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부동산일반

[IS시선] 정부의 부동산 정책과 거꾸로 가는 민심

“집값이 큰 폭으로 내릴 수 있으니 추격 매수를 자제하라.”2021년 7월 28일 당시 홍남기 경제부총리, 노형욱 국토교통부 장관, 은성수 금융위원장, 김창룡 경찰청장 등 4개 정부 부처 수장이 나와 부동산과 관련해 이런 대국민 담화문을 발표했다. 문재인 정부 시절 부동산 가격이 급등하자 계속된 대책과 규제에도 집값이 잡히지 않자 담화문까지 발표하기에 이르렀다. 당시 ‘영끌족(대출 등 영혼까지 끌어모아 투자하는 사람들)’이라는 신조어가 탄생했고, 부동산 폭등 사태를 지켜보며 자조하는 사람들을 가리켜 ‘벼락 거지’라는 말도 등장했다. 문재인 정부 때는 부동산과 관련한 각종 규제가 전혀 먹혀들지 않았고, 아파트 평균 가격이 2배 가까이 폭등했다. ‘집을 사지 마라’고 아무리 애원하도 사람들은 초저금리 속에 너도나도 빚을 내며 ‘영끌’에 동참했다. 부동산 가격을 결정하는 여러 가지 요인이 있겠지만 당시에는 양적 완화로 1%대의 초저금리가 형성되면서 ‘자본주의 흐름’ 그대로 서민들을 움직인 셈이다. 윤석열 정부 들어서는 이전 정부와는 반대의 움직임이 일고 있다. 경기 침체 장기화로 인한 양적 긴축이 이어지자 부동산 가격은 하향곡선을 그리고 있다. 그러자 윤석열 정부는 지난해 11월 ‘청년 내집 마련 1·2·3 주거지원 프로그램’을 발표하며 청년들에게 집을 사라고 부추기고 있다. 청년 주택드림 대출을 통해 최장 40년간 최저 2.2%의 저금리로 분양가의 80% 자금을 빌릴 수 있다는 정책이다. 부동산 정책에 거부감을 갖고 있는 서민들은 “‘지금의 집값 그대로를 지불하고 40년 동안 대출의 노예가 되어라’는 말과 별반 다르지 않다”며 부정적 시선을 보내고 있다. 현 정부는 올해 4월 총선을 앞두고 표심을 잡기 위한 부동산 부양책을 남발하고 있다. 분양가상한제 대상지역 대부분을 해제한 것을 비롯해 재건축의 걸림돌이었던 안전진단도 사실상 무력화하는 1·10 주택공급 확대방안을 내놓았다. 여기에 실거주 의무 폐지안도 계속해서 추진한다는 방안이다. 각종 정책을 내놓으며 추가적인 집값 하락을 막고 수요·공급의 밸런스를 맞추려 애를 쓰고 있지만 역부족인 상황이다. 기본적으로 4% 이상의 고금리가 지속되고 있는 터라 어떤 정책도 실효성을 발휘하지 못하고 있다.정부나 지방자치단체는 재건축이나 부동산 경기가 살아나야 세수가 증가한다. 규제를 풀어주면 기부채납을 대폭 늘릴 수 있기 때문이다. 또 건설업계에서 나오는 돈은 선거자금으로 많이 흘러 들어가기 마련이다. 이는 정부가 선거를 앞두고 ‘총선용 포퓰리즘’을 고집하는 이유 중 하나이기도 하다. 높은 집값은 악순환을 낳고 있다. 공사비 폭증, 분양시장 경색, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 위기, 출산율 저하, 빈부격차 확대 등의 주요 요인이 되고 있다. 집값 부담 등으로 아이를 낳지 않다 보니 올해 출산율이 0.6%대까지 떨어질 것이라는 암울한 전망이다. 전·현 정부 모두 이러한 책임에서 자유로울 수 없다. 한 부동산 전문가는 “오락가락하는 부동산 정책보다는 지금은 시장 논리에 따라 맡겨두는 것도 방법”이라고 말했다. 집을 사고파는 건 개인의 영역이다. 현 시점에서 선심성 정책으로 기대감을 부추겨 괜히 시장을 혼란스럽게 만들 필요가 없다. 자본주의 흐름에서 드러나듯이 민심은 정부의 정책과는 반대로 움직이고 있다.김두용 기자 k2young@edaily.co.kr 2024.01.23 07:00
부동산일반

