[한 주의 부동산] 하락하는 '전세보증금'… 미반환 우려도

아파트 매매와 전세 가격의 동반 안정세가 이어진다. 매매는 정부의 9·13대책 등 정책 영향으로 안정세로 돌아섰고, 전세 시장은 매매 시장보다 먼저 안정세로 진입하면서 가격 조정이 장기간 이어지고 있다.  

직방 조사에 따르면, 2018년 전세보증금은 2년 전 전세 가격보다 하락한 주택형이 전국에 38.6%로 증가했다. 수도권은 29.7%로 30%에 육박했고, 지방은 51.3%로 절반 이상이 2년 전 전세 가격보다 낮은 가격에 전세 거래가 이뤄졌다.   

2016년까지 전국 10% 미만, 수도권 5% 미만, 지방 20% 미만이었으나 2017년부터 2년 전보다 낮은 가격에 계약되는 아파트 전세 계약이 빠르게 늘어나는 추세를 보였다.

분기별로 2년 전 대비 아파트 전세보증금 하락 주택형 비중 변화를 살펴보면, 지방은 2017년 1분기부터 증가 폭이 커지는 전환기가 나타났다. 수도권은 지방보다 늦은 2017년 3분기부터 2년 전 대비 전세보증금 하락 아파트·주택형 비중 증가 폭이 커졌다.  

직방 관계자는 “아파트 전세 시장의 안정은 9·13대책 1년 전부터 나타난 현상으로, 매매 시장 안정 효과는 아닌 것으로 판단된다”고 설명했다. 

2016년까지 2년 전 대비 전세보증금 하락 주택형 비중이 보합세 내지 1% 미만의 증감 폭을 보였으나, 2017년부터 수도권과 지방 모두 분기당 평균 4%포인트 이상 증가 폭을 기록하고 있다. 2017년부터 2년 전 대비 전세보증금 하락 사례가 많아졌고, 추세 또한 이어지고 있다.  

전세보증금 하락 사례가 증가한 것에 비례해 전세보증금 하락률 또한 증가하는 것은 아니다. 수도권은 비슷한 수준을 유지하고 있고, 지방은 하락률이 커지는 비중이 늘어나는 추세다. 

2년 전 대비 전세보증금이 하락한 아파트·주택형 중 10% 미만 하락한 비중은 수도권이 2017년 63.1%, 2018년 64.1%로 비슷한 수준이다. 2017년 이전은 평균 65.0% 수준이었던 것을 감안하면 큰 변화는 없는 상황이다. 

지방은 2년 전 대비 전세보증금 하락률 구간별 비중이 10% 미만의 경우 2017년 50.6%, 2018년 45.8%로 비교적 큰 폭으로 줄어들었고, 2013~2016년 평균 63.5%에 비해서도 낮은 수준이었다.  

직방 측은 “지방은 전체적인 하락 주택형도 늘어났지만, 하락률이 큰 주택형 비중도 동시에 늘어나면서 전세 시장이 안정기를 넘어 침체기에 들어선 것으로 추정된다”고 내다봤다. 

2년 전 대비 아파트 전세보증금 차액은 수도권의 경우 2016년까지 증가 추세가 이어졌으며, 평균 6000만원 이상을 유지했다. 지방도 상대적으로 낮았지만, 2016년 2000만원 이상으로 조사됐다. 이러한 경향성은 2017년부터 2년 전 대비 전세보증금 차액이 줄어드는 추세로 전환됐으며, 지방은 2018년부터 평균적으로 마이너스(-)로 반전됐다.  

2018년 4분기 2년 전 대비 전세보증금 평균 차액은 전국 388만원, 수도권 1113만원, 지방 -825만원이었다. 전세보증금 하락으로 계약 종료 시점에서 전세보증금을 미반환할 위험성에 대한 경고도 나온다.

직방 관계자는 “전세 가격 하락 사례가 늘어나는 추세를 보이는 만큼 임차인 보호 차원에서 시장 모니터링과 보증금 미반환 위험을 해소할 수 있는 방안을 준비할 필요가 있다”고 말했다. 
 
권지예 기자 [e-mail]
 
○ 시·도별 2년 전 대비 전세보증금 하락 아파트 주택형 비중
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시·도             2013년    2014년      2015년    2016년      2017년      2018년 
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 전국               10.0%       9.9%          8.3%      9.6%         18.9%      38.6% 
 서울특별시      6.5%        3.9%        3.0%        3.4%         7.4%        13.2% 
 인천광역시     12.8%        8.0%        5.3%        4.7%        8.1%        37.7% 
 경기도             8.4%        5.4%        3.9%        3.9%           9.8%        44.2% 
 부산광역시     19.7%        22.1%      11.5%        7.6%         11.7%          52.3% 
 대구광역시      3.7%        3.1%        3.4%        19.8%        52.9%        33.3% 
 광주광역시      7.8%        13.0%        8.4%        8.2%        23.2%        25.4% 
 대전광역시       17.0%        9.7%        25.1%        13.9%     12.2%        27.4% 
 울산광역시       8.1%        20.9%        9.9%        17.3%        33.1%        82.4% 
 세종특별자치시 2.4%        8.0%        73.9%        9.8%        11.4%        83.3% 
 강원도               9.2%        14.9%        11.0%        6.8%        9.1%        29.3% 
 충청북도            9.0%        15.3%        15.8%        28.6%        37.7%        56.2% 
 충청남도           7.0%        10.1%        14.4%        33.6%        60.1%        64.7% 
 전라북도            22.1%        39.0%        29.8%        23.4%        26.0%        51.0% 
 전라남도           24.5%        49.3%        37.3%        20.0%        18.5%        20.6% 
 경상북도           7.6%        9.3%        12.9%        34.4%        66.2%           69.6% 
 경상남도           17.4%        22.9%        18.6%        21.1%        54.6%        74.5% 
 제주특별자치도 12.8%        29.5%        9.3%        4.6%        12.1%           37.8% 
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자료=국토교통부 실거래가