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산업

서울 15억 이상 아파트 거래 비중 20% 돌파…집계 후 최초

올해 상반기 매매된 서울 아파트 가운데 15억원 이상의 아파트 비중이 20%를 넘어선 것으로 나타났다.30일 우리은행 자산관리컨설팅센터가 국토교통부의 서울 아파트 매매량과 거래 비중을 조사한 결과에 따르면 올해 상반기 15억원 초과 아파트 매매 비중은 20.45%를 기록했다.서울에서 15억원 초과 아파트 매매 비중이 반기별 20%를 넘어선 것은 2006년 실거래 집계 이후 처음이다.코로나19 여파 등으로 저금리, 유동성 장세가 불러온 주택시장 호황기(2021년 하반기 17.68%)에도 15억원 초과 아파트 매매 비중은 20%를 넘어서지 못했다.15억원 초과 아파트 비중은 2021년 하반기 이후 기준금리의 급격한 상승 등으로 고가 아파트 거래가 주춤하면서 2022년 하반기 13.6%까지 줄었다. 그러나 이후 다시 회복세를 보이면서 2023년 상반기 17.24%, 2023년 하반기 18.44% 등 2024년 상반기까지 3반기 연속 상승했다.올해 상반기에는 서울 9억원 초과 아파트 거래 비중도 54.02%로 과반을 차지했다. 2020년 하반기 40.14%를 기록한 이후 2022년 하반기 33.28%까지 줄었지만, 지난해 규제지역 해제와 특례보금자리론 시행 등으로 상반기 45.27%, 하반기 47.77%로 높아지더니 올해는 서울 아파트 거래의 절반을 넘어섰다.최근 서울 아파트 고가 거래 비중 증가를 견인한 지역은 강남 3구(강남·서초·송파구)와 마·용·성(마포·용산·성동구)이다. 강남 3구의 15억원 초과 아파트 매매 비중은 올해 상반기 66.54%에 달했다. 거래된 아파트 10채 중 6채는 15억원을 넘었다는 의미다. 마용성도 거래 비중이 32.07%로 집계돼 3채 중 1채는 15억원을 초과한 것으로 나타났다.우리은행 자산관리컨설팅센터는 '똘똘한 한 채' 선호 수요가 강남 3구와 한강 변에 집중되고 있는 것으로 풀이했다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "기준금리 인하 기대감, 공급 감소에 대비한 선취 매수, 시장 회복기 차익 기대 등이 복합적으로 작용하며 서울 아파트 시장의 고가 거래 비중 증가 추세가 뚜렷하다"며 "신축 공급 희소성이 더 큰 곳, 주택시장 경기 변동에 대비해 가격 회복 탄력성이 더 높은 지역으로의 수요 쏠림이 당분간 지속할 것"이라고 말했다.안민구 기자 amg9@edaily.co.kr 2024.07.30 17:03
부동산일반

직방 "하반기 집값 45.9%가 하락 전망…상승은 31.9%"

올 하반기 집값에 대해 상승보다 하락 전망이 여전히 우세한 것으로 조사됐다.종합 프롭테크 기업 직방은 자사 애플리케이션 이용자 1000명을 대상으로 하반기 거주 지역의 주택시장 전망을 조사한 결과 45.9%가 '하락'이라고 답했다고 10일 밝혔다. '상승'은 31.9%, '보합'은 22.2%였다.상승보다 하락에 무게를 둔 응답자 비율이 높았지만, 이는 작년 말 올해 집값 전망을 조사했을 때 77.7%가 하락을 전망한 것과 비교하면 하락 전망이 줄었다. 작년 말 조사에서 상승은 10.2%, 보합은 12.1%였다.직방 측은 "하락 전망이 지배적이었던 작년 말의 시장 분위기와는 달라진 모습"이라고 설명했다.응답자를 거주 지역별로 나눠 보면 지방 거주자가 하락을 전망한 비율이 48.2%로 가장 높았고, 이어 서울(47.7%), 인천(46.2%), 지방 5대 광역시(45.3%), 경기(44.3%) 순이었다.주택 가격 하락을 전망하는 이유로는 경기침체 지속(32.5%), 현재 가격 수준이 높다는 인식(23.7%), 기준금리 동결 기조지만 금리가 높다는 인식(18.7%), 전셋값 약세로 인한 매매매물 출시(11.5%), 신규 입주 물량 증가(6.5%), 급매물 거래 후 수요심리 위축(5.2%) 등 순으로 손꼽혔다.반면 주택 매매가격이 상승한다고 전망한 이유는 저점 바닥 인식론 확산 기대가 20.7%로 가장 많았다.이어 정부 규제 완화(20.1%), 금리 인상 기조 둔화(15.4%), 매물 거래로 인한 실수요 유입(11.9%), 경기 회복 기대(11.3%), 전셋값 회복 조짐으로 매매 상승 기대(7.5%) 등 순으로 뒤를 이었다.거주지역의 주택 전세 가격에 대해서는 45.6%가 '하락'을 점쳤다.'보합'은 27.8%, '상승'은 26.6%로 각각 나타나 매매와 마찬가지로 전셋값도 하락을 전망하는 의견이 많았다.거주지역별로는 지방 5대 광역시 거주 응답자의 54.0%가 하락을 선택했으며 뒤이어 경기(46.2%), 인천(43.1%), 지방(42.4%), 서울(42.3%) 순이었다.전셋값 하락을 예상하는 이유로는 가장 많은 27.6%가 '전세 사기, 임차보증금 반환 리스크 확대'를 지목했다.갭투자 관련 전세매물(역전세 등) 증가(25.7%)와 최근 몇년간의 전셋값 급등으로 현재 가격이 높다는 인식(19.1%) 등도 주요 원인으로 꼽혔다.서지영 기자 seojy@edaily.co.kr 2023.07.10 10:13
부동산일반