새해부터 바뀌는 부동산 제도는

새해 부동산 시장에 대한 다양한 전망이 나오고 있다. 이를 구체적으로 가늠하기 위해서는 우선 올해부터 달라지는 부동산 정책을 살펴봐야 한다.2일 업계에 따르면 새해 달라지는 주요 부동산 제도는 '신생아 특례 구입 및 전세자금 대출 도입' '혼인 증여재산 공제 도입' '전월세 계약 때 공인중개사 인적정보 기재 의무화' 등이다.먼저 신생아 특례는 대출 신청일 기준 2년 내에 출산한 무주택 가구(2023년 출생아부터 적용, 혼인 여부 관계없음)가 대상이다.주택 구입 자금 대출의 경우 자산 5억600만원 이하, 연 소득 1억3000만원 이하, 주택가액 9억원 이하 요건을 충족하면 연 1.6~3.3% 금리로 최대 5억원까지 빌려준다.전세자금 대출 요건은 자산 3억6100만원 이하, 연 소득 1억3000만원 이하다. 연 1.1~3.0% 금리로 최대 3억원까지(보증금 수도권 5억원, 지방 4억원 이하) 대출 가능하다.혼인 증여재산 공제도 도입된다. 신혼부부가 양가에서 결혼자금을 증여세 부담 없이 3억원까지 받을 수 있다. 지난 1일 증여분부터 적용된다. 부모나 조부모 등 직계존속으로부터 혼인신고일을 기점으로 전후 각 2년 이내 총 4년간 재산을 증여받는 경우 기본공제 5000만원(10년간)에 1억원을 추가로 공제받을 수 있다.전월세 계약 때 공인중개사 인적정보 기재 의무화도 시행된다. 공인중개사는 앞으로 전월세 계약 신고 때 계약을 중개한 공인중개사 이름, 사무실 주소, 전화번호 등의 정보를 의무적으로 기재해야 한다. 만약 허위 정보를 신고한다면 과태료 100만원이 부과된다.3월에는 재건축 초과이익 부담금도 완화된다. 부담금 면제 기준은 현행 3000만원에서 8000만원으로 높아지고, 부과 구간은 2000만원에서 5000만원으로 완화된다.4월에는 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법'(1기 신도시 특별법)이 시행될 예정이다. 조성된 후 20년 이상 된 100만㎡ 이상 택지를 대상으로 용적률 규제 완화, 안전진단 면제 등의 혜택이 주어진다.5월에는 신생아 특별공급 제도가 신설된다. 출산 가구를 대상으로 연 7만가구 수준의 공공·민간 주택을 공급하는 게 골자다. 특히 입주자 모집공고일 기준 2년 안에 임신·출산한 가구에 연 3만가구 수준의 공공분양 물량을 배정한다. 또 연 1만가구 수준의 생애최초·신혼부부 민간물량 중 20%를 출산가구에 우선 공급한다.상반기 중에는 신혼부부의 특별공급 중복 청약이 허용된다. 현행법 상 당첨자 발표일이 같은 단지에는 청약이 불가하다. 하지만 신혼부부의 주택 청약 횟수를 각각 1회로 늘려 이들의 '내집 마련' 기회를 확대하겠다는 것이다.연 최대 3.3%의 우대 금리가 적용되는 청년우대형 주택청약종합저축 비과세 적용기한도 2년 연장한다. 총 급여액 3600만원 혹은 종합소득금액 2600만원 이하 무주택 세대주 청년에게는 500만원 한도의 이자 소득 비과세 혜택이 적용된다.올해 하반기에는 출산·양육을 위한 주택 마련 시 취득세 납부 대상에서 제외될 수 있을 전망이다. 최대 500만원 한도 안에서 100% 감면 혜택을 받을 수 있다.안민구 기자 amg9@edaily.co.kr 2024.01.03 07:00
산업

