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부동산일반

집값 하락에 공시가격 밑으로 거래되는 수도권 아파트 급증

작년 하반기부터 집값이 빠른 속도로 떨어지면서 공동주택 공시가격보다 낮게 거래되는 수도권 아파트가 4분기 들어 급증한 것으로 나타났다.27일 부동산 중개업체 집토스가 국토교통부 실거래가 공개시스템을 통해 수도권 아파트 매매 현황을 분석한 결과, 작년 4분기 거래 중 303건은 동일 면적 최저 공시가격 이하에 거래된 것으로 집계됐다. 이는 지난해 1~3분기 공시가격 이하 매매된 아파트 거래 건수가 분기당 평균 48건인 것과 비교할 때 6배 넘게 늘어난 수치다. 특히 303건 중 증여 등으로 시세보다 낮게 거래되는 경우가 많은 직거래 71건을 제외해도 232건이 공시가격 이하에 중개거래됐다.공시가격보다 2억원 이상 낮게 거래된 사례도 있었다.서울 서초구 서희융창아파트 전용면적(이하 전용면적 기준) 101.83㎡는 지난달 13일 9억3480만원에 중개 거래됐다. 동일 면적 최저 공시가격인 11억8000만원보다 2억4520만원 낮은 금액에 손바뀜된 것이다. 강남구 개포주공6단지에서는 지난달 17일 83.21㎡가 최저 공시가격인 20억800만원보다 1억원 가량 떨어진 19억원에 중개거래됐다.2021년까지 매매가가 급등해 공시가격이 많이 올랐던 경기·인천 지역에서도 공시가격을 하회하는 실거래가 이어지고 있다.경기 의왕시 휴먼시아청계마을 121.82㎡는 지난달 10일 공시가격 최저값인 8억9400만원보다 2억원 가까이 내린 7억원에 중개거래됐다. 인천 연수구 힐스테이트레이크송도2차 84.97㎡도 최저 공시가격보다 7200만원 낮은 6억3000만원에 작년 11월 거래됐다.공시가격은 정부가 과세 등을 위해 매년 1월 1일 기준으로 감정 평가를 거쳐 정하는 평가 가격이다. 재산세·종합부동산세와 건강보험료·기초연금 등 67개 행정제도의 기준으로 사용된다. 공시가격 현실화율이 낮아지면 보유세 부담은 줄어들게 된다.진태인 집토스 아파트중개팀장은 "공시가격은 전세 대출 또는 보증보험 가입 시 감정 평가에 있어 중요한 요소 중 하나로, 실제 거래금액보다 공시 가격이 높은 경우 시세 대비 대출 또는 보증액이 상향돼 깡통 전세나 부실 채권을 야기할 수 있다"고 지적했다. 진 팀장은 "공시가격은 보유세의 산정 근거로 활용돼 실제 자산 가치에 비해 과도하게 높을 경우 서민 실수요자의 부담을 가중할 수 있다"며 공시가격 하향 조정이 필요하다고 강조했다.국토부는 25일 2023년 표준지와 표준주택 공시가격을 전년 대비 각각 -5.92%와 -5.95%만큼 낮춰 공시했다.전문가들은 3월 17일부터 열람에 들어가는 공동주택 공시가격도 두 자릿수 하락 폭이 예상됨에 따라 보유세가 2020년 수준 이하로 떨어질 것으로 보고 있다.서지영 기자 seojy@edaily.co.kr 2023.01.27 10:33
경제

개포주공4단지 조합원 대표 단체 “중도금 연체 결정 환영”