10월부터 공시가 9억원이상 주택도 주택연금 가입 가능

주택연금에 가입할 수 있는 공시가격 상한이 9억원에서 12억원으로 확대된다. 지난해까지 수년간 주택가격이 급등했다는 점을 고려해 고령층의 노후 소득을 보장할 수 있도록 법령을 개정했다.금융위원회는 주택연금 가입요건인 주택가격 상한을 시행령에 위임하는 내용을 담은 한국주택금융공사법 개정안이 국무회의를 통과했다고 지난 3일 밝혔다. 개정안은 지난달 21일 국회 본회의를 통과했다.지금까지 주택연금 가입대상 주택가격 상한은 2020년 12월부터 공시가 기준 9억원이고, 법률에서 규정했다.윤석열 정부는 주택연금 대상자 확대를 국정과제로 정하고 주택연금 주택가격 요건을 시행령에 위임하는 방안을 추진했다.2020~2021년처럼 주택가격이 폭등했을 때 주택연금 가입요건을 변경하려는 취지였다.금융위는 주택연금 상한 가격을 12억원으로 정하기로 했다. 이번 법령 개정으로 기존에 대상이 아니었던 약 14만 가구가 주택연금에 가입할 수 있게 됐다.시행령 개정안은 오는 10월에 시행될 예정이다.금융위는 국회 정무위원회의 부대의견에 따라 주택연금이 주택시장 등 정책 환경 변화에 적절하게 대응하도록 3년마다 주택가격 요건 적정성을 검토해 상임위에 보고하기로 했다.주택연금은 소득이 마땅치 않아 현금 유동성이 떨어지는 고령자가 본인이 소유한 주택을 담보로 매달 국가가 보증하는 연금을 받는 제도로 2007년 도입됐다. 부부 중 1명이 만 55세 이상이면 가입할 수 있다. 올 2월 말 기준 가입자는 10만9423명, 평균연령은 72세(부부 중 연소자 기준)이다.주택금융공사(HF)가 국민의힘 윤창현 의원실에 제출한 자료에 따르면 지난해 주택연금 신규 가입 건수는 1만4580건으로 집계됐다. 이는 전년(1만805건) 대비 34.9% 증가한 것으로, 2007년 주택연금 도입 이후 가장 많은 것이다.국회 입법조사처가 발행한 입법과 정책에 따르면 주택연금 가입자 및 잠재 가입대상자 모두 주택연금을 통한 소득보장효과가 매우 높은 것으로 나타났다. 특히 소득수준이 낮을수록 국민연금과 주택연금을 합산한 총 소득대체율이 높아지는 것으로 드러났다.서지영 기자 seojy@edaily.co.kr 2023.07.04 16:38
부동산일반