올해 국내 건설수주, 작년보다 50조원 줄 듯…181조원 예상

올해 국내 건설 수주 실적이 작년보다 50조원가량 급감할 것이라는 전망이 나왔다.27일 한국건설경영협회가 서울 연세재단세브란스빌딩에서 개최한 '2024년 건설시장 환경변화와 대응' 발표회에서 라진성 이지스자산운용 팀장은 올해 국내 건설 수주가 181조원에 그칠 것으로 내다봤다.이는 지난해 229조6천억원에서 48조7000억원(21.2%) 급감한 규모다.라 팀장은 "주택·부동산 경기 활황에 힘입어 장기간 성장세를 지속해왔던 국내 건설수주액이 지난해 정점을 찍은 이후 하락 국면으로 접어든 것"이라고 말했다.내년에는 올해 수주 급감에 따른 기저 효과와 내년 22대 총선, 금리 인하 기대 등에 따라 건설 수주 규모가 192조6000억원 수준으로 회복될 것으로 예상됐다.다만 총선 이후 금리 방향성에 따라 시장 변동성이 커질 수 있고, 금리 인상과 원자재 가격 상승 등으로 악화한 사업성을 개선하는 것도 쉽지 않아 보인다.라 팀장은 "신규 주택 분양 물량의 경우 올해 18만호 그치겠지만, 내년에는 30만호 규모로 증가할 것"이라며 "민간 부문의 경우 총선과 부동산 프로젝트파이낸싱(PF), 금리 등 변수가 다양하지만, 하반기부터 금리인하가 시작될 경우 올해보다는 소폭 개선될 것"이라고 봤다.이어 "공공부문의 경우 내년 사회간접자본(SOC) 예산이 올해보다 4.6% 증가한 26.1조원으로 편성됐다"면서도 "안전 관련 투자를 제외하면 올해와 비슷한 규모에 그친 데다 SOC 예산 중 가장 큰 비중을 차지하는 도로 및 철도 부문의 건설 예산은 오히려 감소했다"고 지적했다.또 "최근 경기 불황에 따른 세수 부족을 고려하면 의미 있는 수준의 SOC 예산 확대 가능성도 작아 수주 환경이 녹록지 않을 것"이라고 덧붙였다.내년 건설시장에서 주목해야 할 분야로는 재건축·재개발 사업이 꼽혔다.2018년부터 지난해까지 전국의 재건축 안전진단 통과단지는 40곳에 그쳤지만, 올해는 상반기에만 111곳이 나왔다.또 지난 5년간 연평균 2만6천호 수준이었던 정비구역 지정물량도 올해 6만2000호로 뛴 상황이다.라 팀장은 "정부는 지난달 말 발표한 주택공급 활성화 방안에서 정비구역 지정기간 단축, 신탁 방식 속도 제고, 전자 의결 도입 등을 통해 2027년까지 신규 정비구역 지정 호수 22만호를 달성할 계획이라고 밝혔다"며 "재건축·재개발 부문의 사업절차 개선 등 규제 완화를 적극 추진할 것으로 보인다"고 설명했다.한편 올해 해외 건설 수주는 전년 대비 3.8% 증가한 322억달러(약 43조8000억원), 내년은 8.1% 늘어난 348억달러가 될 것으로 전망됐다.라 팀장은 "내년 고유가에 기반한 대형 프로젝트 발주가 기대되고 '네옴 그린수소 프로젝트'를 기점으로 부진했던 사우디아라비아의 네옴시티 프로젝트 진행이 본격화할 것"이라며 "아랍에미리트(UAE), 쿠웨이트 등 중동·북아프리카(MENA) 지역의 발주가 석유화학 일변도에서 친환경, 인프라 등으로 다변화하고 있는 만큼 국내 건설업계에 향후 긍정적 영향을 미칠 것"이라고 분석했다.서지영 기자 seojy@edaily.co.kr 2023.10.27 14:24
부동산

종부세·안전진단 등 규제 완화 움직임에 매물 회수 늘어나

서울 아파트값이 하락세를 이어가고 있는 가운데 보유세, 양도세 부담 때문에 집을 팔려던 다주택자들이 최근 정부의 잇단 규제 완화 정책에 일부 매도 계획을 보류하고 있는 것으로 나타났다. 25일 부동산빅데이터업체 아실에 따르면 서울 아파트 매물 건수는 총 5만1093건으로 한 달 전 5만4927건에 비해 7.0% 감소했다. 전국 광역 시도 가운데 가장 큰 폭으로 줄었다. 서울 서대문구의 매물이 한 달 전 1933건에서 현재 1749건으로 9.6% 줄었고 관악구(-9.3%), 강남구(-9.0%), 구로구(-8.7%), 종로구(-8.6%), 도봉구(-8.4%) 등의 순으로 감소폭이 컸다. 안전진단 규제 완화 혜택이 기대되는 양천구도 한 달 전 2523건에서 현재 2333건으로 7.6% 감소했다. 같은 토지거래허가구역이지만 송파구 잠실동은 소폭의 상승 거래도 나오고 있다. 최근 하락폭이 크다보니 일부 '바닥' 인식에 매수 문의가 증가하고, 일부 집주인들은 매물을 회수하면서 나타난 현상이다. 잠실 리센츠 전용 84.99㎡는 이달 초 20억5000만원에 2건이 거래됐는데 이후 19억8000만원에 2건이 거래되며 실거래가가 내려갔다. 반면 엘스 전용 84.8㎡는 이달 1일 19억4500만원에서 7일 20억4000만원, 10일에는 21억3000만원에 팔리며 상승 흐름을 보인다. 전용 84.88㎡도 이달 5일 20억2000만원에 거래된 뒤 6일에는 이보다 높은 21억원에 거래 신고가 이뤄졌다. 이번 정부 세제개편안의 최대 수혜자는 조정대상지역내 2주택 보유자다. 정부가 내년부터 2주택자에 대해 종부세 중과세율(1.2∼6.0%)을 대신 일반세율(0.5∼2.7%)을 적용하기로 한 데다 2주택 이상자의 기본공제도 종전 6억원에서 9억원으로 올라가기 때문이다. 여기에다 내년 공시가격 현실화율을 2020년 수준으로 낮추고, 집값 하락분까지 더해져 내년 공시가격은 올해보다 크게 하향 조정될 전망이다. 시세보다 크게 낮은 '급급매' 물건이 다소 줄어들 것이란 전망이 나오는 배경이다. 다만 내년에도 금리 인상기조가 이어지고, 경기 침체가 지속되면서 당장 집값 상승이나 거래 증가로 이어지긴 어려울 것이라는 관측이 많다. 직방 함영진 빅데이터랩장은 "정부의 잇단 규제 완화 기조에도 불구하고 프로젝트파이낸싱(PF) 등 금융시장 불안, 금리 인상, 고물가 등 악재들이 여전히 산재해있다"며 "2주택자들이 매도를 보류할 순 있지만 매수세가 당장 유입되기에는 시장 불안요인이 크다"고 말했다. 서지영 기자 seojy@edaily.co.kr 2022.12.25 14:42
경제일반