개포주공4단지 조합원 대표 단체(이하 조합원 대표 단체)는 7월 26일 조합 정기 총회에서 의결된 주택도시보증공사(HUG)의 중도금 대출 신청을 위한 접수 연기에 대해 지지의 뜻을 3일 밝혔다. 이번 안건은 서면 포함 참석 조합원 2201명 중 약 88.82%의 찬성률로 통과돼 조합원의 중도금 집단 대출 기표를 지연하고, 8월 5일로 예정된 중도금의 연체를 결정한 것이다. 조합원 대표 단체는 이에 따라 GS건설로부터 공사비 검증을 위한 자료 접수하고, 검증 결과에 따라 공사비를 조정할 수 있는 특약을 체결하며 진행 중인 마감재 고급화 협상이 완료돼야 중도금 납입이 가능하게 됐다고 주장했다. 조합원 대표 단체는 그간 조합원들의 지속적인 요청에 따라 이날 총회에서 창호 모델 변경, 엘리베이터 속도 상향, 음식물 쓰레기 이송 설비 방식 변경, 조합원 패키지 옵션 제공 등 단지 고급화를 위한 안건이 상정됐고 82~90%에 이르는 압도적인 찬성률로 가결됐다고 설명했다. 조합원 대표 단체는 전체 공사비에 대한 정당성이 입증되고, 마감재 협상의 일괄적 타결로 시공사가 고급화에 대한 적극적인 의지를 피력하지 않는 한, 조합원 중도금 납부와 1370억원 증액을 포함하는 도급변경계약 체결을 논할 수 없다고 목소리를 높였다. 특히 조합원 대표 단체는 마감재에 대해 최대 27%에 이르는 간접비를 청구하되 그 세부 내역이 불분명하고, 물가지수변동에 따른 공사비 증액 또한 계약체결일과 실제 착공일 기준이 아닌 임의 적용으로 370억원 중 190억원을 과도하게 청구해 조합원들에게 재산상 손해를 끼쳤다고 주장했다. 총회에 참석한 조합원은 “시공사가 얼마나 비협조적이면 조합원이 중도금을 못 내겠다고 하겠느냐. 강남권 랜드마크를 건설하겠다면서 단기적 이익방어에 급급한 나머지 소비자의 권리를 철저히 무시하는 GS건설의 행태에 안타까움을 금할 길이 없다”고 밝혔다. 한편 개포주공4단지아파트 재건축정비사업은 강남구 개포동 189번지 일대에 지상 35층, 35개동 총 3375세대의 주택 공급을 골자로 하며, 2019년 11월 착공을 개시해 2023년 2월 입주를 앞두고 있다. 총 공사비는 1조원이 넘는 것으로 알려졌다. 조합원 대표 단체는 GS건설 깜깜이 도급계약 실태를 고발하고자 5월 7일부터 8일까지 항의 집회를 개최한 바 있다. 서지영 기자 seo.jiyeong@joongang.co.kr 2020.08.03 15:14
경제