오피스텔 매력 시들해지자…분양물량·경쟁률 역대 최저

오피스텔 시장이 아파트값 하락과 규제 완화로 이전에 비해 매력이 떨어지고 있다. 오피스텔의 분양 물량과 청약 경쟁률이 올해 들어 역대 최저 수준으로 떨어진 것으로 나타났다. 주택시장 호황기에 아파트보다 규제가 적어 대체재로 주목받은 것과 대조된다. 21일 리얼투데이가 한국부동산원 청약홈 자료를 분석한 결과, 올해 1∼5월(5월 18일까지) 오피스텔 공급물량은 2277가구로 집계됐다. 청약홈에서 관련 자료를 공개하기 시작한 2020년 이후 같은 기간 가장 적은 물량이다.매년 1∼5월 오피스텔 공급물량은 2020년 8162건, 2021년 7669건, 지난해 6139건이었으나, 올해는 전년 동기 대비 3분의 1 수준으로 줄었다. 같은 기간 청약 경쟁률도 최근 4년 중 가장 낮았다.오피스텔 청약 경쟁률은 2020년 8000여가구 모집에 20만명 넘게 청약하면서 25.2대 1을 기록했다. 2021년 4.8대 1, 지난해 13.8대 1의 경쟁률을 보이다 올해는 4.0대 1로 하락했다.아파트 청약시장과 마찬가지로 오피스텔도 입지 선호도가 높고 분양가 경쟁력을 갖춘 일부 단지를 중심으로 수요자가 몰렸다.올해 청약을 진행한 오피스텔 12개 단지 중 절반인 6곳의 청약 경쟁률은 1대 1을 넘기지 못하고 미달했다.대전 서구 둔산동 '그랑 르피에드'는 832가구 모집에 7명만 청약해 경쟁률 0.01대 1에 그쳤고, 인천 중구 신흥동3가 '숭의역 엘크루'는 161가구 모집에 3명이 청약해 경쟁률 0.02대 1을 기록했다.반면 지난 3월 청약을 진행한 경기 구리시 인창동 '구리역 롯데캐슬 더 센트럴'은 33.2대 1로 가장 높은 경쟁률을 기록했다.경기 부천 소사본동 '현대프라힐스 소사역 더프라임'(6.0대 1), 서울 송파구 방이동 '잠실에떼르넬비욘드'(3.0대 1) 등도 흥행에 성공했다.리얼투데이 김웅식 리서치연구원은 오피스텔의 인기가 예전만 못하다고 언급하면서도 "최근 오피스텔 공급이 줄어든 만큼 향후 희소성이 커져 가격이 오를 가능성도 있다"며 "오피스텔이 통상 수도권이나 역세권 등 아파트보다 입지 선호도가 높은 곳에 들어서는 점도 가격이 오르는 데 힘을 보태는 요인"이라고 밝혔다.서지영 기자 seojy@edaily.co.kr 2023.05.21 09:08
부동산일반

한경연, 올해 주택가격 금리 인상 등 여파로 3.3% 하락

올해 주택가격이 3.3% 하락할 것이라는 전망이 나왔다.전국경제인연합회 산하 한국경제연구원(한경연)은 24일 '주택시장 전망 및 주택환경 변화에 따른 영향 분석' 보고서를 통해 ‘주택 가격 하락이 불가피하다’고 전망했다. 한경연은 올해 전국 주택가격이 전년 대비 전국 3.3%, 수도권 2.9%, 지방 4.5% 하락할 것으로 내다봤다.서울 강남지역(강남·서초·송파구) 주택가격 역시 올해 2.7% 하락할 것으로 분석됐다. 가격 하락이 현실화된 작년 9월부터 지난 1월까지 전국 주택가격 하락률은 8.0%로 나타났다.한경연은 “과거 정부의 지나친 주택 규제에 따른 부작용으로 주택가격이 사실상 구매 불가능한 수준까지 오른 상황에서 금리 급등까지 더해지면서 주택 수요를 급격하게 위축시킨 것이 가격 하락의 원인”이라고 진단했다.한경연은 주택 규제가 강화되면 주택가격이 즉각적으로 하락하지만 짧은 시간 안에 영향이 소멸하고 가격이 오히려 상승하는 부작용이 발생한다고 강조했다.주택가격은 내년 다시 상승세로 전환될 것으로 예상됐다. 한경연은 내년 전국 2.5%, 수도권 3.0%, 지방 1.6% 상승할 것으로 전망했다. 서울 강남지역은 3.2% 상승할 것으로 보인다. 기준금리가 정점에 도달했다는 인식이 시장에서 자리를 잡았고, 정부가 규제 완화를 적극적으로 추진하면서 주택시장 위축 흐름이 점차 완화될 것으로 본 것이다.이승석 한경연 부연구위원은 "주택가격 하락 폭이 당초 예상치보다 줄어든 수준"이라면서 "경기 불황 국면에 진입하게 된 현 경제 상황에서 주택 가격까지 급락할 경우 경기 반등의 가능성이 작아진다"고 말했다.김두용 기자 k2young@edaily.co.kr 2023.03.24 10:03
부동산일반