규제 푸는 정부...연내 등록임대·재건축 안전진단 부동산규제 추가 완화

정부가 올해 안에 부동산 시장 규제를 추가로 풀기로 했다. 부동산 시장 안정을 통해 최근 불거진 채권·단기자금 시장 불안을 근본적으로 해소하겠다는 구상이다. 추경호 부총리 겸 기획재정부 장관은 28일 서울 은행회관에서 비상거시경제금융회의를 열고 "시장 상황을 예의 주시하며 연내에 등록임대사업제 개편, 재건축 안전진단 개선 등 부동산 규제 추가 완화를 추진하겠다"고 말했다. 앞서 혜택이 대폭 축소된 등록임대사업자 제도를 개편해 임대 공급을 안정시키겠다는 취지다. 등록임대사업제는 임대사업자로 등록한 사업자에게 종합부동산세 합산배제 등의 혜택을 주는 제도인데, 이 제도가 일부 투기에 악용된다는 우려가 제기되며 현재는 비아파트에 대한 장기 등록임대사업만 허용되고 있다. 재건축 안전진단 기준도 구조안전성 비중을 낮추는 방안 등을 담아 개편한다. 안전진단 기준이 완화되면 그만큼 지역 재건축 사업을 활성화하는 효과가 있다. 이와 함께 정부는 시장 상황에 따라 추가 규제 완화도 검토하겠다는 방침이다. 앞서 정부는 부동산 규제지역 해제, 투기과열지구 내 15억원 초과 주택에 대한 주택담보대출 허용, 무주택자에 대한 주택담보대출비율(LTV) 50% 일원화 등 규제 완화 조치를 잇따라 발표한 바 있다. 추 부총리는 이날 LTV 추가 완화 계획이 있느냐는 질문에 "부동산 시장 등에 관한 금융 관련이나 부동산 시장 자체 규제 등은 시장 상황을 봐 가면서 판단하고, 또 결정되면 소개하도록 하겠다"고 말했다. 정부는 또 건설사의 자금 경색을 막기 위한 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 보증을 당초 내년 2월에서 내년 1월로 한 달 앞당겨 시행하기로 했다. 내년 말까지 PF 보증 규모는 주택도시보증공사(HUG) 10조원, 한국주택금융공사(주금공·HF) 5조원 등 총 15조원 규모로 확대된다. 추 부총리는 "서민 주거 안정을 위해서는 주택 공급 기반을 지속적으로 확충하는 것이 긴요하다"며 "정상 PF나 부동산 사업장에 대해서는 원활한 자금 공급을 당부드린다"고 강조했다. 서지영 기자 seojy@edaily.co.kr 2022.11.28 10:24
부동산