[서지영 기자의 랜드 ing] 연기부터 쪼개기까지…코로나가 불러온 천태만상 재개발 조합 총회

코로나19 여파가 서울 주요 재건축 조합의 총회와 설명회까지 영향을 미치고 있다. 서울시와 정부가 대규모 인파가 한꺼번에 모이는 총회 개최 연기를 권고하자, 연기를 선택한 조합이 늘어나고 있다. 그러나 일부는 총회를 하루 몇 차례로 쪼개거나 ‘운동장 총회’까지 기획하는 등 꾀를 내고 있다. 올해 2~4월은 굵직한 정비사업장의 총회 일정이 유독 많았다. 당초 국토교통부(이하 국토부)가 민간택지 분양가 상한제를 내달 29일 시행하기로 했기 때문이다. 그러나 코로나19가 번지면서 국토부는 분양가 상한제 시행을 3개월 연장했다. 규정상 대규모 인파가 몰리는 조합의 총회 일정을 4월 전에 여는 것을 가능한 한 막기 위해서였다. 서울시 역시 코로나19 지역사회 확산을 막기 위해 오는 5월 18일까지 재개발·재건축 조합 총회를 금지했다. 서울시는 또 서초구청에 총회를 강행하는 조합에 한해 강력한 행정 조치를 요구한 것으로 알려진다. 한남3구역과 신반포15차, 개포주공1단지, 신반포3차·경남아파트 등 강남과 강북 ‘알짜’ 정비사업장들은 고민에 빠졌다. 총회 일정을 잡자니 정부 눈치가 보이고, 미루자니 일정이 지나치게 미뤄지기 때문이다. 한남3구역 조합은 시공사 선정 조합원 총회를 오는 5월 31일로 연기하는 방안을 추진 중이다. 31일 총회가 확정될 경우 1차 합동 설명회는 같은 달 24일을 잠정적으로 잡았다. 서초구 반포동 신반포3차·경남아파트, 은평구 증산동 증산2구역, 수색동 6·7·13구역 조합 등은 이런 방침에 따른다는 계획이다. 신반포3차·경남아파트(래미안 원베일리) 조합은 전날 조합원에게 메시지를 보내 “총회를 5월 18일 이후로 미루되, 착공은 4월 중 진행해 기존 일정을 맞춰가겠다”고 밝혔다. 강행을 택한 곳도 있다. 신반포15차 아파트 재건축 조합은 지난 23일 조합원에 시공사 선정 입찰에 참여한 삼성물산·대림산업·호반건설의 합동 홍보설명회를 오는 31일 강남의 한 카페에서 개최할 것이라는 내용의 공문을 보냈다. 정부의 날이 선 감시를 인지해 설명회도 쪼갰다. 신반포15차 조합은 이날 오후 2시부터 1∼3부로 나눠 진행될 예정이다. 조합은 "최근 코로나19로 사회적 거리 두기를 강력하게 시행함에 따라 이에 부응하고자 분산해 소수의 조합원을 모시기 위함이다. 각자 편한 시간에 참석해 주길 바란다"고 밝혔다. 정부는 소규모의 불가피한 조합 모임과 관련해서는 임원 등 방역 책임자를 지정하고 마스크 착용, 손 세정제 비치 등 안전조치를 취한 뒤 제한적으로 열도록 시와 자치구에 지침을 내렸다. 개포주공1단지는 아직 고심 중이다. 30일 ‘운동장 총회’를 강행할 예정이었던 강남구 개포동 개포주공1단지도 총회 일정을 두고 고민 중이다. 오는 5월 18일 이후에 열면 일정이 지나치게 늦어진다는 판단 때문이다. 최근 이사회를 열었지만, 총회 일정 확정은 하지 못했다. 정부의 연기 권고에도 불구하고, 조합이 따르지 못하는 것은 비용 때문이다. 총회를 열지 못해서 사업이 지연되면 조합원들이 손해를 보는 구조이기 때문이다. ‘시간=돈’인 곳이 정비사업장 생리다. 업계 관계자는 “총회든 설명회든 더는 미룰 수 없는 조합들이 많다. 사업을 빨리 진행해야 조합원 부담도 줄어든다. 전염병이 도는데도 총회를 강행하거나 쪼개는 등 각종 방식이 등장하는 이유”라고 말했다. 서지영 기자 seo.jiyeong@joongang.co.kr 2020.03.30 07:00
경제

[서지영 기자의 랜드 ing] 코로나19, 분양가 상한제 영향 미칠까?