[한문도의 까칠한 부동산] 규제 푸는 정부, 투기 온상 또 만드나

2022년 하반기부터 하락하던 부동산주택 시장이 2023년 3월 현재도 하락을 이어가고 있다. 영혼까지 끌어모아 집을 구매한다는 ‘영끌’이 지금은 영혼까지 털리고 있는 무리한 대출구매 주택소유자를 풍자하는 ‘영털’로 바뀌었다. 불과 1년도 채 안 돼 부동산 시장이 몰라보게 폭등 상승장에서 급격한 하락장으로 변해버린 것이다. 정부는 메가톤급 전방위적 규제완화 대책을 연속적으로 내놓았다. 특히 올해 1월 3일 서울 강남3구와 용산구를 제외한 전국의 규제지역을 해제하면서 ‘민간택지 분양가 상한제 폐지’ ‘전매제한완화’ ‘특별공급 분양가기준 폐지(9억이하특공불가)’ ‘중도금대출제한 폐지’ ‘일시적 2주택자 종전주택처분의무 폐지’ 등을 발표했다. 이와 함께 9억원 이하 주택에 대해 소득여부에 상관없이 금리 4%, 상환기간 40년, 50년까지 최대 5억원을 대출해주는 파격적인 ‘특례보금자리론’을 약 40조원((39조6000억원)이라는 어마어마한 세금을 투입해 1년간 한시적으로 시행하고 있다.정부의 전방위적 부동산규제완화와 특례보금자리론의 효과로 지난 2월 전국적으로 거래량이 증가하고 있고, 미분양의 증가속도가 둔화되고 있다. 이런 현상은 3월과 4월까지 이어질 것으로 보인다. 다만 이후 시장은 다시 하락 횡보를 거쳐 추가 하락 조정기로 진입할 가능성이 높다. ‘1·3대책’이 시행된 지 한 달이 지나자 주택시장과 관련한 지표가 최악의 상황을 벗어나는 모습을 보이고 있지만 대세 하락을 거스르기에는 역부족이다. 좀 더 자세히 살펴보면, 정부의 특례보금자리론 예산 약 40조원은 4억원 가량을 주택매입에 활용하면 10만 가구가 쓸 수 있다. 그러나 용도가 신규주택매입, 대환대출(기존 고금리대출을 정부대출로 상환교체), 임차보증금 반환용 3가지다. 출시 3일 만에 7조원이 소진됐고, 9일이 지나 10조원, 17일이 지난 2월 17일에는 14조5011억원(6만3491건)이 쓰였다. 이중 신규주택수요는 2만1682건, 대출상환대환대출은 3만6786건, 임차보증금 반환용은 5023건이다. 대환대출 비중은 57.9%이고, 주택매입은 34.2%이다. 이런 추세로 40조원이 소진될 시 가구당 3억원을 신규주택매입에 활용하면 전국적으로 4만5600가구가 매수에 나설 수 있다. 서울과 수도권은 2만5800가구 가량이다. 2월 거래량 추이를 볼 때 향후 3~4개월은 이런 추세가 이어질 수 있다. 서울과 수도권의 2월 27일 현재 아파트 매매 매물은 5만5000건, 경기도는 10만8000건, 인천은 2만5000건 등 총 18만8000건이다. 2만5000건의 미래 수요가 특례보금자리론으로 수요의 이동이 이루어져 모든 매물이 소진되어도 여전히 16만3000건의 아파트 매물이 넘쳐난다. 일시적 반등에 그칠 수밖에 없다고 보는 것이 합리적이다. 특히 이런 분위기에 호가를 올리면서 거래가 주춤하는 양상이 포착되고 있다. 여전히 너무 비싼 집값이라는 반증이다.무주택자에 대한 배려보다는 무리하게 주택을 구매한 소유주들의 대환대출이 원래의 목적인 것처럼 변질된 정책으로 보인다. 물론 ‘영끌’로 고통받는 실수요자들에게 도움이 된다. 그러나 특례보금자리론을 1주택자도 받을 수 있고, 특히 기존주택을 3년 안에 처분매도하는 조건으로 완화하면서 일시적 2주택자의 양도세 비과세를 이용하는 투기꾼들의 투기 행위를 조장하는 정책이 포함돼 정책의 저의를 의심하지 않을 수 없다. ‘투기를 조장하는 정부’라는 비판을 피하기 어렵다. 성인 자녀를 둔 1주택자들도 비판일색이다. 오로지 투기하는 이들을 위한 정책이라고 밖에 볼 수 없는 구석이 많기 때문이다. 한마디로 집값을 떠받치는 정책인 것이다. 고금리로 인해 증가한 서민들의 전세대출 이자부담에 대해서는 아무런 정책이 없다는 점은 이런 심증을 확고하게 한다. 도대체 ‘공정과 상식’은 어디에 있나? 작금의 시장 상황을 볼 때 이런 대출정책이 없다면 무주택서민은 더 정상적이고 낮은 가격에 주택을 매입할 수 있지 않을까. 대출로 떠받친 주택가격은 결국 미래의 청년들과 무주택자에게는 경제적 부담을 가중하는 결과로 나타날 것이다.한문도 교수는?대한민국에서 가장 직설적인 부동산 학자 중 한 명이다. 뜬구름 잡는 부동산 시장 분석이 아닌, 정확한 팩트를 기반으로 냉정하게 현실을 짚고 전망한다. 2년 전 모두가 치솟는 집값을 보며 들떠있을 때 끝없는 주택 가격 추락을 경고하면서 한문도만의 힘을 보여줬다. 고려대 원예과를 졸업한 후 부산 동의대에서 부동산학 박사 학위를 받았다. 현재 연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수로 강단에 서고 있으며, 다양한 방송 채널에서 부동산 전문가로 활약 중이다. 2023.03.09 07:00
부동산일반