규제완화 기대감…서울 아파트 매수심리 4주 연속 회복

서울 여의도 63스퀘어에서 바라본 서울 시내 아파트 단지. 연합뉴스 대선 이후 부동산 규제 완화에 대한 기대감이 커지면서 서울 아파트 매매수급지수가 4주 연속 상승세를 이어갔다. 1일 한국부동산원에 따르면 이번주 서울 아파트 매매수급지수는 89.1을 기록하며 4주 연속 상승세를 나타냈다. 매매수급지수가 기준선인 100을 밑돌면 시장에 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 더 많다는 의미다. 한동안 거래 가뭄에 시달리던 부동산 시장은 대선을 계기로 4주 연속 상승하며 매수자들이 조금씩 늘어나는 모습이다. 강남4구가 있는 동남권은 지난주(88.4)보다 2.2포인트(p) 오른 90.6으로, 서울 5개 권역 가운데 가장 높은 지수를 기록했다. 또 목동 재건축 호재 등의 영향으로 양천구가 있는 서남권은 90.3으로 지난주보다 0.2p 상승했다. 도심권은 대통령 집무실이 이전해 오는 용산구를 중심으로 매도자들이 그간 내놨던 매물을 거둬들이고 호가를 올리면서 지난주 87.1에서 금주 88.9로 올랐다. 서울 아파트 시장은 안전진단 기준 변경·용적률 상향 등 윤석열 대통령 당선인의 규제 완화 공약에 대한 기대감으로 매수 문의가 증가한 가운데 일부 집주인들은 매물을 거둬들이거나 호가를 올리는 양상을 보이고 있다. 다만 다주택자 양도소득세 중과 한시 배제 등 추가 대책을 지켜보자는 심리도 많아 실제 거래는 여전히 뜸한 편이다. 다만 전반적으로 심리는 회복됐지만, 매수자들이 적극적으로 매수에 나서지 않으면서 수급지수는 여전히 100을 밑돌았다. 경기도의 매매수급지수는 지난주 91.7에서 금주 92.5로, 인천은 92.1에서 92.3으로 상승했다. 전국 아파트 매매수급지수도 93.6으로 지난주보다 0.5p 상승했다. 최근 전세자금대출 재개로 전세수급지수 역시 상승세다. 서울 아파트 전세수급지수는 90.6으로 지난주(90.0)에 이어 2주 연속 90선을 회복했고, 전국은 95.3으로 지난주보다 0.6p 올랐다. 서지영 기자 seo.jiyeong@joongang.co.kr 2022.04.01 10:15
경제

공사비 800억원도 수주…1군 건설사 리모델링 경쟁 치열하네

1군 건설사들이 리모델링 수주에 적극적이다. 수조 원에 달하는 대형사업에 집중해왔던 과거와 달리 수백억 원대 리모델링 사업 수주도 마다치 않는다. 1일 업계에 따르면 GS건설은 최근 서울 신도림우성 1, 2차 아파트 리모델링 사업의 시공권을 수주했다. 신도림우성1차 리모델링은 구로구 신도림로 110일대 대지면적 6125㎡에 지하 5층~지상 16층, 4개 동 규모로 조성하는 사업이다. 이번 리모델링을 통해 169가구에서 194가구로 늘어난다. 신도림우성2차는 신도림로 105일대로 대지면적 8656.2㎡에 지하 5층~지상 20층, 3개동 규모다. 기존 239가구에서 274가구로 조성된다. 신도림우성1·2차는 GS건설이 지난달 7일 전담팀 신설 뒤 맡은 첫 공식 수주였다. 업계 안팎에서는 총 공사비에 주목한다. 신도림우성1차는 총 공사비가 833억원에 그친다. 2차도 1060억원 수준이다. GS건설은 시공능력평가 3위다. 그동안 조 단위의 대형 사업 수주에 몰두해 왔던 GS건설이 리모델링 전담팀 구성 후 '마수걸이' 수주라고 하기에는 다소 규모가 작은 것이 사실이다. 리모델링은 기존 아파트 틀을 유지하고 있기 때문에 공사 난이도가 재건축보다 높은 편으로 분류된다. 들어가는 비용도 크게 다르지 않아서 수익성이 떨어진다는 평가를 받아왔다. GS건설 관계자는 본지에 "최근 재건축 사업이 여러 규제로 쉽지 않다. 반면 리모델링을 원하는 물량은 많은 편"이라며 "공사 난이도는 현장에 따라 달라진다. 항상 리모델링 현장이 어려운 것만은 아니다"라고 말했다. GS건설만의 일은 아니다. 현대건설과 HDC현대산업개발은 지난해 말 주택사업본부 내 리모델링 전담조직을 구성해 수주에 나서고 있다. 대우건설과 롯데건설 등도 리모델링 시공권을 수주하며 사업을 확대하고 있다. 리모델링은 재건축보다 사업 추진 기간이 짧고 준공 15년만 지나도 사업을 추진할 수 있어 허용 기간이 30년 이상인 재건축보다 수월하다. 재건축과 달리 초과이익 환수제의 대상이 되지 않고 조합 설립 이후에도 거래가 가능하다. 서울에서는 올 1분기에만 30개가 넘는 단지들이 리모델링 조합을 설립했다. 강남 4구뿐만 아니라 용산구, 강서구 등에서도 리모델링에 관심을 쏟는 단지가 많다. 부산은 시가 팔을 걷어붙였다. 시가 나서서 준공 후 15년이 지난 공동주택을 대상으로 하는 ‘부산 공동주택 리모델링 기본 계획 용역’을 착수한다는 것이다. 노후 공동주택 리모델링을 지원은 박형준 부산 시장의 주요 공약 중 하나였다. 업계 관계자는 "재건축은 분양가 상한제, 초과이익환수제, 안전진단 강화 등으로 사업성이 줄어들었다. 리모델링을 선택하는 아파트 단지가 늘면서 1군 건설사도 총 사업비가 많지 않아도 뛰어들고 있다"고 말했다. 서지영 기자 seo.jiyeong@joongang.co.kr 2021.08.02 07:00
경제