신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)이 정부의 ‘부동산과의 싸움’에도 영향을 미칠 수 있을까. 국토교통부(이하 국토부)는 최근 부동산 재건축·재개발 현장에서 제기한 민간주택 분양가 상한제 시행 유예 요청에 대해 검토 중이라고 밝혔다. 민간주택 분양가 상한제란 종전 공공 분양주택에 적용하던 집값 상한선을 민간분양주택까지 확대한 것이다. 재건축 조합과 건설사로서는 최종 분양가가 과거보다 떨어지기 때문에 이익도 줄어들 수 있다. 정부는 오는 4월 29일부터 분양가 상한제를 통해 치솟는 주택 가격을 잡겠다는 의지를 보여왔다. 분양가 상한제가 강남 지역 재건축·재개발 사업의 수익성을 크게 떨어트리고, 집값 과열을 부추기는 투기수요를 규제하는 효과를 기대할 수 있다고 본 것이다. 그런데 강경한 정부의 분양가 상한제가 코로나19 사태로 미뤄질 가능성이 생겼다. 앞서 강남과 은평구, 동작구청 등도 지난 2일 민간택지 분양가 상한제 적용 연기를 요청하는 공문을 국토부에 보내거나 건의한 상태다. 대한건설협회와 한국주택협회, 대한주택건설협회 3개 단체도 최소 6개월 연장안을 국토부에 건의했다고 밝혔다. 재개발·재건축사업 조합 모임인 미래도시시민연대는 “분양가 상한제 시행을 3개월 이상 연기해 달라”는 내용의 청원서를 국토부에 제출했다. 하나같이 ‘안전’을 민간택지 분양가 상한제 연기의 이유로 들고 있다. 현재 재건축·재개발 조합이 분양가 상한제를 피하기 위해서는 늦어도 다음 달 28일까지 관할 지자체에 입주자 모집 공고를 신청해야 한다. 또 조합원 총회와 모델하우스 등을 개관해 분양을 위한 각종 행사도 열어야 한다. 코로나19 사태 속에 이런 대규모 모임 행사를 열기 힘들다는 것이 이들의 주장이다. 실제 이달에만 대규모 조합 총회가 줄줄이 예정돼 있다. 오는 30일에 열릴 예정인 강남구 개포주공1단지 조합 총회는 규정상 최소 1000명 이상의 사람이 모여야 한다. ‘사회적 거리 두기’ 캠페인을 벌이고 있는 정부로서는 난처한 상황이다. 국토부 측은 “제기된 민원 내용을 꼼꼼히 살펴보고 있다. 코로나19 확산 추이를 지켜본 뒤 분양가 상한제 시행 유예 여부를 결정할 방침”이라며 한발 물러서는 듯한 태도를 보였다. 업계와 각 이해관계자의 반응은 엇갈리고 있다. 권구철 미래도시시민연대 조합지원단장은 “분양가 상한제 시행을 연기하더라도 시장에 잘못된 신호가 가거나 혜택을 보는 현장이 늘어나진 않는다”고 말했다. 반면 경제정의실천연합 측은 “경제 상황에 따라 분양가 상한제 시행 여부를 조절하는 것은 옳지 않다”며 맞서고 있다. 전문가들은 무리한 도입보다는 여유를 주문하고 있다. 부동산 114 관계자는 “분양가 상한제가 이슈는 이미 지난해부터 있었고, 분양가도 시장에 어느 정도 반영된 상황”이라며 “코로나19 사태로 분양 업계가 어려움을 겪고 있어 지금처럼 정책을 서두르기보다는 조금 더 여유를 갖고 도입하는 것이 나을 것으로 보인다”고 말했다. 서지영 기자 seo.jiyeong@joongang.co.kr 2020.03.16 07:00
경제

[서지영 기자의 랜드ing] ‘4월 총선’에 쫓기고 코로나에 밀리고…마음 급한 분양시장

“코로나19에 4월 국회의원 총선거까지…다들 분양 날짜 잡느라 고민 중일 겁니다.” 지난주 국내 한 대형 건설사 관계자는 이렇게 업계 분위기를 전했다. 그의 말마따나 한창 분양 성수기를 맞아 총력전을 펼쳐야 할 시기에 예상치 못한 악재와 스케줄이 겹치고 있다. 시작부터 쉽지 않다. 국내 분양시장은 지난 1월 약 한 달 동안 휴식 기간을 가졌다. 청약 업무가 종전 금융결제원에서 한국감정원으로 이관된 것에 따른 것이다. 2월을 기다렸던 건설사들은 코로나19라는 복병을 만났다. 모델하우스는 각지에서 몰려든 분양 관심자로 북적이게 마련이다. 바이러스가 전파되기 딱 좋은 조건이다. 각 건설사는 모델하우스 공개 일정을 뒤로 미루거나 사이버 모델하우스를 택하고 있다. 꽃 피는 봄에도 분양 일정 잡기가 까다롭다. 분양 성수기인 오는 4월에는 제21대 국회의원 총선거가 잡혀 있다. 국민적 관심이 쏠리는 분양 일정과 정치권 유세가 얽혀봐야 좋을 일이 없다는 것이 분양 업계 관계자의 전언이다. 게다가 4월 말에는 민간택지 분양가상한제 유예 기간이 끝난다. 각 건설사가 상반기 분양 일정을 잡지 못하고 갈팡질팡할 만하다. 계산상 분양 최적기로 꼽히는 달은 오는 3월이다. 하지만 상반기 분양 계획을 세운 건설사들이 3월에 모두 몰릴 경우 자칫 흥행에 실패할 수도 있다. 부동산114에 따르면 올해 2~4월 아파트 분양예정 물량은 총 8만1592가구다. 지난해 같은 기간(4만7739가구)과 비교해 물량이 약 2배 많다. 지난해 정부가 분양가 규제안을 내놓은 데 이어 지방정부도 높은 분양가를 이유로 사업승인을 규제하면서 분양 일정이 줄줄이 밀린 탓이다. 눈을 크게 뜨고 봐야 할 분양도 많다. 국내 최대규모 재건축 단지인 강동구 둔촌주공(계획세대수 1만2032세대)은 4월 이전에 분양을 마치겠다는 계획이다. 6702가구 규모의 강남구 개포주공1단지 역시 4월에 분양에 나선다. 상한제가 적용되기 전이지만 서울 강남권의 대단지이고, 시세차익이 보장되다 보니 청약수요자들이 몰릴 것으로 전망된다. 한 건설사 관계자는 "4월 여러 정치적 이벤트가 있는 가운데 계속 사업을 연기하면 분양을 하기 위해 투입된 비용에 대한 이자만 계속 발생한다. 오는 3월이 상반기 분양 분수령이 될 것이다"고 말했다. 서지영 기자 seo.jiyeong@joongang.co.kr 2020.02.17 07:01
경제

