이다.김윤덕 국토부 장관은 이날 부동산관계장관회의에서 "범정부 역량을 결집해 실천 가능성이 큰 과제들로 대책을 수립한 만큼 후속조치도 속도감 있게 추진하겠다"며 "국민이 필요로 하는 곳에 내 집 마련 기회를 확대하고 국민이 살고 싶은 곳에 양질 주택을 충분히 공급하는 데 모든 역량을 쏟겠다"고 말했다.서지영 기자 2025.09.07 17:04
부동산일반

‘영통역자이 프라시엘’ 12월 분양 예정

주택도시보증공사(HUG)가 발표한 ‘10월 민간아파트 분양가격 동향’에 따르면 지난달 기준 3.3㎡당 전국 민간아파트의 1년 평균 분양가격은 지난 9월보다 1.41% 올랐다. 1년 전과 비교하면 11.66% 상승했다. 분양가는 2월 소폭(-0.01%) 하락한 뒤 8개월 연속 오름세다. 따라서 분양가가 더 오를 것이라는 분위기가 높아 연내에 입지가 좋은 단지를 빠르게 분양 받으려는 수요자가 늘어날 것으로 예상된다. 제로에너지건축물 인증 의무 대상 확대 방안도 변수다. 이에 따르면 내년부터 사업계획 승인을 새로 신청하는 30가구 이상 민간 아파트에는 제로에너지 건축이 의무화돼 향후 건축비 상승이 예상된다. 이에 연내 분양을 앞둔 단지들에 대한 관심이 높아지고 있는데 GS건설이 시공하는 ‘영통역자이 프라시엘’도 수요자들의 관심을 끌고 있다. ‘영통역자이 프라시엘’은 영통·망포 생활권에 위치하며, 전용면적 84㎡, 100㎡ 총 472가구다. 수인분당선 영통역이 도보 이용 가능하고, 2024년 개통 예정인 GTX-A 용인역도 이용이 편리하다. 또한 동탄인덕원선도 계획되어 있어 교통여건은 한층 좋아질 전망이다. 수원 영통 중심상업지구와 도보 거리에 위치해 홈플러스, 롯데마트, 이마트 트레이더스, 수원 프리미엄 아울렛 등과도 가깝다.교육환경도 잘 갖춰져 있다. 서천초가 단지와 가까이 있고, 서농초, 서천중, 경희대도 도보권에 위치한다. 단지 인근에는 수원시를 대표하는 학원가인 영통·망포 학원가도 위치해 있다.지역 내 공인중개사무소 관계자는 “아파트가 삼성전자 수원 본사 등이 가까워 삼성 종사자 등 지역 내 신규 아파트 분양 수요가 많다”고 말했다. 비규제지역이라 청약 문턱도 낮다. 1순위 기준 수도권에 거주하는 만 19세 이상은 주택을 보유해도 청약이 가능하며, 전용면적 85㎡ 이하는 60%, 85㎡ 초과는 100% 추첨제로 당첨자를 뽑아 가점이 낮은 젊은 수요층은 물론 갈아타기를 원하는 유주택자들도 당첨 확률이 높아졌다. 또한 당첨자 선정 후 6개월 뒤 전매도 가능해 환금성도 좋다.한편, 영통역자이 프라시엘 견본주택은 용인시 수지구 동천동 동천역 인근에 마련된다. 2023.12.21 09:00
산업