대우건설만 '쨍쨍'…줄이은 실적 하락에 '우울한' 대형 건설사들

금리인상과 인플레이션, 주택시장이 침체 하면서 국내 대형 건설사들의 지난해 실적이 하나같이 저조했다. 대우건설만 빼고는 체면을 세운 곳이 없을 지경이다. 3일 건설업계에 따르면 대우건설은 지난해 연간 경영실적 잠정집계 결과(연결기준) 매출 10조4192억 원, 영업이익 7600억 원, 당기순이익 5080억 원을 기록했다. 매출은 지난해 대비 20.0% 올랐고, 영업이익은 전년 실적(7383억원) 대비 2.9% 증가한 7600억원, 영업이익률은 7.29%를 기록했다.전분야가 선방했다. 사업 부문별로 보면 주택건축사업부문 6조3590억 원, 토목사업부문 1조8973억 원, 플랜트사업부문 1조4460억 원, 베트남 하노이 THT 개발사업 등을 진행하고 있는 연결종속기업 7169억 원 등을 기록했다. 대우건설 측은 "어려운 대외 경영 환경에서도 주택사업부문의 견고한 성장세를 바탕으로 매출이 증가했다"고 설명했다. 또 아울러 이라크, 나이지리아 등에서 진행되고 있는 토목과 플랜트 사업이 순항하면서 건실한 실적의 비결을 꼽았다. 대우건설을 제외한 타 건설사들은 달랐다. 현대건설은 지난해 누적 매출액은 21조 2391억원, 영업이익은 5820억원을 기록했다. 매출액은 전년(18조 655억원) 대비 17.6% 늘었지만, 영업이익은 전년(7535억원) 대비 22.8% 줄었다. 영업이익은 전년(7535억원) 대비 22.8% 감소했다. 매출액의 경우 전년(18조 655억원) 대비 17.6% 늘었다.이라크 바스라 정유공장, 파나마 메트로 3호선 등 굵직한 해외 사업을 전개 중이지만, 공기 지연 등의 이슈로 이익률이 떨어졌다는 설명이다.GS건설은 지난해 12조2986억원의 매출과 5546억원의 영업이익을 기록했다. 매출은 전년 동기 대비 36.1% 증가한 반면, 영업이익은 전년 동기 대비 14.1% 감소했다. 원자잿값과 주택부문 원가율 상승이 주 원이니다. 실적은 곤두박질쳤으나 수주는 열심이다. GS건설의 지난해 신규 수주 규모는 16조740억원을 기록해 당초 목표치인 13조1520억원을 22.2%나 웃돌았다. DL이앤씨도 같은 분위기다. DL이앤씨는 연결기준 작년 한 해 영업이익이 4963억원으로 전년보다 48.15% 감소한 것으로 잠정 집계했다고 3일 공시했다. 매출은 7조4968억원으로 전년 대비 1.77% 감소했다. 순이익은 4155억원으로 34.66% 줄었다. 4분기 영업이익은 1196억원으로 전년 동기보다 55.63% 줄었다. 이 분기 매출과 순이익은 각각 2조2563억원과 367억원이었다.지난해 신규 수주는 4분기에만 4조4000억원을 달성하며 전년 대비 12.8% 늘어난 11조8944억원을 기록했다. 주택부문은 도시정비사업에서 수주 경쟁력을 바탕으로 전년보다 45% 증가한 6조3285억원의 수주 실적을 달성했다.DL이앤씨는 "지난해 영업이익은 전 세계적인 인플레이션과 건축자재 가격 상승 등으로 전년 대비 감소했지만, 영업이익률은 6.6%로 건설업종 최상위권 수준을 유지했다"고 설명했다. 또한 "지난해 말 연결 부채비율은 91%로 전년 말 기준 93%에서 개선됐다"며 "순현금 1조2000억원의 안정적인 재무구조를 보유하고 있다"고 부연했다.올해 분위기는 더 안좋다. 업계 관계자는 "건설회사의 실적은 2023년 더욱 악화될 수 있는 상황이다. 분양 시장이 급속도로 냉각되면서 계약률이 낮아 공사비를 건질 수 없는 사업장이 늘어나고 있다"고 말했다. 서지영 기자 seojy@edaily.co.kr 2023.02.04 09:21
부동산일반

서울 송파 아파트도 분양가 밑도는 '마이너스 프리미엄'