[랜드is] '너도나도 리모델링' 리모델링 하면 아파트 값 오른다고?

정부가 아파트 재건축 규제를 강화하면서 리모델링을 추진하는 단지가 늘어나고 있다. 상대적으로 적은 시간과 비용을 들여 새 아파트로 탈바꿈할 수 있기 때문이다. 전국 아파트 가격이 들썩이는 가운데 리모델링을 통한 가격 상승도 기대하는 분위기다. 리모델링 수요가 급증하자 수년 이상 관련 사업을 접었던 대형 건설사들도 속속 복귀 중이다. 그러나 전문가들은 '묻지마식 리모델링'에는 의문 부호를 찍고 있다. 아파트 입지에 대한 고려 없이 무조건 리모델링만 한다고 해서 가격 상승으로 연결되지 않는다는 것이다. 리모델링 뛰어드는 1군 건설사들 최근 간판 1군 건설사들이 리모델링 시장에 속속 뛰어들고 있다. HDC 현대산업개발과 현대건설, 대우건설, 포스코 등은 리모델링만 전담하는 태스크포스(TF)까지 꾸리며 공격적으로 나서는 분위기다. 과거 수 천억원에서 수조 원대 대형 사업 수주에 몰두하던 모습과 사뭇 다르다. 대우건설은 최근 쌍용건설⋅포스코건설⋅현대엔지니어링과 컨소시엄을 구성해 송파구에 위치한 2000여 가구 규모의 '가락쌍용 1차 아파트' 리모델링 사업 입찰에 참여했다. 대우건설의 리모델링 입찰은 2009년 이후 약 12년 만이다. 대우건설은 이번 가락쌍용 1차 아파트를 기점으로 아파트 단지 리모델링 수주에 적극적으로 임하겠다는 각오다. 대우건설 관계자는 "연간 3000억~5000억원 규모의 리모델링 사업을 수주하는 것이 목표다. 시장 상황에 따라 수주 참여를 더 확대할 수 있다"고 말했다. 삼성물산도 등판했다. 지난달 25일 성동구 금호벽산아파트 리모델링 조합은 삼성물산‧현대건설 컨소시엄을 우선협상대상자로 선정했다. 리모델링 사업장에 시공능력평가 1위인 삼성물산과 2위인 현대건설이 협업해 입찰에 나선 건 이번이 처음으로 알려진다. 삼성물산이 리모델링 사업을 재개한 것은 2014년 강남구 '청담 래미안 로이뷰'와 '래미안 대치 하이스턴' 준공 이후 7년 만이다. 현대건설은 지난해 11월 출범한 리모델링을 최근 정식 부서로 재편하며 시장 공략에 나섰다. 현대건설 측은 도시정비사업에서 쌓은 경험으로 리모델링 시장에서도 수주 경쟁력을 적극적으로 강화한다는 각오다. HDC현대산업개발 역시 지난해 12월 도시정비사업실 내 리모델링 전담 조직을 새로 꾸려 활발히 움직이고 있다. 잠원한신로얄과 대치1차 현대, 대치2단지 등 강남권리모델링 수주를 두루 맡았다. 최근에는 목동, 금호 등 수도권 곳곳에 관심을 갖고 있다. 업계 관계자는 "리모델링사업은 뼈대를 유지한 채 새로 건물을 올리는 방식이다"며 "공사가 복잡하지만 일반분양 숫자가 적고 늘릴 수 있는 세대수도 한정적이다. 수익성이 다른 도시정비사업보다 좋지 않다"고 말했다. 그러면서도 그는 "최근 업계 안팎의 상황이 리모델링으로 기울고 있다. 수주잔고를 채워야 하는 대형 건설사들이 리모델링으로 모여들고 있다"고 했다. 전국에 부는 리모델링 바람 10대 건설사들이 리모델링 시장에 뛰어드는 이유는 현 정권이 재개발⋅재건축 등 정비사업 규제를 강화했기 때문이다. 정부의 각종 규제가 늘면서 사업 자체가 진행되지 못하면서 일감이 뚝 줄었다. 재건축은 최소 준공 30년 이상에 안전진단등급 D등급 이상이어야 가능하지만, 리모델링은 준공 15년에 안전진단 B등급 이상이면 추진할 수 있다. 기부채납(공공기여)도 없다. 조합 설립을 위한 주민 동의율도 66.7%로 75%인 재건축보다 낮다. 게다가 초과이익환수제, 조합원 2년 실거주 의무 등 재건축 단지가 받는 규제에서도 제외된다. 반면 신축 아파트 공급은 줄고 전국적으로 중층 노후화된 아파트는 쌓이면서 리모델링 수요는 많다. 박용석 한국건설산업연구원 연구원이 2020년 9월 내놓은 '건축물 리모델링 시장의 전망과 정책과제'에 따르면 2018년 기준 전체 아파트 가운데 40% 정도가 20년 이상 된 단지였다. 박 연구원은 "1980∼1990년대에 집중적으로 건설된 아파트들이 준공 30년이 넘어가면서 리모델링의 필요성이 커지고 있다"고 분석했다. 