[부동산 IS리포트] 이 시국에도 완판한 아파트? 이것이 달랐네

전국적으로 미분양 아파트가 쌓이는 가운데 계약까지 끝낸 '완판' 단지가 속속 등장하고 있다. 일부에서는 대통령까지 나서 부동산 연착륙을 외치고, 정부가 앞장서서 각종 규제를 풀자 그 효과가 나타나기 시작한 것 아니냐는 분석이 나온다. 그러나 전문가들은 완판된 단지는 그만한 이유가 있다고 입을 모은다. 고금리 기조가 이어지는 만큼 최소한 '중박'은 칠만한 입지와 브랜드 등을 고루 따진 곳만 히트친다는 것이다. 이 시국에 완판 "정말 피가 마르는 기분이 이런 건가 싶었어요." 30대 직장인 A 씨는 최근 밤잠을 잘 이루지 못했다. 지난달 서울 동대문구 휘경3구역 '휘경자이 디센시아' 청약에 도전했다가 예비당첨 번호를 받았지만 끝내 고배를 마셨기 때문이다. 사실 A 씨가 청약에서 탈락한 것이 이번이 처음은 아니다. 그러나 전국적으로 미분양이 사회적 문제로 대두된 만큼 이번에는 흔히 말하는 '줍줍(무순위청약)'의 주인공이 될 수도 있다는 기대를 가졌다고 한다.그의 간절한 바람과는 달리 휘경자이 디센시아는 예비당첨 번호 근처에도 가지 않고 완판됐다. 그는 "줍줍은 남의 세상인가 보다. 괜히 마음만 상했다"고 털어놨다.휘경자이 디센시아는 요근래 있던 청약 시장에서 돌풍을 일으킨 단지로 손꼽힌다. 4월 1순위 청약을 했는데 329가구 모집에 1만7000명이 몰려 평균 경쟁률 51.7대 1을 기록했다. 경쟁률이 높은 만큼 청약 당첨 합격선도 비교적 높았다. 한국부동산원에 따르면 휘경자이 디센시아의 가점 최고점은 77점이었다. 5인 가족(25점)이 15년 이상 무주택 기간(32점)을 유지하고, 청약통장 가입기간 15년 이상(17점)을 넘어야 받을 수 있는 고득점에 속한다. 휘경자이 디센시아는 정당계약에 이어 예비당첨자 추첨을 진행해 단숨에 모든 세대의 계약서를 받았다. 미분양 늪에 빠져 끝없는 'n차 분양'을 반복하는 타 단지와 완전히 다른 분위기였다. 청약 흥행과 완판까지 이룬 단지는 더 있다. 한국부동산원 청약홈에 따르면 지난 3월 1순위 청약을 받은 서울 영등포구 양평동 '영등포자이 디그니티'는 1순위(서울지역) 청약 경쟁률이 198대 1을 기록했다. 98가구 모집에 1만9478명이 몰렸다. 계약도 속전속결이었다. 정당계약 계약률이 85%였고, 부적격자 등 나머지 물량을 예비당첨자를 대상으로 계약을 진행하면서 완판에 성공했다. 영등포자이 디그니티는 지하 2층∼지상 최고 35층, 4개동, 707가구 규모다. 입주는 오는 2026년 3월 예정이다.서울 외 지역에서는 현대건설이 계룡건설산업·동부건설·대보건설과 함께 분양한 '동탄 파크릭스'가 선전했다. 현대건설에 따르면 동탄파크릭스 2차 일반분양 물량 660가구는 지난주를 기점으로 모두 계약됐다. 동탄 파크릭스 측은 홈페이지에 '100% 분양완료'를 자축하는 배너를 띄웠다.분양 시장 양극화는 여전 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 올해 1분기 서울지역 민간아파트의 초기분양률은 98.0%였다. 지난해 4분기 20.8%로 역대 최저치에서 한 분기 만에 90%대를 회복했고, 작년 3분기 분양률(92.7%)을 뛰어 넘었다. 초기분양률은 신규 분양아파트의 초기 분양기간(3개월 초과~6개월 이하)에 실제 계약이 체결된 가구 수의 비율을 뜻한다. 서울의 1분기 초기분양률(98.0%)은 분양한 100가구 중에 98가구 가량이 다 팔렸다는 의미다. 분양 시장이 일부 숨통을 틔웠으나, 그렇다고 해서 전국의 모든 미분양 물건이 팔려나간 건 아니다. 강북구 미아동 '한화 포레나 미아'(삼양사거리특별계획3구역 재개발 아파트)는 지난해 4월 분양에 나섰지만 아직까지 물량을 모두 털어내지 못한 것으로 알려진다. 