분양가보다 싼 가격에 분양·입주권을 내놓는 이른바 '마이너스 프리미엄(마피)' 매물이 속출하고 있다. 27일 부동산 업계에 따르면 내년 1월 입주를 앞둔 서울 송파구 가락동 '송파더플래티넘'은 '초급매', '마피' 등을 단 분양권 매물이 상당수 올라와 있다. 분양가가 14억5140만원이던 전용면적(이하 전용 기준) 65㎡(고층)는 '마피' 1억5000만원을 내걸고 13억140만원에 나와 있다. 같은 면적 11층 매물도 분양가보다 1억3000만원 낮은 13억2140만원에 올라와 있다.이 단지는 고분양가 논란이 있었으나, 작년 1월 일반분양 29가구 모집에 7만5000여명이 몰려 약 2600대 1 경쟁률을 기록한 바 있다. 올해 6월 입주 예정인 양천구 신월동 '신목동비바힐스(주상복합)' 64㎡(10층)도 분양가(7억500만원)보다 7200만원 낮은 6억3300만원에 분양권 매물이 올라와 있다.강북구 수유동 '칸타빌수유팰리스' 59B㎡(7층)는 6억8000만원에 올라와 있다. 입주자 모집 당시 이 평형의 최고 분양가 9억2490만원보다 2억4000여만원 낮은 가격이다.주택시장 호황기에는 아파트를 대체할 상품으로 인기를 얻은 도시형 생활주택도 분양가를 조금 웃도는 가격에 매물을 내놓거나 분양가 그대로 호가가 올라온 매물이 적지 않았다.다음 달 입주를 앞둔 중구 입정동 도시형 생활주택 '힐스테이트세운센트럴2단지' 45㎡(26층)는 분양가 8억9140만원보다 고작 3000만원 높은 9억2140만원에 나와 있다.업계 관계자는 "대단지 입주 물량이 한꺼번에 쏟아지고, 전세금으로 잔금을 치르려는 집주인들이 몰리면서 전셋값도 떨어지는 악순환"이라고 말했다. 서지영 기자 seojy@edaily.co.kr 2023.01.27 09:29
부동산일반

전셋값 하락 영향...서울 연립주택 전세가율 80% 이하 '뚝'

서울 연립주택의 전세가율이 80% 이하로 떨어졌다. 최근 매매보다 전셋값 하락폭이 커지면서 전세가율도 낮아진 것이다.23일 한국부동산원 임대차 시장 사이렌에 따르면 지난해 12월 서울지역 다세대·연립(빌라) 전세가율은 평균 78.6%로 전월(80.3%)에 비해 1.7%포인트 하락했다.전세가율은 매매가 대비 전세가의 비율로 이 비율이 높아 전세가가 매매가에 육박하거나 추월한 경우를 깡통전세라 한다. 이 경우 세입자가 집주인으로부터 보증금을 떼일 위험이 커진다. 시장에서는 이 비율이 80%를 넘으면 깡통전세 우려가 크다고 본다.서울 연립·다세대 전세가율은 한국부동산원이 임대차 시장 사이렌을 통해 전세가율을 공개하기 시작한 지난해 8월(81.2%)과 9월(82.0%) 두달 연속 80%를 넘었다. 이후 지난 10월 79.9%로 80% 밑으로 내려갔던 전세가율은 11월에 다시 80.3%로 올랐다가 12월에 80% 이하로 떨어졌다.최근 주택시장에 역전세난이 심화하는 가운데 집값 하락폭보다 전셋값 하락폭이 더 커지면서 전세가율도 내려간 것으로 풀이된다.한국부동산원 월간 시세 동향에 따르면 지난달 서울 연립주택(빌라) 매매가격은 0.87% 하락한 데 비해 전셋값은 1.15% 내려 낙폭이 더 컸다.최근 '빌라왕' 등 전세사기 사건이 많은 인천지역 연립·다세대의 전세가율은 11월 87.8%에서 12월 87.1%로 떨어졌지만 여전히 90%에 육박해 깡통전세 위험이 컸다.이에 비해 전셋값보다 매매가격 하락폭이 큰 경기도는 11월 81.2%에서 12월 82.9%로 전세가율이 높아졌다. 아파트 전세가율은 전국 기준 지난달 81.7%를 기록해 전월(82.0%)보다 소폭 하락했다. 서울 아파트 전세가율도 11월 63.1%에서 12월 62.5%로 떨어졌다. 이런 가운데 전세 보증사고도 계속해서 발생하는 것으로 나타났다. 지난해 12월 발생한 전세 보증사고는 820건에 달했으며, 금액은 1830억7570만원으로 집계됐다. 지난해 11월(869건·1903억820만원)보다는 소폭 줄었으나 1089억원을 기록했던 지난해 8월과 1098억원을 기록했던 지난해 9월보다는 여전히 큰 금액이다. 지역별로는 경기도에서 발생한 전세보증사고 금액이 708억2000만원으로 가장 컸다. 이어 서울이 578억3750만원, 인천이 403억7920만원으로 뒤를 이었다. 서울에서는 강서구의 전세보증사고 금액이 179억7650만원으로 가장 많았다. 경기도에서는 부천시(217억9050만원)가, 인천에서는 부평구(109억9500만원)가 가장 많았다.서지영 기자 seojy@edaily.co.kr 2023.01.23 08:22
부동산

[2023 부동산 전망] 주택 가격 하락은 '대세' 그래도 집을 사야 겠다면?