[한주의 부동산]서울 아파트 전셋값 ‘뚝뚝’…10년 만에 최대 하락

서울 아파트 전셋값이 지난달, 2009년 이후 10년 만에 가장 큰 폭으로 하락했다. 한국감정원 조사에 따르면 지난달 전국 주택(아파트·연립·단독주택 종합) 매매가는 전월 대비 0.12% 하락하며 3개월 연속 하락세가 이어졌다.낙폭은 1월(-0.15%)보다 다소 감소했다.서울 주택 가격은 0.19% 떨어져 낙폭이 전국 평균을 웃돌았다. 인천과 경기도는 각각 0.05%, 0.11% 하락했고 지방은 0.10% 떨어졌다.5개 광역시 중 부산(-0.13%)과 울산(-0.43%)은 주택 가격이 하락했고 대구(0.08%) 대전(0.12%) 광주광역시(0.14%)는 상승했다.유형별로 보면 전국 아파트는 지난달 0.25% 하락해 전월(-0.29%)보다 낙폭이 축소됐고, 연립주택도 0.08%로 1월(-0.11%)보다 하락 폭이 줄었다.단독주택의 경우 일부 개발 예정지의 가격이 오르면서 전국 평균 0.21%로 1월(0.19%)보다 상승 폭이 커졌다.서울 아파트는 0.37% 하락해 지난해 12월 이후 3개월 연속 내려갔다.특히 강남 4구는 매수 심리 위축으로 약세가 이어지면서 지난해 고점 대비 2억∼3억원 이상 싼 급매물만 거래되는 모습을 보였다.실례로 지난해 8월 19억3000만원을 호가했던 잠실 주공5단지 34평형은 지난달 3억원 내려간 16억2000만원에 팔리기도 했다. 또 강남구 개포동 개포주공 1단지 50.64㎡는 지난해 8월 19억3000만원에 거래됐는데 지난달 3억원 이상 빠진 16억2000만원에 거래됐다. 전국 주택 전세가는 전월에 이어 0.22% 하락했다. 전국 전세가는 2017년 12월 이후 15개월 연속 하락세가 이어지는 모습이다. 특히 서울 주택 전세가는 0.43% 떨어져 지난 1월(-0.32%)보다 하락 폭이 더 커졌다. 또 서울 아파트 전세가는 지난달 0.69% 떨어지며 2009년 1월(-1.74%) 이후 월간 변동률로는 10년 만에 최대 낙폭을 기록했고, 전국 광역 시·도 가운데서도 가장 큰 폭으로 하락했다. 송파 헬리오시티 등 대규모 아파트 입주가 이어지면서 강남권을 중심으로 전세가를 끌어내렸다는 분석이다. 강남구 대치동 은마아파트 전용면적 76.79㎡는 1월 중순 시세가 4억1000만∼5억원이었으나 지난달 하순 3억8000만∼4억7000만원으로 내려왔고, 송파구 잠실 트리지움 전용면적 84.83㎡ 전세가는 지난 1월 7억8000만∼8억6000만원에서 지난달 7억8000만∼8억5000만원으로 떨어졌다. 권지예 기자 kwon.jiye@jtbc.co.kr 2019.03.08 07:00
경제