지난해 3월 분양한 강북구 수유동 '칸타빌 수유 팰리스'도 여전히 물량이 남아 있다. 이 단지는 지난달 216가구 중 69가구에 대해 무순위 청약을 진행했으나 3개 주택형이 미달됐다. 최근 1순위 청약 접수를 한 서울 강북구 미아동 '엘리프미아역' 역시 2단지 전용 74㎡ 일부 타입에서는 미달이 발생했다. 업계 관계자는 "최근 분양 시장이 지난해 말과 비교해 좀 나아진 것은 사실"이라면서도 "전체 분양 시장이 살아난 것은 아니다. 완판된 곳들은 사실 전체 그림에서 볼 때 극히 일부분"이라고 선을 그었다. 일부 단지의 완판 행진은 정부의 규제 완화 덕이라는 분석도 있다. 앞서 정부는 1·3부동산 규제 완화 대책을 통해 서울 4개 자치구(강남3구 및 용산구)를 제외한 서울 전역을 규제지역에서 제외했다. 이에 따라 대출, 세제, 청약, 거래 등 집을 사고파는 전 과정에 대한 규제가 완화됐다.장재현 리얼투데이 리서치본부장은 "서울 대부분 지역이 규제지역에서 해제되면서 일시적으로 청약 시장에 대한 관심이 높아진 상황"이라고 말했다. 완판 단지 특징 보니 부동산 업계는 분양 시장에서 흥행한 단지는 '다 그럴만한 이유'가 있다고 입을 모은다. 고금리와 부동산 시장 경착륙이 발생했을 경우에도 살아남을 수 있는 단지만 실수요자들의 선택을 받았다는 것이다.전문가들은 완판에 성공한 단지의 이유로 아파트 브랜드와 주변 시세 대비 저렴한 분양가, 풍부한 인프라와 개발 호재를 꼽는다. 실제로 휘경자이 디센시아나 영등포자이 디그니티, 동탄 파크릭스 역시 GS건설이나 현대건설을 시공사로 앞세웠다. 대부분 서울 도심 출퇴근이 용이하고 배후지역 역시 대규모 개발이나 학군지와 인접해있다. 특히 휘경자이 디센시아는 올해 예정된 이문1·3구역, 휘경3구역 재개발사업 중 처음으로 분양된 단지로 향후 1만4000여 가구의 주거타운이 형성될 전망이다. 경기도 동탄은 인근인 경기 용인시 남사읍 일원에 삼성전자가 300조원을 투자해 세계 최대 규모의 반도체 메가 클러스터를 조성할 계획이 알려지면서 수혜 지역으로 떠올랐다. 게다가 시세 대비 저렴하다. 영등포자이 디그니티의 3.3㎡당 분양가는 3411만원으로 59㎡ 7억9160만~8억6900만원, 84㎡ 10억7570만~11억7900만원 수준이었다. 같은 양평역 역세권의 인근 아파트와 비교해 보면 비싸다고 할 수 없다. 실례로 구축인 양평역월드메르디앙 전용 84㎡타입은 지난해 6월 10억원에 거래됐다. 휘경자이 디센시아의 분양가는 3.3㎡당 평균 2930만원으로 전용 59㎡ 6억4000만~7억7000만원, 전용 84㎡ 8억2000만~9억7000만원 수준이었다. 입주 5년차에 접어든 인근 '휘경SK뷰' 전용 84㎡의 호가는 9억7000만~11억원 수준이다.동탄 파크릭스 2차의 분양가는 전용면적 84㎡ 기준 5억원대에 책정돼 서민이 접근하기 알맞다는 평가다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 "영등포자이 디그니티는 주변 시세보다 분양가가 저렴하게 책정됐다는 점이 가장 큰 흥행 요인"이라며 "그 외 최근 부동산 규제 완화와 목동 인근이라는 입지적인 부분도 함께 작용해 좋은 성적을 거뒀다"고 했다.전문가들은 완판 단지의 특성을 잘 따진 뒤 향후 청약에 도전해 볼 것을 권유한다. 향후 실패 가능성을 줄일 수 있어서다. 서진형 경인여대 교수는 "부동산 시장이 하락 기조를 유지하면서 입지조건이나 분양가에서 장점을 가진 단지나 지역에서는 소비자들이 가격 상승 여력이 있다고 판단해 접근하지만, 그렇지 못할 경우 소비자들의 관심이 현저히 떨어질 것"이라고 전망했다. 서지영 기자 seojy@edaily.co.kr 2023.05.23 07:04
부동산일반