2022년 국내 부동산 시장은 혼란기였다. 하루가 다르게 치솟던 주택 매매 가격이 잇따른 기준금리 인상 및 각종 규제와 맞물리면서 급격하게 떨어지기 시작했다. 이른바 '고점'에 무리하게 빚을 내 집을 산 '영끌러'들은 금리를 감당하지 못해 신음하고 있고, 무주택자는 내 집 마련의 꿈이 더 멀어지고 있다. 일간스포츠는 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원과 한문도 연세대 정경대학원 교수·윤지해 부동산R114 수석연구원·함영진 직방 빅데이터랩장 등 부동산 전문가 4명에게 '계묘년'을 맞아 새해 주택 매매 시장 전망 및 무주택자와 투자자들의 전략에 관해 물었다. 올해도 하락은 '계속' 1일 한국부동산원의 지난해 마지막 주간아파트가격동향조사에 따르면 12월 넷째 주(26일 기준) 전국 아파트 매매수급지수는 전주(71.0)보다 낮은 70.2로 조사됐다. 부동산원이 2012년 7월 매매수급지수를 조사한 이래 가장 낮은 수치다. 매매수급지수가 100 이하로 내려가면 시장에 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많다는 뜻이다. 전국 매매수급지수는 지난해 12월 첫째 주(99.2) 이래 1년째 기준선을 밑돌고 있다. 서울 아파트 매매수급지수는 63.1으로 역대 두 번째로 낮은 수치를 기록했다. 6대 광역시는 67.4, 지방은 74.9로 역대 최저 수준이다. 부동산 전문가 대부분은 2023년에도 국내 주택 시장이 고금리와 경기 침체와 맞물려 주택 시장이 전반적으로 하락세를 이어 갈 것으로 내다봤다. 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "새해에도 주택 매매 가격이 서울 3~4%, 수도권 4~5%, 지방 3~4% 하락으로 전국에서 3~4%가량 떨어질 것으로 보인다"며 "매매와 전세 모두 하락세가 불가피할 것으로 전망된다. 이번 하락장은 지역과 관계없이 동조화 현상을 보일 것"이라고 예상했다. 함영진 직방 빅데이터랩장도 비슷했다. 그는 "쉽게 예단할 수 없으나 23년 상반기까지 기준금리 인상이 이어지고 경기 위축 우려가 겹쳐, 주택 가격 하락이 지속할 것"이라며 "급매물 위주의 간헐적 거래만 연결되며 평년보다 저조한 주택 거래 양상이 이어질 것으로 예상한다"고 말했다. 시장 상황을 더 어둡게 전망한 전문가도 있었다. 한문도 연세대 정경대학원 교수는 "정부의 규제 완화에 따라 일시적인 기술적 반등은 있을 수 있으나, 향후 3여 년간 수도권은 고점 대비 10~30% 수준에서 하락할 것이란 예상은 여전히 유효하다"며 "정부가 규제를 완화하고 있지만, 대중의 집값 불안은 계속될 것"이라고 설명했다. 올해 전반적인 하락장은 이어지겠으나, 하락의 질적인 측면에서는 전년과 다소 다른 양상을 보일 것이라고 분석도 있었다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 "한 해로 따진다면 하락세지만, 정부 차원에서 규제를 완화하면서 올해보다 거래 자체는 살아날 것으로 본다"며 "상반기에는 급매물 위주로 시세보다 하락 거래가 되고, 하반기에는 바닥을 다지는 시기가 될 것"이라고 말했다. 주요 연구기관들도 올해 집값 하락을 예상했다. 주택산업연구원은 2023년 전국 아파트 매매가격(실거래가 기준)은 8.5%, 수도권 아파트값은 13.0% 하락할 것으로 내다봤다. 건설산업연구원 역시 올해 전국 주택 가격 변동률을 2.5%로 전망했다. 대한건설정책연구원도 수도권 아파트 가격이 3~4% 떨어질 것으로 예측했다. 경제침체·규제 완화 '변수' 전문가들은 주택 매매 시장의 하락세 속에서도 변수가 존재한다고 입을 모았다. 특히 글로벌 전체에 드리운 경기 침체 그림자와 추가 금리 인상 가능성은 부동산 시장의 변수가 아닌 상수가 될 것으로 보는 시각이 적지 않았다. 함영진 랩장은 "올해는 1%대의 저조한 경제성장률이 전망된다. 물가에 연동된 기준금리 인상 가능성이 여전히 열려있고, 아파트 입주물량은 2022년보다 증가하기 때문에 주택 수요 부재를 단기적으로 타개하기는 쉽지 않아 보인다"고 설명했다. 박원갑 위원은 "(올해 부동산 시장에서) 금리보다 더 중요한 것이 경기 침체가 아닌가 싶다. 금리 인상은 어느 정도 예측이 되는 박스권에 있기 때문에 사실상 상수나 고정 변수에 더 가깝다"며 "하지만 경제성장률은 일부에서 1%대 성장을 예상하지만, 역성장 전망도 있어 이를 지켜봐야 한다"고 분석했다. 