[한 주의 부동산] 서울 1만2022가구 입주 소식

오는 4월까지 서울에서만 1만2022가구가 입주를 앞두고 있다. 한강을 기준으로 강북권에 들어서는 새 아파트가 5581가구, 강남권에 6441가구다.강남권 아파트 가운데는 개포주공 2단지를 재건축한 강남구 개포동의 ‘래미안 블레스티지’가 개포주공 재건축 아파트 가운데 가장 빠른 2월 입주를 시작한다. 이 단지는 전용 49~182㎡·총 1957가구로 구성됐다. 현재 입주를 앞두고 전셋값은 전용 84㎡ 기준 6억~15억원까지 다양하게 나와 있다.또 이달 입주를 앞둔 양천구 신정동 ‘목동파크자이’ 아파트는 규모 356가구(전용 84·94㎡)의 작은 단지다. 주택형에 따라 조금 다르지만, 전용 84㎡가 11억원 안팎에서 실거래 됐다.3월 입주 예정인 강서구 염창동 ‘e편한세상 염창’은 염창1구역을 재건축해 전용 51~84㎡·499가구로 탈바꿈한 곳이다. 이곳은 지난해 10월 전용 84.63㎡가 10억4053만원에 실거래 되면서 10억원을 웃돌았다.영등포구 신길동 ‘신길뉴타운 아이파크’도 2월 입주다. 신길뉴타운 14구역을 재개발한 이 단지는 전용 59~84㎡·중소형 주택형 612가구로 구성된다. 총 2041가구로 입주 가구가 가장 많은 구로구에는 2월에 항동 하버라인 9~11단지·총 871가구가, 3월에 항동 공공주택지구 3단지·총 1170가구가 각각 집들이를 기다린다.이외에 강동구 길동 ‘다성이즈빌(50가구)’ 서초구 방배동 ‘방배 마에스트로(118가구)’ 등이 입주를 앞두고 있다.강북권에서는 가장 먼저 2월에 성북구 길음동 ‘래미안 길음 센터피스’와 석관동 ‘래미안 아트리치’가 입주할 예정이다. 래미안 길음 센터피스는 전용 59~120㎡·총 2352가구로, 지난해 9월 전용 84.9㎡·입주권 10억5000만원(34층)에 거래됐지만 소폭 내려간 상태다. 래미안 아트리치는 전용 59~109㎡·총 1091가구로 구성된다. 지난해 12월 전용 59.98㎡·입주권 실거래가 6억6920만원(16층)으로 한 달 전 분양권 6억9650만원(10층)보다 소폭 하향됐다.이외에 이달 은평구 응암3구역을 재건축한 응암동 ‘백련산 파크자이’도 입주한다. 2016년 일반 분양 당시 평균 156 대 1의 경쟁률을 기록했던 효창동 ‘용산 롯데캐슬 센터포레’는 4월 입주 예정이다. 용산구 효창5구역을 재개발한 용산 롯데캐슬 센터포레는 전용 59~110㎡·478가구로 이뤄졌다. 분양권 전매가 풀리기는 했지만, 지난해 9월 전용 59.95㎡ 입주권이 11억5500만원(13층)에 팔린 뒤 거래 자체가 끊긴 상황이다.또 서울 동대문구 용두동 ‘청계 한양 아이클래스(96가구)’ 마포구 창전동 ‘마포 웨스트리버 태영 데시앙(276가구)’ 등도 2~4월 입주 예정이다. 권지예 기자 kwon.jiye@jtbc.co.kr 2019.02.08 07:00
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