[한문도의 까칠한 부동산] 규제 푸는 정부, 투기 온상 또 만드나

2022년 하반기부터 하락하던 부동산주택 시장이 2023년 3월 현재도 하락을 이어가고 있다. 영혼까지 끌어모아 집을 구매한다는 ‘영끌’이 지금은 영혼까지 털리고 있는 무리한 대출구매 주택소유자를 풍자하는 ‘영털’로 바뀌었다. 불과 1년도 채 안 돼 부동산 시장이 몰라보게 폭등 상승장에서 급격한 하락장으로 변해버린 것이다. 정부는 메가톤급 전방위적 규제완화 대책을 연속적으로 내놓았다. 특히 올해 1월 3일 서울 강남3구와 용산구를 제외한 전국의 규제지역을 해제하면서 ‘민간택지 분양가 상한제 폐지’ ‘전매제한완화’ ‘특별공급 분양가기준 폐지(9억이하특공불가)’ ‘중도금대출제한 폐지’ ‘일시적 2주택자 종전주택처분의무 폐지’ 등을 발표했다. 이와 함께 9억원 이하 주택에 대해 소득여부에 상관없이 금리 4%, 상환기간 40년, 50년까지 최대 5억원을 대출해주는 파격적인 ‘특례보금자리론’을 약 40조원((39조6000억원)이라는 어마어마한 세금을 투입해 1년간 한시적으로 시행하고 있다.정부의 전방위적 부동산규제완화와 특례보금자리론의 효과로 지난 2월 전국적으로 거래량이 증가하고 있고, 미분양의 증가속도가 둔화되고 있다. 이런 현상은 3월과 4월까지 이어질 것으로 보인다. 다만 이후 시장은 다시 하락 횡보를 거쳐 추가 하락 조정기로 진입할 가능성이 높다. ‘1·3대책’이 시행된 지 한 달이 지나자 주택시장과 관련한 지표가 최악의 상황을 벗어나는 모습을 보이고 있지만 대세 하락을 거스르기에는 역부족이다. 좀 더 자세히 살펴보면, 정부의 특례보금자리론 예산 약 40조원은 4억원 가량을 주택매입에 활용하면 10만 가구가 쓸 수 있다. 그러나 용도가 신규주택매입, 대환대출(기존 고금리대출을 정부대출로 상환교체), 임차보증금 반환용 3가지다. 출시 3일 만에 7조원이 소진됐고, 9일이 지나 10조원, 17일이 지난 2월 17일에는 14조5011억원(6만3491건)이 쓰였다. 이중 신규주택수요는 2만1682건, 대출상환대환대출은 3만6786건, 임차보증금 반환용은 5023건이다. 대환대출 비중은 57.9%이고, 주택매입은 34.2%이다. 이런 추세로 40조원이 소진될 시 가구당 3억원을 신규주택매입에 활용하면 전국적으로 4만5600가구가 매수에 나설 수 있다. 서울과 수도권은 2만5800가구 가량이다. 2월 거래량 추이를 볼 때 향후 3~4개월은 이런 추세가 이어질 수 있다. 서울과 수도권의 2월 27일 현재 아파트 매매 매물은 5만5000건, 경기도는 10만8000건, 인천은 2만5000건 등 총 18만8000건이다. 2만5000건의 미래 수요가 특례보금자리론으로 수요의 이동이 이루어져 모든 매물이 소진되어도 여전히 16만3000건의 아파트 매물이 넘쳐난다. 일시적 반등에 그칠 수밖에 없다고 보는 것이 합리적이다. 특히 이런 분위기에 호가를 올리면서 거래가 주춤하는 양상이 포착되고 있다. 여전히 너무 비싼 집값이라는 반증이다.무주택자에 대한 배려보다는 무리하게 주택을 구매한 소유주들의 대환대출이 원래의 목적인 것처럼 변질된 정책으로 보인다. 물론 ‘영끌’로 고통받는 실수요자들에게 도움이 된다. 그러나 특례보금자리론을 1주택자도 받을 수 있고, 특히 기존주택을 3년 안에 처분매도하는 조건으로 완화하면서 일시적 2주택자의 양도세 비과세를 이용하는 투기꾼들의 투기 행위를 조장하는 정책이 포함돼 정책의 저의를 의심하지 않을 수 없다. ‘투기를 조장하는 정부’라는 비판을 피하기 어렵다. 성인 자녀를 둔 1주택자들도 비판일색이다. 오로지 투기하는 이들을 위한 정책이라고 밖에 볼 수 없는 구석이 많기 때문이다. 한마디로 집값을 떠받치는 정책인 것이다. 고금리로 인해 증가한 서민들의 전세대출 이자부담에 대해서는 아무런 정책이 없다는 점은 이런 심증을 확고하게 한다. 도대체 ‘공정과 상식’은 어디에 있나? 작금의 시장 상황을 볼 때 이런 대출정책이 없다면 무주택서민은 더 정상적이고 낮은 가격에 주택을 매입할 수 있지 않을까. 대출로 떠받친 주택가격은 결국 미래의 청년들과 무주택자에게는 경제적 부담을 가중하는 결과로 나타날 것이다.한문도 교수는?대한민국에서 가장 직설적인 부동산 학자 중 한 명이다. 뜬구름 잡는 부동산 시장 분석이 아닌, 정확한 팩트를 기반으로 냉정하게 현실을 짚고 전망한다. 2년 전 모두가 치솟는 집값을 보며 들떠있을 때 끝없는 주택 가격 추락을 경고하면서 한문도만의 힘을 보여줬다. 고려대 원예과를 졸업한 후 부산 동의대에서 부동산학 박사 학위를 받았다. 현재 연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수로 강단에 서고 있으며, 다양한 방송 채널에서 부동산 전문가로 활약 중이다. 2023.03.09 07:00
부동산일반