추가 금리 인상이 예상보다 넓은 보폭일 것으로 보는 전문가도 있었다. 미국 연방준비제도(Fed)는 지난달 14일 종료된 연방공개시장위원회(FOMC)에서 기준금리를 4.25~4.50%로 0.50%포인트 인상했다. 제롬 파월 연준 의장은 "이제는 금리 인상 속도가 아니라 최종 금리를 어느 정도 수준으로 할지를 생각하는 게 훨씬 더 중요하다"며 "당분간 긴축 기조를 유지할 것"이라고 밝혔다. 연준은 이날 공개된 점도표(dot plot)에서 올해 기준금리를 5.1%로 제시했다. 점도표란 연준 위원들이 각자 금리 전망을 점으로 나타낸 표다. 이는 올해에 기준금리를 5.00~5.25%까지, 전년보다 0.75%포인트 더 올리겠다는 의사로 풀이된다. 한문도 교수는 "글로벌은 물론 우리나라도 인플레이션이 심각하고, 정상적이지 않은 상황이다. 금리 인상 기조를 쉽게 바꾸지 못하는 이유"라고 말했다. 정부는 부동산 시장 경착륙을 막기 위해 안간힘을 쓰고 있다. 집값이 추락하면서 고점에 매물을 사들인 영끌족이 사회 문제로 대두하고 있고, 전국 각지에 미분양 신축 주택이 쌓이고 있다. 건설 경기가 침체하면서 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 위험도 커지고 있다. 윤지해 수석연구원은 "점진적으로 규제를 풀던 정부가 경착륙 우려가 커지자 규제 완화에 드라이브를 걸고 있다. 정책 대응이 굉장히 선제적"이라며 "규제 완화 속도와 정책 의지를 봤을 땐 연착륙으로 막을 가능성도 상당히 높다고 본다"고 분석했다. 무주택자, 집 사려면 하반기에 전문가들은 새해에는 가급적 집을 급하게 사기보다는 추이를 살펴볼 것을 권유했다. 만약 집을 사야 한다면, 하반기 이후 시세보다 저렴한 물건이나 신축 분양을 권했다. 그래야 실패도 적다는 것이다. 박원갑 위원은 "새해에 꼭 집을 장만해야겠다면 고점 대비 가격 메리트가 부각되는 급급매물이나 분양, 법원 경매까지 어떻게든 시세 대비 저렴하게 사야 한다"고 조언했다. 일반 개인이 저점 타이밍을 잡기 쉽지 않기 때문에 무조건 싸게 사야 위험도 줄일 수 있다는 것이다. 박원갑 위원은 "만약 보수적으로 접근한다면 V자형 반등이 어려우므로 시간을 두고 바닥을 확인하고 매입해도 좋을 것이다. 어차피 타이밍은 잘 맞지 않는다. 중요한 것은 싼 가격"이라고 덧붙였다. 윤지해 수석연구원은 "무주택자라면 시세보다 20~30% 낮은 수준의 신축을 분양받거나, 시장 급매물을 선택할 것을 추천한다"며 "주택 자산은 매입 뒤 2~3년 뒤 가치가 높아질 것인지를 봐야 한다. 현재 구축 급매와 시세가 비슷할지라도 신축 아파트가 유리하다"고 말했다. 함영진 랩장은 "유주택자보다는 무주택자 또는 실수요 위주로 주택시장에 접근해야 한다"고 당부했다. 이어 "무주택자는 분양시장 청약이 유효하다. 하지만 시중의 급매물 및 경매 등과 비교해 가성비를 따져볼 필요가 있겠다"고 덧붙였다. 주택 매매 시 주목해야 할 단지 특징을 꼽기도 했다. 기왕이면 전고점이었던 2021년 대비 하락 폭이 큰 곳을 선택하라는 것이다. 박원갑 위원은 "MZ세대(1980년대 초~2000년대 초 출생)가 갭투자를 하고, 영끌 수요가 몰렸던 대단지 랜드마크와 신축, 중소형이 낙폭이 크다"며 "소규모 단지는 가격 착시 현상이 생길 수 있어 권하지 않는다. 단독주택 토지 상가 등 비아파트는 이번 하락장에서는 메리트가 없다"고 말했다. 비교적 가격 하락이 큰 상급지는 이른바 갈아타기 수요에도 매력적인 곳으로 보고 있었다. 윤지해 수석연구원은 "유주택자 중 상급지로 갈아타려고 한다면, 조정기에 비교적 가격 하락세가 큰 송파와 강동 지역을 살펴볼 만하다. 고가 아파트 가격이 더 많이 내리기 때문이다"며 "다주택자나 임대 사업자는 저마다 처한 상황이 다르기 때문에 대략적인 조언은 힘들다. 다만, 다주택자라면 그중에 미래 가치가 비교적 낮은 물건 일부를 효율적으로 정리하면서 절세 전략을 짜길 추천한다"고 말했다. 함영진 랩장은 "적어도 2023년 하반기까지 시장을 지켜볼 필요 있다. 고금리 및 경기 침체 시기에는 주택가격대비 자기 자금 비율 및 상환 가능한 수준에서의 여신(대출)비율이 더 중요하다"고 당부했다. 서지영 기자 seojy@edaily.co.kr 2023.01.02 07:00
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