한국건설산업연구원에 따르면 리모델링 시장 규모는 올해 30조원에서 2025년 37조원, 2030년 44조원 수준으로 커질 전망이다. 전국에서 리모델링을 추진하거나 사업계획을 승인받은 아파트 단지가 속출하고 있다. 성남시는 최근 정자동 한솔마을 5단지의 사업계획을 승인했다. 1기 신도시인 분당에서 리모델링하는 첫 사례다. 현재 12개 동으로 이뤄진 한솔5단지는 리모델링 후 16개동으로 늘어난다. 용적률은 170%에서 277%, 가구 수는 1156가구에서 1271가구로 각각 증가하고, 주차 가능 대수도 3배까지 늘어난다. 경기도 용인시 수지신정마을 9단지는 지난 1월 현대건설을 리모델링 사업자로 선정했다. 수지신정마을 9단지는 지하 1층∼지상 20층, 9개 동, 812가구를 증축해 지하 3층∼지상 23층, 9개 동 914가구로 바꾼다. 공사비는 2280억원 안팎이다. 서울 용산구 이촌동 현대아파트는 롯데건설을 리모델링 시공사로 선정했다. 이밖에 수도권 내 여러 단지가 리모델링추진위원회를 꾸리고 있다. 최근 용산 대단지 아파트인 산천동 리버힐 삼성, 도원 삼성 래미안 등도 주민의 의견을 수렴해 추진위원회 발족을 목전에 두고 있다. 평촌 향촌롯데, 수원 권선 삼천리 등도 마찬가지다. 한국리모델링협회에 따르면 3월 기준 수도권에서 리모델링 사업을 추진 중인 단지는 총 62개(4만 5527가구)로 추정된다. 조합 설립이 완료된 단지 외에 추진위 설립과 사업 추진 단지까지 포함하면 숫자가 더 늘어날 것으로 보인다. 아파트 리모델링…결국 '입지' 싸움 아파트 단지들이 리모델링에 열을 올리는 이유 중 하나는 수익성이다. 구축을 신축에 버금가는 수준으로 고칠 경우 현재 사는 집 평수가 늘어날뿐더러 수억 원 이상의 가격 상승도 기대할 수 있어서다. 서울 강남 청담아이파크는 리모델링으로 사업 효과를 크게 본 단지로 꼽힌다. 과거 전용면적 84㎡ 단일 평형이 리모델링 후 110㎡로 넓어졌다. 지하주차장을 신설하고, 커뮤니티 시설을 고급화해 주거 환경을 업그레이드하며 여느 신축 못지않게 탈바꿈했다. 이 아파트는 리모델링 추진 뒤 2014년 12억원을 기록했고, 지난 1월에는 23억5000만원에 실거래됐다. 도곡동 동신아파트를 리모델링해 2011년 완공한 도곡동 쌍용 예가 클래식은 리모델링 전 3억~6억원 선이던 매물이 리모델링 후 6억~10억원 선으로 뛰었다. 현재 이 아파트의 전용면적 108.2㎡의 호가는 23억원에 달한다. '리모델링한다'는 소문만 나도 아파트 가격이 들썩인다. 성남시 정자동 한솔마을5단지는 지난 2월 리모델링 사업 계획 승인을 받은 뒤 4~5억원 가까이 호가가 올랐다. 하지만 전문가들은 구축을 신축 수준으로 바꾸는 리모델링이 반드시 아파트 가격 상승으로 연결되지 않는다고 경고한다. 리모델링도 결국 입지가 좋은 지역의 아파트여야 가격 상승 여력이 있다는 것이다. 여경희 부동산 114 수석연구원은 "아파트 단지 리모델링으로 가격 상승 논할 때 입지 부분이 상당히 크다. 교통과 인프라가 잘 갖춰진 강남권이나 한강 변 등에 위치한 아파트 단지가 리모델링을 할 경우 가격 상승을 기대할 수 있다"며 이른바 묻지마식 리모델링 열풍을 우려했다. 사업성 한계도 아쉽다. 리모델링으로 사업성을 높이려면 층수를 높이는 수직증축이 필요하다. 그러나 현재 안전성 검토 과정이 까다로워 허가받기가 어렵다는 것이 중론이다. 내력벽 철거가 허용될지도 아직 불투명하다. 내력벽을 철거하면 좌우 확장을 통해 사업성을 키울 수 있으나 현행법상 철거가 금지돼 있다. 안전상의 이유 때문이다. 여 연구원은 "내력벽 철거를 하지 못하면 최근 인기 있는 아파트 스타일로 구조를 내기 어려운 점도 아쉽다"고 덧붙였다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "미래가치가 반영될 가능성만 나와도 집값은 오른다"며 "내력벽 철거 여부 등 리모델링을 어렵게 하는 각종 규제가 해소되지 않는다면 리모델링 시장도 예상만큼 커지지 않을 것이다"고 말했다. 서지영 기자 seo.jiyeong@joongang.co.kr 2021.04.12 07:00
경제