2020년에 산 집도 일시적 2주택 주택처분기한 3년 소급 적용

과거 조정대상지역에서 집을 산 일시적 2주택자도 3년 이내에 기존 주택을 팔면 1세대 1주택자로서 세금 혜택을 받을 수 있게 된다. 이에 따라 재작년에 주택을 사들여 당장 올해 안에 주택을 처분해야 했던 2주택자는 물론 2020년에 집을 한 채 더 구입한 2주택자들도 내년까지 주택을 처분할 시간을 벌 수 있게 됐다.15일 기획재정부에 따르면 정부는 일시적 2주택자의 주택 처분기한을 2년에서 3년으로 늘리는 개정 시행령안을 과거까지 소급 적용하기로 했다. 정부의 발표로 시행령 개정안 효력이 발생한 2023년 1월 12일 이전에 주택을 매수한 경우에도 동일하게 주택 처분 기한이 3년으로 늘어나게 됐다. 이에 따라 과거 부동산 규제지역에서 신규 주택을 매수한 일시적 2주택자도 3년 이내에 기존 주택을 처분(1월 12일 이후 양도분)하고 2주택 상황을 해소하면 1세대 1주택자로서 세금 혜택을 볼 수 있게 된다. 이들은 최대 80%의 장기보유특별공제를 받을 수 있고, 기존 주택이 시가 12억원 이하 저가 주택일 경우에는 양도 차익에 대한 세금을 내지 않아도 된다.취득세 역시 8%(조정대상지역 기준)에 달하는 중과세율이 아닌 기본세율(1∼3%)만 부담하면 된다.기존 규정에서는 현재 조정대상지역 여부와 관계없이 과거 조정대상지역에서 주택을 보유한 사람이 조정대상지역에서 추가로 주택을 구입한 경우 무조건 기존 주택을 2년 이내에 처분해야 했다. 주택 소재지가 현재 조정대상지역에서 해제됐더라도 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 규제를 적용받았다. 종부세 역시 세금 혜택을 받기 위한 주택 처분 기한이 2년에서 3년으로 늘어난다. 종부세의 경우 지난해부터 2년 이내 주택을 처분하면 1세대 1주택 혜택을 유지해주는 과세 특례가 도입됐는데, 지난해 처음으로 특례를 적용받은 사람들도 소급해서 3년 이내에 주택을 처분할 수 있도록 해 준다.이 기간 일시적 2주택자는 공시가 기준 12억원까지는 종부세를 부담하지 않아도 되며, 고령층이거나 주택을 장기간 보유했을 경우 최대 80%의 세액공제도 받을 수 있다.앞서 정부는 추경호 부총리 겸 기재부 장관이 주재한 비상경제장관회의에서 일시적 2주택자가 1세대 1주택자로서 과세 특례를 적용받기 위한 주택 처분 기한을 3년으로 늘리는 내용을 담은 소득세법·지방세법·종합부동산세법 시행령 개정안을 발표했다. 지난해 5월 정부 출범 직후 일시적 2주택자의 주택 처분 기한이 1년에서 2년으로 늘어난 데 이은 두 번째 기한 규제 완화다. 이로써 일시적 2주택자의 주택 처분 기한은 문재인 정부 이전 수준으로 돌아가게 됐다. 일시적 2주택자의 주택 처분 기한은 당초 3년이었으나 직전 문재인 정부에서 9·13 대책과 12·16 대책 등 잇따른 규제 발표를 거치면서 1년까지 줄어든 바 있다.서지영 기자 seojy@edaily.co.kr 2023.01.15 10:02
금융·보험·재테크

새해 달라지는 '금융'…특례보금자리론·긴급 생계비 지원 등

계묘년 새해 달라지거나 새로 도입되는 금융 정책들이 있다. 다주택자 신규 주택담보대출이 허용되고 착오송금 시 반환 대상 금액도 확대된다. 간편결제 사업자의 수수료율이 공개되는 정책이 도입되는가 하면, 취약차주를 위한 긴급 생계비 지원 등도 실시된다. 2일 금융업계에 따르면 서울 전 지역과 수도권 내 부동산 규제지역 다주택자에 대한 주담대 금지 규제가 1분기 중 해제된다. 지난 2018년 9·13 대책을 통해 다주택자에 대한 신규 주담대를 금지한 지 4년여 만에 빗장이 풀리는 것이다. 현재 다주택자들은 규제지역에서 주담대를 받을 수 없지만, 앞으로는 주택담보대출비율(LTV) 30%까지 대출을 받아 집을 살 수 있게 된다. 또 1분기 중 취약차주를 대상으로 주담대 채무조정 대상도 확대된다. 현재는 주택가격 6억원 이하의 1주택자가 실직, 폐업, 질병 등을 겪는 경우에 한해 주담대채무조정을 하고 있다. 하지만 앞으로는 매출액 급감, 금리상승 등으로 인한 차주의 상환부담이 급증한 경우도 주담대 채무조정을 받을 수 있게 된다. 더불어 저신용 연체자의 생계비 용도 자금으로 최대 100만원의 즉시 대출 지원도 실시된다. 1년간 한시적으로 내 집 마련 문턱도 낮춘다. 기존 보금자리론을 확대해 출시하는 '특례보금자리론'으로, 집값이 9억원 이하라면 주택 신규 구매자는 물론 변동금리 주담대를 고정금리 주담대로 갈아타려는 차주나 임차보증금 반환을 위해 주담대를 이용하려는 주택 보유자까지 소득 관계없이 최대 5억원까지 대출이 가능해진다. 금리는 아직 확정되지 않았으나, 연 4%대가 유력하다는 분위기다. 올해부터 착오송금 반환지원 대상 금액 상한은 5000만원으로 확대됐다. 착오송금 반환지원은 예금보험공사가 잘못 송금한 돈을 최소한의 비용으로 신속하게 반환받을 수 있도록 지원하는 제도다. 현행 한도는 1000만원으로 최근 비대면 금융거래가 증가함에 따라 착오 송금 발생과 그 금액도 증가하는 점을 반영해 한도를 늘렸다. 착오송금 반환지원은 착오송금인이 이용한 금융회사를 통한 반환이 거절될 경우 예금보험공사 홈페이지나 상담센터를 통해 신청할 수 있다. 이 밖에도 네이버페이·카카오페이 등 간편결제 서비스 수수료율이 공시된다. 3월 말까지 월평균 간편결제 규모 1000억원 이상인 업체 10곳은 각사 홈페이지에 수수료율을 공시해야 한다. 권지예 기자 kwonjiye@edaily.co.kr 2023.01.03 07:00
부동산