[서지영 기자의 랜드 ing] 오세훈 서울 시장 당선, 재건축 시장 '방긋'

오세훈 서울시장이 당선되면서 재건축 시장이 들썩이고 있다. 재건축 규제 완화 공약에 대한 기대감이 커진 결과로 풀이된다. 11일 부동산114에 따르면 지난주 서울 아파트 매매가격은 0.05% 상승했다. 전주보다 상승폭(0.07%)이 다소 둔화됐다. 반면 재건축과 일반 아파트가 각각 0.03%, 0.05% 올랐다. 부동산114는 오세훈 서울 시장에 대한 기대감으로 그 이유를 풀이했다. 오 시장은 그동안 규제 완화를 통해 속도감 있게 주택 공급에 나서겠다고 밝혀왔다. 용적률 규제 완화와 한강 변 35층 층고 제한 완화 등으로 향후 5년간 총 36만 주택을 공급하겠다는 복안이다. 1년 내 서울시 도시계획규제 혁파, 재개발·재건축 정상화로 18만5000가구 추진동력 확보 등이 대표적이다. 오 시장은 이와 함께 재건축초과이익환수제(재초환)와 안전진단기준 완화 등을 중앙정부에 건의한다는 계획이다. 특히 한강 변 35층 층고 제한 규제 완화가 추진될 가능성이 커지면서 강남구 압구정동과 대치동, 송파구 잠실, 양천구 목동, 노원구 상계동 등 현재 안전진단 단계를 진행 중인 재건축 단지들도 술렁이고 있다. 부동산114 윤지해 수석연구원은 "박원순 전 시장이 여의도-용산 통합개발을 발표할 당시 가격이 급등한 사례가 있다. 어떤 정책 발표가 나오는가에 따라 (재건축) 가격 변동 폭이 커진다"고 덧붙였다. 그러나 임기 1년여에 그치는 오 시장의 한계를 거론하는 목소리도 적지 않다. 서울시장 혼자서 재건축·재개발 관련 규제를 모두 풀어내기란 쉽지 않기 때문이다. 정부는 이미 오 시장을 견제 중이다. 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 지난 8일 기존 부동산정책 기조 유지를 재확인했다. 홍 부총리는 "보궐선거 과정에서 제기된 다양한 의견들에 대해서는 그 취지를 짚어보도록 하겠지만, 여야를 떠나 '부동산시장 안정'과 '주택공급 확대'를 통한 서민 주거안정이라는 지향점은 절대 다르지 않을 것"이라며 "정부는 이러한 지향점을 향해 투기수요 억제, 실수요자 보호, 불공정 거래 근절 등 부동산정책의 큰 틀은 흔들림 없이 유지돼야 한다고 생각한다"고 밝혔다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "서울시장 보궐선거에서 부동산 규제 완화를 내세운 오 시장이 당선되면서 앞으로 부동산 정책 변화에 따라 시장이 어떻게 반응할지는 지켜봐야 할 것이다"고 말했다. 서지영 기자 seo.jiyeong@joongang.co.kr 2021.04.12 07:00
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