서울 아파트값 25주째 추락…역대 최대 낙폭 경신

아파트 매매가와 전셋값 하락 폭이 점점 확대되고 있다. 금리 인상에 따른 거래절벽이 심화하면서, '급급매' 위주의 물건만 소화된 결과다. 17일 한국부동산원 조사에 따르면 이번주 서울 아파트값은 지난주(-0.38%) 대비 0.47% 하락했다. 25주 연속 하락이면서 2012년 5월 부동산원이 시세 조사를 시작한 이후 2주 연속으로 최대 하락 기록을 깬 것이다. 이번 주 서울 아파트 매매가격은 23주 연속 떨어졌고, 전국ㆍ수도권ㆍ지방 아파트 매매ㆍ전셋값과 서울 전셋값은 한국부동산원이 시세조사를 시작한 2012년 5월 이후 사상 최대 낙폭을 기록했다. 전국, 수도권 아파트값도 각각 0.47%, 0.57% 떨어져 지난주(-0.39%, -0.47%)의 역대 최대 하락폭을 경신했다.노원구 아파트값은 낙폭이 지난주 -0.55%에서 금주 -0.74%까지 커졌고, 도봉(-0.67%)·강북(-0.63%) 등 '노도강' 지역의 하락이 거셌다. 지난주 과천, 성남(분당·수정구), 하남, 광명시를 제외하고 규제지역에서 풀린 경기도(-0.59%)와 인천(-0.79%)도 지난주(-0.49%, -0.60%)보다 낙폭이 확대됐다. 경기도 시흥시는 지난주 -0.58%에서 이번주 -0.71%로 낙폭이 확대됐고, 남양주시는 -0.69%에서 -0.79%로, 고양시는 -0.46%에서 -0.61%로 낙폭이 커졌다. 규제지역 해제 대상에서 빠진 과천(-0.83%), 성남 분당구(-0.53%), 하남(-0.57%), 광명시(-0.95%)는 성남 수정구(-0.63%)를 제외하고 지난주보다 하락폭이 확대된 것으로 조사됐다. 최근 집값 하락에도 불구하고 계속해서 세제·대출·청약 등 규제가 지속되면서 일부 실망 매물이 늘고 호가도 더 떨어진 분위기다. 앞서 규제지역에서 풀린 지방도 지난주 -0.32%에서 이번주 -0.37%로 하락세가 지속됐다. 전세 시장도 신규 물건이 적체되며 낙폭이 확대되고 있다. 이번주 서울 아파트 전셋값은 지난주(-0.48%)보다 커진 0.59% 하락해 부동산원 시세 조사 이래 10년6개월 만에 가장 큰 폭으로 하락했다. 경기(-0.73%)와 인천(-0.85%)도 지난주보다 낙폭이 커지면서 수도권(-0.70%)과 전국(-0.53%) 기준으로도 역대 최대 하락세가 이어졌다. 서지영 기자 seojy@edaily.co.kr 2022.11.17 14:37
부동산

'규제지역 해제'에 내주 9600가구 분양 공급

정부가 지난 10일 일부를 제외한 전 지역 부동산 규제지역을 해제하면서 다음 주부터 수도권에서 밀어내기 분양이 본격화할 것으로 보인다. 전국에서 약 9600가구의 아파트와 오피스텔이 공급 예정돼 있다. 12일 부동산R114에 따르면 11월 셋째 주에는 전국 15개 단지에서 총 9567가구(일반분양 6754가구)가 분양을 시작한다. 정부는 지난 10일 제3차 부동산관계장관회의에서 서울과 과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명 등 4개 지역을 제외한 전국 전 지역을 부동산 규제지역에서 해제한 바 있다. 규제지역 해제는 관보 게재가 완료되는 오는 14일 0시를 기해 효력이 발생한다. 조정대상지역에서 해제되면 50%인 주택담보대출비율(LTV) 규제가 최대 70%로 완화된다. 또 다주택자도 주택담보대출이 허용되는 등 주택 매매와 관련한 규제가 크게 완화된다. 특히 다음 주에는 서울 중랑구 중화동 '리버센SKVIEW롯데캐슬', 서울 강동구 둔촌동 '더샵파크솔레이유' 등 오랜만에 서울에서 민간 택지 신규 분양이 진행된다. 이 밖에도 경기 화성시 동탄신도시 '동탄파크릭스', 대전 서구 용문동 '둔산더샵엘리프' 등에서 청약을 진행한다. 견본주택(모델하우스)은 경기 용인시 죽전동 'e편한세상죽전프리미어포레', 대구 달서구 두류동 '두류역서한포레스트', 경남 창원시 대원동 '창원센트럴파크에일린의뜰' 등 4곳에서 개관한다. 권지예 기자 kwonjiye@edaily.co.kr 2022.11.12 08:51
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